北京律师解析：合同关键条款缺失，房产买卖关系为何不成立？

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签订了房屋买卖合同，也支付了定金，为何法院会认定双方不存在真实的房屋买卖关系？北京西城区一起案例给出了答案：合同关键条款缺失、交易过程存在疑点，可能导致房屋买卖合同关系不被认可。法院最终驳回了买方的诉讼请求，为不动产交易的真实性认定提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（买方）：甲工程有限公司

被告（卖方）：陈峰

关联人物：

李刚（甲工程有限公司法定代表人）

李阳（李刚之子）

张涛（介绍人）

赵伟（介绍人）

孙丽（抵押权人）

刘芳（案外人，与陈峰有债务往来）

（二）事件经过

2022 年 12 月，甲工程有限公司法定代表人李刚想在西城购买一套学区房（方便孙子就读小学），经朋友张涛介绍认识赵伟，赵伟称陈峰有房出售。

2022 年 12 月 30 日，李刚因有事不在北京，安排儿子李阳和张涛去看房。二人查看了陈峰名下位于西城区的十号房屋（建筑面积 95.8 平方米，登记用途为住宅，已设定抵押，抵押权人为孙丽，抵押登记日期 2022 年 5 月 18 日）后，与陈峰协商房屋价款为 1050 万元。

当日，陈峰（出卖人）与甲工程有限公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：

房屋成交价格 1050 万元，买受人已支付定金 100 万元（签订合同时抵作房款）；

付款方式为一次性付款，买受人应在过户前支付；

出卖人应于 2023 年 1 月 31 日前办理抵押权注销登记；

合同于当日办理网签备案。

值得注意的是，该合同共十四条条款，仅第一条至第四条填写了相关内容，第五条至第十四条（包括房屋交付、违约责任、户籍迁出等重要条款）均为空白。

同日，李刚向陈峰转账支付 100 万元。

之后，陈峰未按约定办理抵押权注销登记，也未配合办理过户手续。甲工程有限公司诉至法院，请求：1. 判令陈峰将十号房屋过户给甲工程有限公司，甲工程有限公司向陈峰支付剩余房款 950 万元；2. 判令陈峰承担本案诉讼费、保全费。

陈峰口头答辩称：不同意原告诉讼请求。自己不认识甲工程有限公司，因欠人 30 万元着急还钱，通过刘芳借了 100 万元。涉案房屋买卖合同是在某大街的汽车机盖上签署的，自己没仔细看就让摁了手印，不知道是卖房合同。签署合同后收到 42 万元现金和 10 万元转账，给了刘芳等人，具体是什么费用不清楚。2022 年底有人来看房，说是帮自己找人解抵押，但对甲工程有限公司是否来看房没有印象。

（三）争议焦点

甲工程有限公司与陈峰之间是否存在真实的房屋买卖合同关系？

甲工程有限公司的诉讼请求是否应得到支持？

二、案件分析

（一）合同条款的完整性考量

双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》仅填写了房屋基本情况、成交价格、付款方式等前四条内容，对于房屋交付时间、违约责任、户籍迁出、税费承担等关键条款均未约定，不符合房屋买卖交易的常规做法。

房屋作为价值巨大的不动产，交易涉及金额高达 1050 万元，如此重要的合同却存在大量空白条款，明显不符合常理，难以认定双方对房屋买卖达成了完整的合意。

（二）交易过程的合理性审查

甲工程有限公司称购房目的是为了让李刚的孙子上学，但合同中未对户籍迁出作出任何约定，与购房目的相悖，存在不合理之处。

签约过程中，李刚未亲自到场看房，仅由儿子李阳和朋友张涛代为处理，且网签由赵伟找人操作，存在案外人过度参与、催促交易的情况，不符合正常房屋买卖的审慎流程。

证人张涛陈述，陈峰曾提出 “如果找到钱就还钱不卖房”，并以此为由压价，虽称未同意该条件，但无法合理解释压价的合理性，进一步印证交易的特殊性。

（三）被告陈述的可信度分析

陈峰主张签订合同是为了借款，而非真实卖房，结合其当时存在债务纠纷（楼下有人催债、签约时有陌生人跟随）的情况，其陈述具有一定可能性。

陈峰收到 100 万元后，仅实际获得部分款项（42 万元现金 + 10 万元转账），其余款项给了刘芳等人，与正常购房款支付流程不符，更符合借款的特征。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，甲工程有限公司未能充分证明双方存在真实的房屋买卖合同关系，相关事实真伪不明，故其主张难以成立。

三、裁判结果

法院判决：

驳回甲工程有限公司的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）房屋买卖合同应条款完整、明确

本案中，合同因缺失关键条款被认定为合意不完整。提醒当事人，签订房屋买卖合同时，应仔细填写所有条款，特别是房屋交付、违约责任、户籍迁出、税费承担等重要内容，避免因条款空白引发纠纷。

（二）大额交易需审慎，亲自参与核心环节

李刚未亲自看房便决定购买价值千万元的房屋，为纠纷埋下隐患。在大额不动产交易中，买方应亲自参与看房、协商、签约等核心环节，充分了解房屋状况及卖方情况，避免委托他人全权处理。

（三）警惕 “特殊交易” 背后的风险

交易过程中若存在案外人过度参与、催促签约、条款不合理等情况，需提高警惕，核实交易的真实性，避免卷入借贷、担保等非真实买卖关系中。

（四）证据留存是关键

甲工程有限公司因无法合理解释交易中的疑点，最终承担不利后果。在房屋买卖中，应留存看房记录、协商过程记录、付款凭证等证据，证明交易的真实性和合理性。

（五）区分借款与买卖，避免 “以房抵债” 的模糊约定

本案中，陈峰主张交易实为借款，反映出 “以房抵债”“名为买卖实为借贷” 等情形的复杂性。当事人应明确交易性质，若为借款，应签订借款合同并办理正规抵押手续；若为买卖，应按真实意思表示签订合同，避免混淆引发争议。

本案的判决体现了法院对不动产交易真实性的严格审查，强调了合同条款完整性和交易合理性的重要性。在房屋买卖中，双方应秉持诚实信用原则，规范交易流程，确保合同内容完整、意思表示真实，以维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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