东莞“金九”买房必看【系列1】！

最近的市场行情，确实冷清了不少。

但这属正常现象！

究其原因，每年的7、8月本就是楼市的传统淡季，更不用说连续的恶劣台风天气接踵而至，再加上“肯德基热”，都影响大家看房热情。

与此同时，今年新楼盘不多，都以顺销为主，整体市场氛围显得较为平淡——可以说， 这就是新房的“基础”节奏。

然而，面对即将来临的“金九银十”，各楼盘大多都会推出更优惠的福利活动，市场将迎来转变。

因此，各位准买房人提前做功课显得尤为重要。

AI图

“淡季躺平”很基础，“金九出手”就不基础！提前获取重点项目的详细信息至关重要！

最近，旗峰润府二期澐璟，新规产品亮相，作为当前东莞楼市讨论度超高的楼盘，自然是不少准买房人的首选。

因此，小编为大家梳理了一份买房攻略！

旗峰润府二期【澐璟】值不值得买？同预算还有哪些选择，加静雯微信深度沟通。

请注意！不要自行前往项目现场，因大多楼盘都配备了到访摄像头进行人脸识别，以免错失团购优惠机会。

PS：下滑到文末有楼盘优劣势大盘点哦！

01

项目基础信息

旗峰润府，位于东莞当前最繁华的地段，就在国贸旁，鸿福路与东莞大道的交汇处。

配套不多说，目前东莞城区最中心、最齐全的配套，鸿福路地铁口、国贸、汇一城、市民服务中心、京东MALL、黄旗山等等都在旁边。

而项目的二期——澐璟，相比一期，位置更优，占地面积约1.8万㎡，建筑面积约10万㎡。

其主力户型为建面约92-122平的3-4房，在新规加持下，其空间使用率最高达106%！

紧接着来看户型。

①92㎡户型（三房两厅两卫）

该户型为城区稀缺的新规三房，其最大亮点在于超高实用率：使用率约100%，实际空间体验相当于旧规约110㎡的3房。

整个户型均好性强，不仅主卧宽敞达约24㎡，两个次卧也均近10㎡。

配备双面宽阳台，当下城区同面积段罕见。

并通过全落地飘窗设计，赠送约12㎡实用空间。

②122㎡户型（四房两厅两卫）

该户型最大优势在于高实用率，使用率约106%，全落地飘窗设计，额外提供约22㎡的可利用空间。

整体户型布局均衡，实用性与舒适度兼顾，独立入户玄关，提升归家便利性与收纳能力。

主卧空间宽敞，面积接近33㎡，尺度对标旧规150㎡产品，次卧均保持约10㎡的舒适面积，满足家庭成员需求。

02

整盘日照分析

前情提要：东莞位于IV气候区，属于夏热冬暖地区，大寒日日照时长≥3个小时即达标。从日照图可见，整个项目坐北朝南，日照充足。

同一楼栋中，高楼层比低楼层日照时间长，最前排、最南侧、无遮挡的楼栋（或单元）日照通常最长，反之，最北侧的楼栋（或单元）日照最短。

①具体日照情况：

整体来看，澐璟的日照时长良好，达国家标准。

8号楼日照时间最长，最南向的单元，日照时间有约7-8小时。

10号楼日时间相对短些，但最低层也有约3-4小时。

②整体日照时长排名如下：

8号楼＞11号楼＞9/10号楼

③建筑密度对日照情况：

项目楼栋密集高，各楼栋日照时长均受影响，楼栋间距较小时会形成相互遮挡。

从下图日照阴影显示，早晨9时，9号楼对11号楼的低层，存在遮挡。

反之，下午15时，11号楼对9号楼的低层，存在遮挡。

日照时长并非越长越好。理想情况下，朝南的阳台或卧室能在日出后感受阳光，而午后2点起能有阴凉，这样的居住舒适度更高。

因此，9号楼会比11号楼相对舒适。

03

区位、配套优势显著

项目的区位和配套优势非常明显，其中教育配套，值得单独拿去来讲的。

整个火炼树旧改，对口学校是华中师范大学东莞东城学校，为一所全新的九年一贯制学校，澐璟在所属范围内，紧邻学校初中校区。

其中，小学部1-4年级和初中部1年级，今年9月份首届开学。

（以上为2025年华中师大东城学校学区划分情况）

学校依托华师教育力量、延续办学理念和教育模式,为东莞打造具有示范性、创新性和引领性的头雁学校。

在校园建设上，学校注重将现代设计理念与城市发展需求相结合，力求打造具有特色的教育环境。

通过单元布局灵活化、交流空间模糊化、公共空间联合化，科学设置进出动线和动静区域，学校将建成一座立体韵动的“林中学堂”，为师生提供一个充满活力、富有启发性的学习和成长空间。

接着，来看项目整体生活配套情况，可以分外部和内部。

外部：

①商业：位处中心，十分钟生活圈配套齐全，驾车轻松直达城区各大核心商圈，如国贸、汇一城、市民服务中心、东莞图书馆、玉兰大剧院等，生活还是相当便利。

②交通：交通比较便利，附近有不少地铁口，步行到鸿福路站约需12分钟（市民中心站），立新站（地铁1号线）则需近20分钟，距离不算近，步行有点远。

内部：

整个火炼树旧改，就是一个复合型综合体，澐璟作为其中一部分，也享其教育、生态、商业、休闲等生活配套。

①商业：以金树路、银树路、火树路构建多彩生活界面，配合3个盒子商业以及2条生活主题商街打造多元商业主场。

②生态：2大多维公园。

04

优劣势分析

优势：

①旗峰润府二期，属于火炼树旧改项目一部分。整个旧改项目，通过17个地块的综合规划，未来会发展成为一个超级城市核心区，住宅、小学、中学、街区商业、大型公园，要啥有啥。

②二期地块，又是整个旧改住宅中位置较好的，不仅背后大树好乘凉，还有自己独特的景观、视野等优势。

③下图是二期首推的11号楼，南向靠华中师范附属中学，学校建筑矮，02/03/04/05这三户的南向和西向景观，没有遮挡。

④01和02户的中高层，有看到黄旗山灯笼的可能性。

⑤最亮眼的优势，就是二期这两个户型都是新规产品，套内使用率都超100%。

⑥一套房解决9年的学位，享受九年一贯制学校的学位，华中师范附属学校（小学+中学）。

劣势：

①三梯五户，梯户比相对高，居住密度大一些。

②交楼时间有点久，预计2027年底。

③二期的装修标准，相比一期有所下降。

④耐心去等待。大盘的好处就是建好以后配套非常全，但痛苦的地方也在于正因为大，整个火炼树旧改项目的建设周期也非常长。

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