港资房企路劲债务违约！苏州项目成“最后防线”？

8月14日，香港老牌房企路劲基建（01098.HK）的一纸公告震动市场：暂停支付所有离岸银行债务、票据及永续证券的所有到期应付本金及利息。这意味着这家有31年历史的“香港公路王”正式加入违约房企行列，成为此轮房地产调整中又一家倒下的知名企业。

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从“公路王”到地产商：路劲的跨界沉浮

路劲的崛起堪称香港商业传奇。1994年成立，仅用两年即在香港上市，成为第一家打破香港上市需要三年业绩纪录的企业。早期以基建业务闻名，因拥有多条高速公路被冠以“香港公路王”称号。

转折发生在2003年。随着地方政府对公路项目投资回报降低，路劲通过收购隽御地产进军房地产市场。更大的动作在2006-2007年：

• 以约18亿元收购孙宏斌旗下资金链断裂的顺驰地产
• 获得苏州金鸡湖凤凰城等大量土储

这场收购却成为“双刃剑”。双方围绕对赌条款、项目并表、债务划分展开长达八年的诉讼拉锯战，直至2011年才达成全面和解。“收购顺驰让路劲背负了沉重的利息支出，错过了黄金扩张期”，一位分析人士指出。

转型地产后，路劲曾连续11年蝉联外资房企第一名，项目遍布长三角、环渤海等重点区域。在苏州深耕20年，布局6大区域、开发22个项目，打造了包括星斓荟商业广场在内的标杆项目。

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债务危机爆发：三次自救未果

路劲的债务危机早有预兆。今年2月，其3亿美元永续债利息已延期支付，被业内视为“半只脚踩进雷区”。真正的导火索是2029年7月到期美元债利息的违约：7月12日应付利息，30天宽限期（至8月11日）后仍未支付。

为化解危机，路劲曾三度努力：

6月20日方案：提出将5只美元票据（总额超14亿美元）的部分现金利息转为实物支付（增发新债券），并动用印尼收费公路出售款偿债；

7月17日修订：提高印尼资产回款留存比例至60%，允许优先支付2025年7月及9月到期利息；

债权人抵制：持有25%否决权的PJT Partners等机构要求将同意费从1%提高到3.3%，拒绝“以债抵息”，索要印尼高速项目优先处置权

谈判最终破裂。8月14日，路劲宣布暂停支付总额约24亿美元的离岸债务（含15.1亿美元票据+8.9亿美元永续证券），2262万美元到期利息彻底“躺平”。

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苏州战场：明星项目的冰火两重天

在债务危机阴影下，路劲在苏州的项目呈现两极分化。部分高端项目仍显韧性：

上润璟庭（狮山核心区）：2025年4月二期加推销售额达5.3亿元，刷新区域纪录，项目还有一批房源预计第四季度推出，此次路劲的暴雷不知是否会影响。

君和居（独墅湖板块）：主打285-340㎡大平层，备案均价达5.7万/㎡，总价1268万起，目前还有部分房源在售，有一定折扣，有兴趣朋友可以私聊。

这些亮眼表现难掩整体颓势。2024年路劲销售额仅124.62亿元，同比暴跌55%；2025年上半年再跌28.37%至52.32亿元。曾经贡献稳定现金流的商业项目也面临压力——2023年9月开业的星斓荟商业广场，开业时人潮涌动，如今却要面对母公司资金链断裂的连锁风险。

更严峻的是财务窟窿。2024年公司净亏损41.22亿港元，几乎与手持现金（42.74亿港元）相当。2025年内需偿还29.12亿港元债务，2027-2029年还需偿还82.8亿港元。

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港资房企集体遇冷：高杠杆的代价

路劲的违约揭开了港资房企的生存困境。曾被市场视为“稳健典范”的港资房企集体亮起红灯：

新世界发展：首次延迟支付34亿美元永续债利息；

太古地产：2010年以来首次中期亏损12.02亿港元；

九龙仓置业：亏损扩大至24.06亿港元，这两年苏州项目也是清仓甩卖；

瑞安房地产：28.71亿元非受限现金难覆盖82.64亿元年内到期债务

这些企业曾以警惕高杠杆、偏爱持有型资产著称。路劲的收费公路业务在2024年贡献了44.07%营收，成为“救命稻草”。但出售内地4条高速公路回笼44.12亿元后，仅剩的印尼收费公路（总里程335公里）因全球关税政策及地缘政治因素难以变现，最终导致资金链断裂。

“当房企没有改变发展逻辑，仍然沿用过去思路，很容易导致经营困难”，中指院企业研究总监刘水指出。路劲集团主席单伟彪2024年初的预测——“2025年行业开始向好”——在残酷现实前黯然失色。

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出路与启示：重组之路何在？

面对债务危机，路劲宣布启动三阶段重组：

1. 成立债权人团体及委派顾问
2. 尽职审查及资料准备
3. 评估资产出售等方案

核心筹码仍是估值超50亿美元的印尼收费公路。但出售周期可能长达6-12个月，而路劲需在年内解决2262万美元利息拖欠问题，时间极其紧迫。

更深层的行业警示在于：房企债务结构和政策约束已成关键风险点。路劲的案例显示，即使是拥有优质资产的房企，在销售回款不足时也会触发连锁违约。债权人博弈已陷入“零和游戏”——部分债权人认定路劲有偿债能力却选择违约，本质是对偿债优先顺序的争夺。

苏州金鸡湖畔的星斓荟商业广场，去年开业时锣鼓喧天的盛况犹在眼前。而今，路劲的债权人正在为最后一块优质资产——印尼收费公路的处置权激烈博弈。

这家曾收购顺驰的“白衣骑士”，最终没能穿越周期。当港资房企的“稳健神话”破灭，整个行业的债务重组与资产处置已进入深水区。路劲手中那条335公里的印尼高速公路，能否为它铺就重生之路？答案将写在债权人会议桌上，更写在每一个等待交房的苏州业主眼中。

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