浦东老破小集体“塌方”了！为啥跌得比浦西更狠？

浦东沿江南北形成了一个长达30公里的老破小集聚带：

杨思、世博、南码头、塘桥、陆家嘴、潍坊、梅园、洋泾、金杨、金桥、外高桥等。

通过对比浦东与浦西各个板块成交量最大的非XQ老破小2022-2025年的跌幅发现：

浦东老破小的跌幅整体比浦西大，这是为什么？

浦东世博板块的上南六村/十村、南码头板块的胶南小区、潍坊板块的潍坊四村跌了44%，杨思板块的海阳新村跌了39%，塘桥板块的蓝高小区、陆家嘴板块的谢家宅小区跌了36%；

洋泾板块的泾东小区跌了46%，金杨板块的金杨新村五街坊、金桥板块的东陆新村六街坊跌了43%，高行板块的华高一村跌了41%，外高桥板块的学前一村跌了39%。

对比浦西的老破小跌幅，浦东明显偏大：

黄浦五里桥板块的正房小区、徐汇斜土路板块的上影新村、静安曹家渡板块的高荣小区、长宁中山公园板块的南辉小区都跌了30%，不至于像浦东老破小那样腰斩。

普陀光新板块的管弄三街坊、石泉一村，曹杨板块的曹杨一二三村，真如板块的真如西村等都跌了33%。

虹口曲阳板块的东体小区、凉城板块的灵新小区跌了34%，鲁迅公园板块的何家宅小区、江湾镇板块的纪念小区跌了36%。

杨浦五角场板块的三门路358弄跌了36%，黄兴公园板块的延吉七村、中原板块的国和一二村跌了38%，鞍山板块的鞍山四村第三小区跌了33%。

可以发现，浦东有很多板块的老破小跌幅在40%以上，而浦西市区鲜有这么高的跌幅。

浦东的老破小，是什么原因受到了如此狠的抛弃，跌幅这么大？

浦东大部分老破小板块核心资源偏弱，地段情结不像浦西那么地强，是不抗跌的原因之一。

能够接受购买老破小的，肯定是舍弃了居住品质，就是想住一个地段和配套更好的核心地方。

浦西地段情结强，老破小拥有更加硬核的地段，在这点浦东很多老破小板块都比不了。

比如黄浦、老静安核心区，商业密集、市井烟火气远胜浦东。

这些核心区的学校、医院、地铁、商业配套经过了历史悠久的沉淀，老破小成了入住城市核心区的一个跳板。

浦西一直以内环为发展核心，城市发展逻辑跟浦东不同。

浦东没有地段情结，城市发展主要跟着产业走，产业走到哪，城市化就进行到哪，老破小的地段价值一直在被稀释。

所以浦东除了陆家嘴地段和配套最好外，其它的老破小板块如世博、南码头、金桥等地段都一般。

浦西标志性的南京路商业街

浦东老破小缺乏文化溢价和身份装点功能，跟浦西比少了一个“面子价值”。

浦东开发开放仅仅几十年的时间，全域都缺乏代表上海的历史文化名片，没有历史底蕴。

如果是预算相同的老破小，到底是住在老卢湾老静安还是住在浦东，很多人都有不同的看法。

对于老浦西人来说，老卢湾、老静安的身份意味着血统般的都市认可度。

回到老家，你说把房子买在了老静安、黄浦、徐汇衡山路，别人可能马上接一句：哟，市区核心啊。

你要是说买在了浦东，别人可能接着问：浦东哪里？

这样浦东与浦西老破小的“面子资产”差距就显现出来了。

也就是说，浦东的老破小很难有一个“装逼”的成份在，没啥文化溢价和身份装点功能。

上海整体购买老破小的群体在减少，仅剩的刚需购买力会更加青睐浦西核心地段吸引力更大的产品。

数据显示，老破小在上海市场的成交占比从2021年的38.1%下降到了2024年的31.8%。

其中70平以下老破小成交占比较2019年下降20%，40平以下降幅达35%。

反映出市场对小面积老破小的需求正在锐减。

剩下还在考虑买老破小的，肯定优先选择地段、配套和文化认可度更好的浦西。

浦东大量缺乏改造空间、居住环境一般的老破小，在需求紧缩下首先被挤下了牌桌。

其实老破小在浦东是不怎么受“欢迎”的，受到了新上海人的“居住尊严”排斥，助推了跌幅。

浦东新区是上海外来人口最多的一个区。

这些新上海人在老家都有房子，或是自建或是持有市区商品房。

当来到上海后，他们存在一个拒绝居住降级的心理，不屑于居住老破小，宁要一个远大新。

浦东大量的新上海人对八九十年代老破小的接受度，要远远低于本地居民。

在以前人口的增量时代，大家来到上海以后，市场上非常缺乏好房子，只能将就住老破小。

但是现在上海导入人口的方式变了，以人才引进为主，安家置业费就能给很多，不大会看上老破小。

同时浦东的人口增量在临港，北部老破小的购买力集体在减弱。

比如张江推出的“明珠计划”人才引进项目，给予顶尖青年人才最高700万元个人资助+1亿元项目补贴，覆盖科研启动、团队建设及产业化支持。

在人才支持方面，浦东一点也不差钱，相当于对一些菁英人才“直接发钱”。

张江还会提供人才公寓，一些新来到浦东的产业客群在居有其所、收入又高的情况下，首先不会产生购买老破小的想法。

张江建设的科学家公寓

临港更是给予人才最高500万元购房补贴，在临港买个新房绰绰有余，更加不会买老破小了。

而且临港已经成了浦东人口导入的主力区，未来最大的增量在这里。

老浦东对外来人口的吸引力在下降，老破小购买力整体受到了影响。

浦东以产业立区，产业强、居民收入高，置业倾向于买次新电梯商品房，浦东老破小更加受失宠了。

比如陆家嘴的金融精英收入很高，在浦东的第一买房选择是“陆家嘴后花园”联洋。

或者是买虹口、杨浦的新房/次新房。

对于高收入群体来说，陆家嘴旁边的潍坊、梅园老破小，他们是否还能看得上呢？

张江的码农收入也很高，置业首选肯定是唐镇了，“管它地段不地段，就要新房子、大房子”。

至于金桥、外高桥的高收入群体，都买森兰去了。

所以浦东那么多老破小，因为产品本身的原因，在新上海人和高收入产业人群面前，是不怎么受待见的。

当然了，浦东的产业客群并不是每一个人都买得起商品房，跟老破小同预算段的刚需群体还是有很多的。

浦东近郊造了好几个连片的电梯动迁房，截走了这部分购买力，再度挤压了老破小市场。

三林、康桥东四高、周浦南四高、航头鹤沙航城、曹路等地，都有连片的电梯动迁产品形成替代。

这些带电梯、房龄较新的动迁房比老破小还便宜，居住体验更好，吸走了一部分老破小购买力。

比如三林东带电梯的动迁房成交价才4.2-4.9万元/m²，狙击了世博老破小。

三林距离世博很近，动迁房和老破小的价格也接近，但是居住品质却不一样。

三林东电梯动迁房、世博老破小成交价对比

康桥东四高、周浦南四高、航头鹤沙航城的电梯动迁房成交价才3万元/m²左右，吸走了张江刚需购买力。

对于在康桥机器人谷、周浦医学园区、张江创新药产业基地上班，预算只有300万的刚需产业人群来说，肯定没有必要跑到北部买一个老破小。

四高示范区是张江的动迁配套基地，动迁房带电梯、绿化好，住起来比老破小更舒服，而且上班还近，形成了一个截流效应。

康桥东四高、周浦南四高、航头鹤沙航城动迁房成交价

同样的道理，曹路电梯动迁房也狠狠地狙击了金桥老破小。

9号线尽头的曹路动迁房金海华城永华苑成交仅3万元/m²，比金桥卖4万+元/m²的老破小还便宜。

曹路距离金桥产业区仅几站地铁的距离，通勤便利、性价比和居住品质都完胜金桥老破小。

曹路金海华城永华苑、金桥东陆新村六街坊成交对比

高东很新的带电梯的动迁房也狙击了外高桥老破小。

高东紧邻外高桥产业区，造的动迁房新、性价比还高，吸走了一部分外高桥老破小的购买力。

浦西跟浦东不同，带电梯的动迁房距离产业区都较远，对老破小的截胡效应没浦东那么大。

浦东开发比较晚，近郊空地多只能拿来建产业区和动迁房。

所以浦东产业区附近都有电梯动迁房，直接吸走了老破小的购买力。

但是浦西不同，发展比较早，内中环、中外环间的电梯动迁房很少，产品主要以老公房、步梯动迁房为主。

比较集中的电梯动迁房板块如顾村、徐泾北城、佘北、泗泾等都在外环外，距离浦西核心产业区较远，对市区老破小的截杀力度低。

比如同样两三百万预算，住在顾村的动迁房还是住在光新、真如和曹杨的老破小里，通勤和地段差别是巨大的。

从顾村到光新虽然地铁仅25分钟，但自驾将近40分钟，每天来回要花很多时间在路上：

尽管顾村的电梯动迁房再好、房龄再新，价格再便宜，但是对浦西内环旁的老破小稀释效应却很小。

佘北动迁基地距离市区更远，房价仅2万，可是对漕河泾产业区下游的古美、康健、静安新城老破小稀释也有限。

导航数据显示，从佘北家园嘉枫苑、新凯家园驾车到漕河泾将近1个小时：

如果是住在静安新城的老破小，上班通勤到公司最近只有几百米，走路就能到。

这跟住在佘北、新凯城的体验完全不同：

张江旁边的电梯动迁房距离产业区更近，比如北四高与张江（康桥）机器人谷仅隔了一条高架：

周浦医学园区旁边就是南四高，上班通勤也很近：

鹤沙航城动迁房与张江创新药产业基地也是只隔了一条高架，上班很近：

对于在就近上班、自住的张江产业客群来说，北四高、南四高、鹤沙航城的通勤优势、性价比优势、居住舒适度比浦东北部的老破小板块还要大。

另外，浦西拆迁的街坊和老破小在增多，吸走了一部分去往浦东的购买力。

现在一部分老破小买家的想法是先住着，希望过几年直接动迁拿补偿。

浦西老城区土地受限，为城市更新进行的拆迁力度较大，动迁的老破小比浦东多，老破小更具博动迁价值。

比如徐汇的江南新村在2020年成交价仅6万元/m²，在前一阵子拆迁消息出来后。

最后的成交价定格在13.37万元/m²（还是低楼层），在大家都回到2016年时它悄悄翻倍了：

包括此前的徐汇东安一二村在动迁之前价格也出现了大幅跳涨现象。

由此可见搏动迁对老破小价格的支撑作用有多大，浦东老破小很遗憾都没有这个特殊的价值支撑点。

同时，随着浦东整体在往南发展，新产业、新购买力都在南移，导致北部老破小整体在受抛弃。

浦西的老破小动迁后往往会建商办，但是浦东不需要。

浦东的张江科学城、东方枢纽、临港都在搞大开发，有太多商办等待建设。

在这种发展趋势下，浦东北部的老破小拆迁更新更无望了，老破小的市场地位和升值预期被拉低了。

尤其是浦东的发展主轴转向南后，购买力也在南移，北部的老破小市场整体在受抛弃。

综合来看，浦东老破小整体跌幅比浦西大，存在多种因素，地段价值和认可度差异、客群结构失衡和电梯动迁房替代冲击是主要原因。

对于浦东和浦西的老破小，你有什么看法？