林中又给了旭辉“三年”

白色T恤外搭休闲西装，时隔900天首次公开露面的旭辉董事局主席林中，在集团25周年之际向外界宣告：旭辉的二次创业正式开启。

“距离旭辉真正‘站起来’，可能还需要三年时间，挑战、困难、压力依然很大。”在旭辉成立25周年的内部信中，林中坦承道。这位消失近三年的地产大佬再度回归公众视野。

林中回归的背景是旭辉深陷债务困境。今年5月，他在境外债权人会议上坦言：“没想到自己50多岁了，还得经历如此人生的变故和转折。”他透露自己和弟弟林峰都患上了抑郁，弟弟的情况更为严重，已因此辞任。

二次创业成为旭辉的生存战略。林中明确宣布放弃过去的“高杠杆、高负债、高周转”模式，转向“轻资产、低负债、高质量”的发展道路。

三年站起来？

债务重组成败直接关系到旭辉的生死存亡。2022年至今的1000多天里，这家曾经位列千亿阵营的房企一直在债务泥潭中挣扎。

2022年9月27日，林中在朋友圈发文称“融资不畅、销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消”，暗示公司资金压力巨大。

2022年9月28日，旭辉旗下天津公司涉及信托未能如期支付，该信托方是项目公司的股东，在销售不及预期的情况下，要求提前清算。同日，旭辉遭遇股债双杀，股价和债券价格大幅下跌。

2022年11月1日，旭辉控股集团复牌，并发布公告称，为了确保公平对待所有境外债权人，公司已经暂停支付境外债所应付的本金和利息，涉及金额约4.14亿美元，这标志着旭辉正式爆雷。

旭辉表示，现金流恶化程度超出了预期。2022年以来，公司虽已偿还15亿美元境外债，但境外融资仅筹得5亿美元，境内资金也因销售下滑和监管加强而难以补足差额。

此后，旭辉开启化债之路。2023年3月10日，旭辉拿出初步解决境外债务的方案，债券展期不超过7年，不削减本金金额，并提供额外增信方案，但尚未与境外债权人就条款达成一致。

今年6月，68亿美元境外债务重组迎来决定性时刻。92.66%的债权人支持重组方案，涉及79.33亿美元债务。重组后，旭辉境外债务将减少约52.7亿美元，占债务总额的66%。

与此同时，境内债务重组也取得突破性进展。7月22日，四笔公司债重组方案获持有人会议表决通过，对应债券余额60.7亿元，占重组规模超六成。这标志着旭辉债务重组进程迈出关键一步。

林中规划的复苏路线图清晰呈现：三年复苏计划。第一阶段将用两年时间修复资产负债表，到2027年才逐步恢复投资能力。

债务重组完成后，旭辉信用债规模将直接腰斩至300亿以内，债务期限拉长到9-10年，利率降到3%以内。这为旭辉赢得了宝贵的喘息空间。

告别“三高”模式

旭辉的崛起，离不开对行业机遇的精准把握和激进的扩张策略。2013年，旭辉以107.7亿元拿下21幅地，首次进驻杭州、武汉、沈阳，正式拉开快速扩张的大幕。

此后，旭辉的扩张步伐愈发迅猛。2014-2015年，它持续在一二线城市跑马圈地，2015年上半年新增的12个土地项目，总规划建筑面积约250万平方米，为销售规模的增长提供了充足的“弹药”。2017年，旭辉成功跨入千亿房企阵营，年销售金额达1040亿元。

然而，激进扩张埋下的隐患，让旭辉陷入了爆雷的困境。2018年末，旭辉的负债总额已达1916.15亿元，同比增长63.09%，资产负债率高达79.49%。随着融资环境收紧，融资成本不断增加，财务压力如泰山压顶。

行业调控的加强成为压垮骆驼的最后一根稻草。“高杠杆+高周转”的模式在调控政策下难以为继，房地产市场的降温让旭辉的销售回款受阻，资金链面临断裂的风险。

在内部信中，林中为旭辉的未来发展指明了方向：“过去走的‘高杠杆、高负债、高周转’的发展道路肯定是不行的。”旭辉将彻底告别传统房企的三高模式，转向轻资产、低负债、高质量的发展道路。

三大核心业务板块构成新旭辉的骨架。

稳定的收租业务成为现金奶牛。旭辉在京沪蓉等一二线城市持有460亿元商业资产，2024年租金收入达18亿元。林中计划通过运营提升保持稳定增长，养活现有团队。

开发业务高度聚焦，收缩深耕少数核心城市。在苏州，旭辉今年新开的溪前雅居和蠡棠森屿项目均是与国资合作，主打四代住宅概念，价格在2.8-2.95万元/平米区间。

房地产资管业务成为转型重点。林中明确提出学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。旭辉的资管板块保留了核心团队，计划凭借品牌、团队和资源优势恢复造血能力。

代建业务意外成为亮点。旭辉建管2025年上半年签约54个代建项目，新签规模稳居行业第二。截至6月底，旭辉建管已布局全国超80个城市，累计在管项目超240个，总建筑面积超3600万平方米。

林中面临的难题

转型之路布满荆棘。林中清醒认识到，“挑战、困难、压力依然很大”。旭辉面临多重压力测试。

2022年，旭辉控股面临巨大挑战，实现营业总收入475.6亿元，同比下滑56%；归母净利润亏损130.5亿元，而上一年度公司尚处于盈利状态，盈利76.1亿元。

到了2023年，旭辉实现营业收入718.33亿元，同比增长51.4%，这主要得益于全力保交付使得销售物业已确认收入大幅增长61.6%，全年交付面积涨幅约为49%。不过，归母净利润仍为亏损89.83亿元。

2024年，旭辉控股集团实现营业收入477.89亿元，同比下滑约33.5%。年内亏损金额进一步收窄，亏损约为63.26亿元，股东权益应占净亏损70.76亿元，同比减少19.07亿元，连续两年实现亏损额减少。

销售业绩持续承压。2025年1-7月，旭辉累计合同销售金额仅约112亿元，7月单月销售额仅10.4亿元。这与高峰时期的千亿规模形成巨大落差。

库存压力尤为沉重。截至2024年底，旭辉土地储备仍有2900万平米，其中很大一部分位置偏远、质量欠佳。这些库存既无开发价值，政府收储又困难重重，只能等待市场好转或政策松动。

长租公寓业务瓴寓国际的盈利难题待解。作为旭辉资管转型的关键一环，瓴寓管理规模达13万间，位居行业第四。但成立9年来尚未实现整体盈利，尽管部分项目如上海浦江华侨城柚米社区已取得GOP率超90%的亮眼成绩。

团队心态转变成为二次创业的关键。林中呼吁：“我们要由奢到俭，从过去的‘甩手掌柜’变成‘亲力亲为’，俯得下身，躬得下腰。”他要求管理团队无限向下深耕，了解每个项目细节，告别粗放管理时代。

保交付仍是生命线。2025年1-7月，旭辉在全国27个城市交付超1.5万套新房。2022-2024年期间，其累计交付房屋超27万套，这是维持市场信心的基础。

林中在内部信中坦承：“前途是光明的，道路是曲折的。”他呼吁团队不能松懈，“不能因为看到曙光就停下脚步”。

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