房地产市场的分化已成定局，三四线楼市正在经历一场价值回归

毫无疑问，现在房地产市场的分化已成定局，三四线楼市正在经历一场价值回归。

如果2021年在我们这座三线城市买房，现在的价格可能会跌去50%，有一个案例，2021年新城区成交了一套房子，单价2.7万每平米，你猜现在成交价多少？

9000元每平米！估计房东要哭了，没想到越贵的房子，缩水的越严重。

这不是孤例，在东北小城鹤岗，五万元就能买套七八十平米的房子，辽宁阜新，两万多就能拿下一套60平米的二居室，还有玉门、双鸭山、辽阳等城市的房价，都已跌到几万元就能买套房的葱价水平。

曾经信心满满的专家们也开始改口，王石不久前公开表示，房地产调整至少需要3-5年，别幻想政策能让楼市快速回暖。

中指研究院的最新报告则预测，三四线城市新房价格还将延续0.5%-1%的季度环比跌幅。

三四线楼市遭遇寒冬

2025年6月，全国三四线城市二手住宅销售价格同比下降6.7%，部分城市如菏泽、湘潭房价已跌破6000元每平米。

在山东菏泽，常住人口减少了3.2万，房价较2021年高点下跌25%，东北部分城市年均跌幅达3%-5%，库存去化周期超过24个月。

国家统计局数据显示，三四线城市套户比高达1.35，也就是每100户对应135套房，远超国际警戒线。

全国三四线城市商品房待售面积达7.5亿平方米，空置率21.3%，按当前销售速度需要5年以上才能消化。

土地市场同样惨淡，三四线城市土地流拍率升至38%，开发商宁愿损失保证金也不愿拿地开发， 这一切都指向一个结论：三四线楼市正在经历价值重估。

多重挤压，下跌背后的逻辑

人口流失是最根本的冲击，2024年全国342个城市中，有258个是人口净流出的，2030年适龄购房人口将断崖式下跌，东北、中部非省会城市预计流失30%购房群体。

产业空心化让问题雪上加霜，传统工业城市如邯郸、商丘，因缺乏产业支撑，房价持续探底，部分郊区项目价格较峰值腰斩。

产业基础决定抗跌能力，典型案例显示，拥有高端制造业的嘉兴房价企稳回升，而依赖传统重工业的邯郸房价跌幅持续扩大。

保障房分流加剧压力，2024年起计划5年内提供600万套保障房，以上海为例，新入市的保障房租金水平较市场均价低约30%，这进一步压缩了商品房市场空间。

分化加剧，不是所有城市都凉凉

在一片跌声中，长三角、珠三角城市群的三四线城市展现出韧性，这些城市依靠产业转移和人口流入，嘉兴、昆山等地房价跌幅收窄甚至局部回升。

盐城、宜昌等产业承接示范区，因人口回流和基建升级，房价跌幅相对较小，库存去化周期缩短至8个月。

城市内部也在分化，即使在同一城市，核心学区、地铁沿线的房产仍能保值，而远郊大盘、老破小则面临大幅贬值，地段价值向来都是很重要。

王石的最新预判点明关键，楼市调整是长期过程，但真正具备产业和人口支撑的区域终将企稳。

最后，我想对买房的或者打算卖房的说，要理性应对

如果你持有多套房，置换核心资产是明智选择，持有非优质房产者应尽快处理，避免陷入流动性陷阱，与其守着不断贬值的郊区大户型，不如置换为市中心小户型或强二线资产。

出租的时候也要注意，9月15日就要实施《住房租赁条例》了，出租房子要备案、纳税，违规最高罚10万元，合规经营才能避免法律风险，适当降低租金预期，选择稳定租客，比空置等待更划算。

如果是第一次买房，现在可能是难得的窗口期，优先选择现房或优质学区二手房，规避烂尾风险，三四线城市非地铁房源的议价空间很大。

但别被低价冲昏头，量力而行是关键，月供不超过家庭收入40%， 留足生活空间才能避免麻烦。

如果是想买房投资，建议你放弃，以前房价普涨，你通过买房赚到了差价，这是运气，因为房价普涨。

现在如果再买房，那就不能靠运气了，城市和城市、地段和地段之间分化的那么明显，不是靠运气就能买到升值的房子了。