北京律师解析：房产买卖中违建飘窗引发解约，责任如何认定？

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在房屋买卖中，买方因发现房屋存在违建飘窗而单方解约，这样的行为是否构成违约？卖方能否主张赔偿损失？北京西城区一起案例给出答案：合同有效情况下，买方不享有法定或约定解除权而单方解约构成违约，需承担违约责任；但卖方对房屋附属设施状况存在一定过错的，可适当减轻买方责任。法院的判决为房屋买卖中违建争议的处理提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林文斌

被告：赵晓宇

关联人物：

林浩（林文斌之子，代林文斌处理房屋买卖事宜）

（二）事件经过

林文斌是北京市西城区一号房屋的产权人，该房屋为已购公有住房，建筑面积 54.40 平方米，规划设计用途为住宅，不动产权证由北京市规划和自然资源委员会颁发。

2024 年 1 月 5 日，林文斌（出卖人，由林浩代签）与赵晓宇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定赵晓宇以 540 万元购买一号房屋，其中房屋成交价格 500 万元，家具家电等作价 40 万元。合同约定：赵晓宇于签订当日支付定金 5 万元，7 日内支付第二笔定金 45 万元；付款方式为商业贷款，拟贷款 350 万元；双方应于 2024 年 3 月 25 日前共同办理不动产转移登记手续。

合同还约定：出卖人承诺房屋已符合出售条件，无结构改造情况；如存在结构改造导致无法转移登记的，出卖人应恢复原状并承担费用，买受人不得要求减价或追责；任何一方根本违约的，守约方有权解除合同，违约方按成交总价款的 20% 赔偿损失。

2024 年 1 月 5 日，赵晓宇向林浩支付定金 5 万元。

2024 年 1 月 8 日，赵晓宇在微信群中向林浩提出，一号房屋的两个扩建窗台（飘窗）是否符合规定、是否属违建，需出具正式鉴定结果，若不属违建则继续履约。同日，赵晓宇称物业和居委会认为该部分属违建，已在拆除名单中。

2024 年 1 月 9 日，赵晓宇进一步要求确认是否存在违建及可能带来的风险和损失。

2024 年 1 月 10 日，赵晓宇向林文斌、林浩发送《解约告知函》，以一号房屋的飘窗属违建、林文斌隐瞒事实导致合同目的无法实现为由，单方解除合同，要求退还定金并按成交总价款 20% 赔偿。

林文斌认为一号房屋有合法产权证，不存在违建，赵晓宇拒不支付第二笔定金并单方解约构成违约，诉至法院，请求：1. 解除双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议；2. 赵晓宇赔偿损失 70 万元；3. 诉讼费由赵晓宇承担。

赵晓宇辩称，一号房屋的飘窗属违建，影响房屋合法性及合同目的实现，其有权解约，不同意赔偿损失，且林文斌应返还定金并赔偿其损失。

（三）查明事实

一号房屋东向、西向房间各有一个向外扩建的框架防护栏，内装玻璃门窗，赵晓宇称东卧室飘窗深 70 厘米，西卧室部分深 70 厘米、部分 1 米，长度均近 2 米；林文斌称该部分非落地结构，防护栏为保障安全，玻璃可拆。

经法院向相关部门查询，一号房屋的飘窗未办理建设工程规划许可证，2024 年 5 月 28 日前属违法建设，展览路街道综合行政执法一队于 2024 年 5 月 28 日勘察后拆除了玻璃窗户，框架防护栏仍存在。

林文斌签约时提供了一号房屋的无限制交易证明。

中介公司出具说明称，签约时林浩通过中介向赵晓宇出示了一号房屋的不动产权证原件；赵晓宇对此不予认可，称未见到原件。

林文斌提交证据欲证明因赵晓宇解约导致其无法履行与案外人的房屋买卖合同，产生定金损失 10 万元，并主张同小区房价下跌约 60 万元；赵晓宇对上述证据不予认可。

赵晓宇提交证据欲证明其购房时特别关注阳台或飘窗，一号房屋的违建飘窗违背其购房意愿，导致合同目的无法实现；林文斌对此不予认可。

（四）争议焦点

双方签订的房屋买卖合同及补充协议是否有效？

赵晓宇是否享有合同解除权？其单方解约是否构成违约？

林文斌主张的损失赔偿是否合理？

二、案件分析

（一）合同效力认定

双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一号房屋有合法产权证，虽飘窗属违建，但该部分并非合同约定的房屋主体部分（合同约定的房屋建筑面积 54.40 平方米），不能以此否定整个合同的效力，故赵晓宇关于合同无效的主张不成立。

（二）合同解除权及违约认定

赵晓宇不享有法定或约定解除权：

因此，赵晓宇单方解约不具有合法依据，构成违约。

合同约定的买卖标的物为一号房屋（建筑面积 54.40 平方米），飘窗属附属设施，并非合同主要标的，且一号房屋可正常居住使用，未达到合同目的无法实现的程度。

合同约定如房屋存在结构改造导致无法转移登记的，出卖人应恢复原状，合同继续履行，现飘窗玻璃已拆除，房屋具备转移登记条件，不符合约定解除情形。

赵晓宇称林文斌隐瞒违建事实，但现有证据不足以证明其购房时向林文斌明确提出对飘窗的特殊要求，且其在签约前已现场看房，对房屋状况应有了解，故其关于林文斌故意隐瞒的主张依据不足。

合同解除时间：林文斌在诉讼中同意解除合同，法院认定合同解除时间为第一次庭审时间即 2024 年 5 月 29 日。

（三）损失赔偿认定

赵晓宇违约，其已支付的 5 万元定金林文斌可不退还。

林文斌主张损失 70 万元，但其提交的证据不足以充分证明该损失，且其作为出卖人，未确保房屋附属设施符合规划要求，对纠纷的产生存在一定过错。

综合考虑双方过错程度、赵晓宇的违约行为及损失情况，法院酌情确定赵晓宇赔偿林文斌损失 3 万元。

三、裁判结果

法院判决：

林文斌与赵晓宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 5 月 29 日解除；

自本判决生效之日起 7 日内，赵晓宇向林文斌支付违约损失 3 万元；

驳回林文斌的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）房屋买卖应充分核查房屋状况

买方在购房前应仔细查看房屋产权证、规划文件等，对房屋结构、附属设施是否符合规划要求进行充分核查，现场看房时注意细节，必要时可向相关部门咨询，避免因房屋存在违建等问题引发纠纷。

（二）合同签订应明确约定房屋状况

买卖双方在合同中应明确房屋的主体结构、附属设施等状况，对可能影响房屋价值或使用的部分作出详细约定，明确违约责任，为解决潜在争议提供依据。

（三）卖方应确保房屋及附属设施合法合规

卖方应保证房屋及附属设施符合法律法规规定，对存在的问题如实告知买方，避免因隐瞒信息导致合同无法履行或承担赔偿责任。

（四）单方解约需有合法依据

合同当事人单方解除合同需符合法定或约定条件，否则将构成违约，需承担相应责任。在发生争议时，双方应优先通过协商解决，协商不成的，可通过诉讼等途径依法维权，避免采取不当措施扩大损失。

本案的判决表明，房屋附属设施存在违建并不必然导致合同无效或买方享有解约权，需结合合同约定、违建对房屋使用的影响等综合判断；违约方应承担赔偿责任，但法院会根据双方过错程度等因素合理确定赔偿金额。这为房屋买卖双方规范交易行为、妥善处理争议提供了重要指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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