挺过2027，南京江北就算筑基成功

最近宝马全球信息技术研发中心落户南京建邺的事情大家应该都知道了吧，其作为宝马国内唯一、亚洲最大、全球六大信息技术研发中心之一，将为宝马全球业务提供技术支撑。

不管是“亚洲最大”，“国内唯一”，还是“全球六大研发中心之一”，都给到了河西极大的信心。配合河西住改商事件，以及此前阿里南京中心、金陵天地的开放，南京河西这段时间的风头可谓排面十足。

但与之形成对比的是，曾经那些有望成为或号称是南京第二座河西的板块，基本都混得不咋样，反而被越甩越远。不免让人疑惑，问题出在哪？

01 老主城与疏解

时间线往回拉，实际上与河西同届的还有四位伙伴，包括仙林、东山、和浦口。这4个区域在2002年的规划中共同构成了“一城三区”的规划格局。一城指的是河西新城区、三区指的是仙林新市区、东山新市区和浦口新市区，河西的定位一开始就要稍微高一些。

江北当时因为过江能力不足，是提出来了，但没法全面落实，2000年之前也就主要开发了高新区一带，但开发规模远不及同时期的东山、河西以及稍晚一些的仙林。实际真刀真枪得到推动的只有江南三个主体，而且都落实的不错，都比较成功。

为何成功，因为这三大副城的成长都肩负着非常明确的任务，就是疏解老主城。

其中河西承接的是老主城的行政、文体、金融等功能；

仙林承接的是老主城的优质教育资源，尤其是高等教育；

而江宁承接了很多具体的制造业，这才构建了后来江宁殷实的产业基础；

在这个过程中老主城的人口和相应的一些资源得到了较为明显的疏解。

这是当时河西、仙林和江宁能够顺利发家的重要因素，南京老主城是实实在在分出去不少家底的，事实上城市资源已经基本完成了再分配的过程。

02 功能意图

但后来的很多所谓新城，实际上皆不具备老主城的功能性或资源性转移属性。大部分几乎就是单纯的地产开发，以满足附近改善型居住需求或外部转移性人口，大多这类新城早期仅为睡城，提供的是单一的居住功能。即便后来有商业入驻，依然面临功能单一的窘境，因此其极度依赖外部高效通道的构建。

比如畅通的免费快速路，或直通主城的地铁线，多多益善。

但往往规划与配套做不到真正同步，比如地铁迟迟落不了地，快速路修很多年等等。

实际上自从第一波南京点了河西、东山、仙林后，老主城能够分出去的资源已经都分出去了，确实没太多家底了。而且疏解老城的本意是让老城的人口密度下降到一个相对合理的水平，并不是说要完全掏空。

因此河西、东山、仙林后，实际上没有任何一个板块能与这三个先驱相提并论了，三者的成功是时代赋予的，不存在可复制性，更别提其中最能代表南京门面的河西。

03 难以超越

江北新区的成立给江北的发展带来了极大的政策性支持，尤其是过江通道建设的大提速与免费。现在的朋友可能不知道，其实应天大街长江隧道之前是有收费站的（2018年拆除），定淮门长江隧道最开始也是准备建收费站的。就包括长江五桥，其早期的环评文件中，也有收费站，就连南京长江大桥曾经也有收费站（2005年停止收费）。

但新区成立后，原本收费和计划收费的过江通道很多都变成了免费（四桥-三桥之间免费），之前的收费站也拆掉了，可见江北新区的成立，给南京跨江提供了较为充分的支持。

只是稍微有些争议的是，江北地下空间以及上面的CBD自2017年动工，至今已经8年，其中，最深基坑为地铁4号线二期滨江站，基坑开挖地下50.8米，相当于把17层楼插入到地下，为亚洲最深的在建地铁车站。

按照最新的计划，到2026年首批区域投入运营，等到2027年地铁4号线二期和11号线一期通车，从新区获批那天算，着实经过了12年，时间周期上确实长了一些，又恰巧经历地产由盛转衰的周期，对于区域发展的信心确实有不小的影响。

上图:江北CBD

后面就看2026年到2027年这波周期中，定山大街、华润万向系商业、地铁四号线二期、11号线一期、南京北站等一系列重磅项目能否顺利按照预定时间完成并投入运营，这将是江核发展这么多年的一次重要的集中式成果展示，对于信心的提升和未来发展的定调十分关键，理论上江北是河西唯一的潜在对手，按照凡人修仙传中的境界，我认为挺过2027，该实现的都落实了，江北也就算正式筑基了。

但总部功能上，我觉得江北相当长的时间内都不存在和河西直接竞争的可能，江核总部功能的建筑载体2026年才算启用，彼时河西已经发展了接近30年。

别说银行，就连移动、联通、报业这类非直接与金融相关的总部都陆续入驻河西了，那么还有多少有实力的企业能以总部的形态入驻江北CBD？别说江北，南部新城同样也拿不到什么实在的核心资源，甚至连凑数都没有。

上图：绕城公路望向河西CBD二期

更何况当下河西金融城二期416米高楼已经落成，金融城三期也不声不响的接近尾声，河西已经成为一个庞大的总部聚集区，并且已经建立起成熟的企业与人才生态，其对优质企业以及相关人才都拥有巨大的虹吸优势，这是时代红利与常年积累的共同结果。

再加上苏超带动的文体活动以及日常的演唱会、各种博览会带来的对外交流性加成，河西的实力已经极为综合全面。

上图：河西金融城三期（来源：南京建设）

关键河西南部还有十分充足的非住宅土地容量，包括商办等，短期内根本用不完，在这种情况下，河西自己都吃不饱，哪能轮到初出茅庐的江北？

除非南京有意阶段性的收缩河西的开发战略，全身心的投入到江北，最大限度利用好这块金字招牌，实实在在攒一些总部资源到江核，南京的拥江战略将会是另外一番局面。只是现实中南京一手江北，一手南部新城，头上顶着个河西、怀里之前还抱着一个紫核，属实有点三心二意，这算不算渣？至少有些力不从心吧。

后来江核主动增加科创区，聚焦实实在在的产业，重点突出工业软件产业的方向是很理性的做法，错位竞争是很关键的抉择。脚踏实地，尊重产业升级的客观规律，不过度迷恋高大上的外在形象，未来的江北才能走的稳健，走的长远。

04 后发优势

当然规划层面，江北的后发性和体系的整体性是河西不能比拟的，这是江北最大的优势。挺过2027年这个小周期，江北的基础性对内和对外交通体系将完成构建。

届时江核将凭借与老主城的直接对接实现比元通更有资源传递效率的能力，从江北市民中心站算，再坐4站就到鼓楼了，也就是10分钟的事情，即便再换乘到新街口也不过6站，依然比元通通过2号线直达新街口（不含元通坐8站）在时间上更有优势一些。

未来再配合地铁四号线三期西段直连南京北站，江核的区位优势将进一步显现出来。