中国房地产月报：北京五环外限购放松，紧抓“金九银十”窗口（202508）

文：泽平宏观团队

8月8日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》提出，符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数。同时，从四方面加大住房公积金支持力度。目前北上深还执行部分限购政策，广州在2024年9月底就全面取消限购，未来，北上深完全取消限购是大势所趋。

7月14日，中央城市工作会议在北京举行，本次以“坚持稳中求进，因地制宜，推进城市更新，存量提质，加快构建房地产发展新模式”为主基调。本次会议是继1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召开全国层面的城市会议。房地产市场底层逻辑已从“普涨时代”转向“结构性分化”。

7月楼市迎来季节性调整，依旧是“以价换量”为主，二手好于新房。7月，30城新房成交环比-32.3%、同比-18.5%，一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-25.8%、-14.5%、-18.4%。16城二手房成交面积环比-2.5%、同比-4.8%。其中，北京、深圳二手房成交面积环比分别为-16.7%、5.4%，杭州、成都、苏州二手房成交面积环比-17.5%、-4.9%、-12.8%。

房地产存量时代，简单取消限制性措施已不能实现楼市企稳，目前核心制约因素是居民支付能力和预期。2025年6月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别-0.8%、-2.3%，同比分别为2.0%、-2.3%。所以，需要新一轮大规模经济刺激和住房保障银行收储之类的措施。

短期看，三招可救地产：

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。

2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。

3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。对于生育家庭，给予住房生育补贴。

按照达利欧的债务大周期理论和辜朝明的资产负债表衰退理论，日本之所以会落入失去的三十年和低欲望社会，是因为让居民和企业部门独自化解房地产大泡沫破裂以后的债务。

根据日本和美国的经验教训，房地产大泡沫破裂后的出路在于“债务大挪移”。如果由居民和企业部门独自化解债务，将导致债务通缩循环、资产负债表衰退和低欲望社会。由政府和央行扩张资产负债表来减轻居民和企业债务压力，就有望恢复消费和投资的活力。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

风险提示：部分城市统计数据缺失。

目录

1 月度观点：北京五环外放松限购，“金九银十”窗口临近，政策需加码

2 房地产销 售 ：7月楼市成交季节性调整，下行压力仍在

3 土地市场：7月继续“控量提质”，核心城市土拍地王频出

4 房企经营表现：7月百强房企融资、拿地企稳，销售继续降温

5 行业政策追踪：高质量开展城市更新

6 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期

7 三招可救地产：组建5万亿住房银行收储、持续降息、全面放开限购

正文

1 月度观点：北京五环外放松限购，“金九银十”窗口临近，政策需加码

8月8日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》提出，符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数。同时，从四方面加大住房公积金支持力度。

限购方面，本地户籍五环外购房不限套数，非本地户籍五环外，2年社保购房不限套数。新政侧重精准去库存与区域分化导向，允许符合条件家庭五环外购房不限套数，而五环内政策不变，这一定程度促进市场修复和支持职住平衡。目前北上深还执行部分限购政策，广州在2024年9月底就全面取消限购。

公积金方面，1）扩大首套房公积金贷款支持范围；

2）每缴存公积金一年可贷额度提升至15万；

3）用公积金贷款购买二套住房，最高贷款额度从60万提升至100万元，最低首付款比例五环内、外统一变成不低于30%；

4）支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。

新政公积金支持力度加码对刚需、改善群体而言，可有效降低置业成本、购房门槛等。

总体看，北京房地产政策持续放松，具有风向标意义，这是对中央精神的响应、贯彻，体现出当前巩固楼市稳定态势的必要性。预计北上深后续将根据形势持续加码政策。（参考《》）

那么，全面取消限制性措施有用吗？目前看，对核心城市的核心区域有部分效果，实现以价换量。但从整体而言，房价仍处于下行通道，销售自5月以来再度回落，大部分三四线城市因人口流出有价无市。

说明后房地产时代，简单取消限制性措施已经不能实现楼市企稳，目前核心制约因素是居民支付能力和预期，所以，需要新一轮大规模经济刺激和住房保障银行收储之类的措施。

7月14日，中央城市工作会议在北京举行，本次会议以“坚持稳中求进，因地制宜，推进城市更新，存量提质，加快构建房地产发展新模式”为主基调。本次会议是继1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召开全国层面的城市会议。本次会议传递五大信号：

1、城镇化转向稳定发展期，都市圈城市群时代正在到来。

2、城市更新写入总体要求，侧重“存量提质增效”、“不搞大拆大建”。

3、加快构建房地产发展新模式。

4、推动“好房子”建设，释放改善型需求。

5、土地供应“控量提质”，优化城市空间结构。（参考《》）

从市场趋势来看，房地产市场将处于波动调整阶段，持续分化。在一二线城市的核心区域，市场热度预计将维持在一定水平，尤其是北京、深圳、上海、杭州、成都等热点城市。但在三四线城市，经过近年的市场调整，多数城市已跌至底部，市场热度处于停滞状态，呈现出“有价无市”的局面，预计后续成交规模将延续筑底行情，市场恢复仍需时间。政策需把握“金九银十”窗口前继续加码。

2 房地产销 售 ：7月楼市成交季节性调整，下行压力仍在

从销售看，去年“926”后，房地产政策持续加码，2025年一、二季度核心城市销售企稳。2025年7月，政策余温仍在，但楼市迎来了季节性回落，成交整体持续低位企稳，“金九银十”前夕出台相关托底政策的可能性较大，若有超预期放松预计撬动楼市阶段性回暖。

7月楼市迎来了季节性回落，依旧是“以价换量”为主，二手好于新房。7月，30城新房成交面积654.8万平，环比-32.3%、同比-18.5%，一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-25.8%、-14.5%、-18.4%，其中，北上广深新房成交面积同比分别为-23.8%、-26.7%、-15.3%、-48.2%。16城二手房成交面积环比-2.5%、同比-4.8%。其中，北京、深圳二手房成交面积环比分别为-16.7%、5.4%，杭州、成都、苏州二手房成交面积环比-17.5%、-4.9%、-12.8%，核心城市二手房成交表现优于次核心城市。

一系列政策驱动成交趋稳，但城市间市场热度分化依旧明显。我们综合各城市房地产成交面积、套数、同环比变化幅度、库存等月度数据，构建“重点城市房地产成交热度指数”，并对样本城市进行划分：

分梯队看，近几月成交热度有所下滑，但第一梯队城市成交相对较好。

第一梯队：市场热度最高，主要由核心一线城市、强二线城市构成，代表城市为北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因为：

1）城市群核心城市、经济基本面强劲、高附加值产业集聚，创造一定规模的购买力群体。长三角城市群中的上海、杭州，粤港澳大湾区城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均为城市群核心城市，且获得国家战略层面的有力支撑。2024年上述城市GDP总量以及人均可支配收入长期位居全国前列。同时，金融、科技、互联网等高附加值产业在城市内形成规模化的集聚效应，如北京中关村、上海陆家嘴、深圳南山科技园等，已发展成各自城市的产业地标与经济引擎。

2）人口持续净流入、人才吸引力排名位居全国前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分别为72万、32.4万、58.2万人；2021-2023年，分别年均新增5.4万、10.6万人，居全国前列。同时，根据我们发布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均跻身全国前十。

第二梯队：市场热度较高，主要由区域中心城市构成，代表城市为广州、南京、苏州、武汉等。主要原因为：

1）经济基本面较强，特色产业发展迅猛。2024年广州、苏州、南京、武汉GDP均跻身全国前十。以苏州为例，其地处长江三角洲的核心区域，交通网络极为发达，并与上海等重要经济中心保持着紧密的联系。这使得苏州能够充分承接来自上海的产业辐射与转移，进而吸引大量的资金、技术以及人才汇聚。另外，苏州强大的制造业基础更是其经济发展的坚实支柱。在电子信息、装备制造、生物医药等多个关键领域，已经成功构建起完整的产业链条。2023年苏州位居全国城市工业总产值排名第二位。

2）人口持续流入，特色产业吸引相关领域人才。例如，2010-2020年，广州、苏州年均常住人口增量超20万人，2021-2023年年均常住人口增量分别为0.8万、5.5万人，长期人口持续净流入。同时，在我们发布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均跻身前15，人才持续集聚。

第三梯队：市场热度一般，主要由中西部省会、强三线城市构成，代表城市为郑州、天津、长沙、无锡等。主要原因为：

1）经济发展水平处于中上水平，有一定的产业基础，但产业结构有待进一步优化升级。如天津制造业以及港口经济是其经济支柱；长沙凭借工程机械以及文化产业占据一席之地。这些城市虽都拥有各自的特色产业，然而经济与全国排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省内或周边人口，但人口流入速度趋缓，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，郑州、天津、长沙年均常住人口增量分别为39.7万、9.3万、30.1万人；而2021-2023年年均常住人口增量分别为13.3万、-4.5万、13.7万人，天津人口流出。同时，由于产业基础弱于第一二梯队城市等，在《城市吸引力排名：2024》中，上述城市位列全国前50。

第四梯队：市场热度偏弱，主要由弱二线、三四线城市构成。主要原因为：1）经济发展相对偏弱，产业基础薄弱，结构单一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壮年外流至省会或长三角、珠三角等城市群。

从库存和去化周期看，7月市场因成交季节性低迷等影响，部分能级城市去化压力环比较6月上升。7月，13城新房累计库存（可售面积）略有去化，为7000.8万平。13城新房去化周期为14.3个月，环比上升0.3个月。分线看，一、二、三线城市去化周期分别为12.2、11.1、20.8个月，较上月分别变化+0.44、+0.85、-0.28个月。

2025年前两季度核心城市新房市场整体保持修复态势。回顾7月，政策效果降温，且因季节性因素，销售经历了传统淡季。各能级城市去化压力受去化加速影响略有下降，整体压力处于本轮周期较优水平。

展望8月，8月初北京明确符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数，并从住房套数认定、可贷款额度、贷款提取等方面加大住房公积金支持力度。作为一线核心城市的北京出台本次新政，具风向标意义，预计楼市将在“金九银十”阶段性回暖。全国市场分化趋势延续，核心城市有望迎来阶段性销售提振，全国库存去化有望继续加速。

3 土地市场：7月继续“控量提质”，核心城市土拍地王频出

继6月土地市场成交受年中供应放量影响，7月各地方对土地市场“控量提质”的调控思路依旧明确，7月供应仍仅为2024年均水平的7成。7月百城土地平均溢价率达到了6.5%，其中一线城市平均溢价率达到21.7%。上海、南京、杭州三城市均在7月均出让宅地超百亿，其中上海的徐汇衡复、虹口北外滩等本轮拍卖地块“地王”频出，房企拿地信心有所恢复。

从土地供应看，在6月土地供应量微升背景下，7月迎来了年中土地供应规模调控收量。百城供应土地建面环比-9.9%、同比-13.6%。全国土地供应较去年仍有所下降，土地供应数量、面积分别仅为2024年月均水平的75.8%、68.6%。分线看，一线城市供应土地规划建面环比+81.1%，同比-23.7%；二线城市环比-16.9%，同比-10.6%，；三四线城市环比-9.2%，同比-14.3%。

从土地成交看，整体看呈现“量缩价增”趋势。7月百城成交土地建筑面积8670.9万平，环比-19.5%，同比-10.4%；成交土地总价1332.8亿元，环比-40.5%，同比-3.8%；成交楼面均价1537元/平，环比-25.4%、同比+7.3%；土地溢价率6.5%，环比提升0.95个百分点，同比提升1.5个百分点。

分线看，成交规模方面，一线成交缩量明显、二三线成交微降。一线城市成交面积为240.7万平米，环比-46.6%，同比-44.9%；二线城市成交2867.0万平米，环比-28.9%，同比-15.9%；三线城市成交5563.3万平米，环比-13.0%，同比-4.5%。成交价格方面，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为9562、2086、907元/平，同比+39.7%、+19.5%、+7.5%。成交土地溢价率方面，一线城市土地成交溢价率为21.7%，环比上升17.0个百分点；二线、三四线城市平均溢价率为4.8%、2.5%，环比变化-2.5、-0.08个百分点。

展望8月，在去库存的大背景下，土地供应将维持稳定适度水平，各地方土地供应延续“控量提质”核心思想。下半年中央将持续推动房地产止跌回稳，各地土地要素使用效率预期提高，土地市场有望迎来更多高质量宅地供应；土地成交热度分化仍会继续，8月核心城市的优质地块成交行情有望持续向好。

4 房企经营表现：7月百强房企融资、拿地企稳，销售继续降温

7月，百强房企销售经历季节性回落，前7月累计成交规模与去年同期基本持平。其中，Top10国央企销售保持相对强劲，部分民企则保持了一定拿地强度。

1）销售

2025年7月，TOP100房企实现销售操盘金额2111.6亿元，环比-37.7%，同比-24.3%，单月业绩规模回落至历史较低水平。累计业绩来看，百强房企1-7月实现销售操盘金额18638.4亿元，同比为-12.5%。

2025年7月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期降低，且门槛值均降至近年最低水平。根据克而瑞数据，TOP10房企销售操盘金额门槛526.5亿元，同比变化-47.4%。TOP30、TOP50房企门槛为142.3、88.9亿元，分别同比变化-42.1%、-40.4%。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低37.8%至41亿元。

分企业性质看，国央企销售持续强劲，3家民企入列TOP10榜单。根据克而瑞数据，7月保利发展继续稳居榜首位置，上半年销售操盘金额1501.1亿元，绿城中国、中海地产销售金额分别为1368.0亿元、1253.5亿元，华润置地、招商蛇口位居第四、第五位，销售额为1111.7亿元、993.0亿元。此外，万科地产、建发房产位于700-800亿阵营，销售额分别为766.3亿元、765.9亿元，金茂股份、华发股份、滨江集团位于最后三个TOP10位次，销售金额分别为541.4亿元、537.3亿元、491.6亿元。

2）拿地

7月重点房企土拍热度持续，TOP100企业拿地总额同比增幅微涨1个百分点。从拿地总额来看，根据中指研究院数据，TOP100企业7月拿地总额717.5亿元。从累计拿地看，2025年1-7月，TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较1-6月扩大1个百分点。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央国企仍是拿地主力，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企保持了一定投资强度。根据中指研究院数据，2025年1-7月，中海地产以542亿元权益拿地金额占据榜单第一，绿城中国以522亿元位列第二，保利发展权益拿地规模为424亿元，位列第三，且头部企业主要聚焦核心城市加大力度补仓。

3）融资

从房企融资看，2025年7月房企境内信用债发发行金额明显提升。境内信用债发行方面，7月，房地产企业发行信用债合计78支，发行金额合计648.7亿元，发行金额环比+85.4%，同比+106.5%。其中，“25经开优”发行规模最大，发行面额30.2亿元。7月净融资额为+43.6亿元，是继2025年1月后的首次转正。

从房企性质及融资方式看，企业性质方面，7月央企、地方国企、民企、公众企业的发债规模分别为225.4、393.2、20.1、10亿元。金茂、保利、华润等优质房企发债活跃。债券类型方面，公司债、银行间市场发行的中期票据占据主要的规模，合计为509亿元；公司债发行规模为277.3亿元，两者合计占7月发债规模的78.5%。

5 行业政策追踪：高质量开展城市更新

中央层面：7月，政治局会议强调高质量开展城市更新，我国房地产行业已从增量扩展阶段转向存量提质阶段。

供给侧方面，政治局会议、中央城市工作会议推动“城市更新”建设继续发力。7月30日，政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出货币政策要保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行。会议强调要有效释放内需潜力，要求落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。7月14-15日，中央城市工作会议召开，将城市更新写入总体要求，提及“依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新。”、“稳步推进城中村和危旧房改造。”

需求侧方面，发改委提出，允许人口流入城市加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度。7月10日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心表示，锚定到2035年基本实现新型城镇化目标，要以“两重”“两新”资金使用为抓手，加大新型城镇化重点领域投入。一方面，加大“两重”建设力度，支持符合条件的新一轮农业转移人口市民化、潜力地区城镇化水平提升、现代化都市圈培育、城市更新等项目建设；另一方面，允许人口流入城市利用超长期特别国债、地方政府专项债等资金，加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度。

地方层面：北京五环外取消限购套数，公积金首套认定、二套额度、首付使用等方面同时优化；上海、广州、长沙、青岛等多地方同时优化以旧换新政策，提振购房需求。

北京发布通知取消符合条件家庭在五环外限购套数，公积金支持力度加大。8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。《通知》明确符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数，并从从住房套数认定、可贷款额度、贷款提取等方面加大了住房公积金支持力度。北京作为一线城市出台本次新政，积极应对市场变化，具备明显风向标意义。

城中村改造及存量住房“以旧换新”方面，上海加快推进“两旧一村”改造，今年计划启动25个城中村改造，广州从化推出“以旧换新、房票、交房即交证”等7项措施。长沙市住房和城乡建设局等12部门发布关于进一步优化房地产发展措施的通知，支持房屋“以旧换新”，提供购房补贴，给予二孩以上家庭政策优惠，并优化了公积金与房票政策。青岛市发布楼市新政“12条”，以更大力度支持住房“以旧换新”。

6 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期

1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。2024年中国经济增长略超预期，但恢复基础仍待稳定。2024年中国GDP实际增速5.0%，低于1978-2008年高速增长期的平均增速9.8%，但仍处于中高速增长区间。2025年二季度GDP同比为5.2%，较去年同期高0.5个百分点。

居民对未来就业、收入预期存在不确定性。2025年6月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别-0.8%、-2.3%，同比分别为+2.0%、-2.3%。因就业、收入预期处于波动，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。

2）资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产比重较高，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。楼市近三年持续下滑，一二线城市房价平均跌幅约30%，远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，当前需求大多处于观望阶段。

7 三招可救地产：组建5万亿住房银行收储、持续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产。

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。

利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；

期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；

规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；

监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考《关于组建住房银行收储的必要性》）

同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。2024年自然资源部规定：各地方商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，政策需加码。

2）持续降息，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。

调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；

调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；

同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。2024年自然资源部规定：各地方商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，政策需加码。

3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。