北京
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二手房交易中，签约后卖方因价格问题反悔拒售的情况时有发生。北京一起案例中，卖方在签约次日就以售价低于市场行情为由要求解约，最终法院判决合同解除，卖方需支付违约金。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈阳、林薇（共同买方）
被告：郑涛（卖方）
第三人：丁中介公司
（二）交易经过
2023 年 12 月 9 日，经丁中介公司居间，陈阳、林薇与郑涛签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定郑涛将名下二号房屋（建筑面积 120.38 平方米）出售给陈阳、林薇，总价款 464 万元（其中房屋成交价格 380 万元，家具家电等作价 84 万元）。
合同主要约定：
陈阳、林薇需支付定金 30 万元，签约当日支付第一笔 10 万元，2023 年 12 月 17 日前支付第二笔 20 万元；
双方应于 2024 年 3 月 15 日前办理产权转移登记；
若卖方拒绝出售房屋，构成根本违约，买方有权解除合同，卖方需按总价款 20% 支付违约金（92.8 万元）。
签约当日，陈阳、林薇支付 10 万元定金，郑涛确认收到。但次日（2023 年 12 月 10 日），郑涛便将 10 万元定金退还，并称售价低于市场行情，要求免责解约。经多次协商未果，陈阳、林薇于 2023 年 12 月 16 日通过微信群发送解除通知，要求郑涛支付违约金，郑涛同意解除合同但拒绝支付违约金，双方引发诉讼。
（三）各方主张
陈阳、林薇：郑涛签约后无正当理由拒售房屋，构成根本违约，应按合同约定支付违约金 92.8 万元，确认合同于 2023 年 12 月 16 日解除。
郑涛：签约时受中介误导，未获知真实市场行情，售价远低于同小区类似房屋（6 天前同小区 114 平方米房屋成交价 480 万元，自己的 120 平方米房屋仅售 464 万元），合同非真实意思表示；已及时退还定金，未给买方造成实际损失，且买方已于 2023 年 12 月 16 日另行购房，故不同意支付违约金。
丁中介公司：不发表意见，由法院裁判。
（四）关键事实
2023 年 12 月 3 日（签约前 6 天），同小区 114 平方米房屋成交价 480 万元，二号房屋为 120 平方米、带花园、双卫、精装修，签约价 464 万元。
郑涛在签约后 24 小时内退还定金并提出解约，主张中介隐瞒市场信息。
陈阳、林薇于 2023 年 12 月 16 日另行购买 122.23 平方米房屋，总价款 468 万元。
二、案件分析
（一）合同效力认定
案涉《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郑涛主张 “合同非真实意思表示”，但未提供证据证明中介存在欺诈或胁迫行为，且房屋交易价格受多种因素影响，价格差异属于正常市场风险，故其主张不成立。
（二）违约行为认定
郑涛在签约后次日无正当理由拒绝出售房屋，明确表示不履行合同主要义务，构成根本违约。其 “售价低于市场行情” 的理由不属于法定或约定的免责事由，不能免除违约责任。
（三）合同解除与违约金调整
合同解除时间：陈阳、林薇于 2023 年 12 月 16 日发送解除通知，郑涛确认收到，故合同于该日解除。
违约金调整：
合同约定违约金为总价款 20%（92.8 万元），但法院结合以下因素予以调整：
合同履行程度低（仅支付 10 万元定金，未办理网签或过户）；
郑涛及时退还定金，主观恶意较小；
陈阳、林薇在解约当日即另行购房，实际损失有限（新购房屋总价仅比二号房屋高 4 万元）。
最终酌定违约金 15 万元。
三、裁判结果
确认陈阳、林薇与郑涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于 2023 年 12 月 16 日解除；
郑涛于本判决生效之日起七日内向陈阳、林薇支付违约金 15 万元；
驳回陈阳、林薇的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）签约前需充分了解市场行情，谨慎定价
卖方在挂牌前应通过多渠道了解同小区类似房屋成交价格，结合房屋自身条件（面积、楼层、装修等）合理定价，避免因对市场行情误判导致签约后反悔。本案中，郑涛因未充分核实价格便签约，最终承担违约成本。
（二）合同一旦签订，不得擅自反悔
依法成立的合同对双方具有约束力，卖方不得以 “价格偏低”“市场变化” 等理由单方面解约，否则需承担违约责任。即使及时退还定金，仍可能面临违约金赔偿。
（三）违约金并非必然按合同约定全额支付
法院判定违约金时会综合考虑合同履行情况、违约方过错程度、守约方实际损失等因素。若约定违约金过高（如本案的 92.8 万元），违约方可请求法院调低，法院会根据公平原则酌情确定合理金额。
（四）买方应及时采取减损措施
买方在卖方违约后，应尽快另行购房或采取其他措施减少损失，避免损失扩大。本案中，陈阳、林薇及时另行购房，实际损失较小，这也是法院调低违约金的重要原因之一。
（五）中介应规范信息披露义务
中介需向卖方如实提供同小区近期成交数据，协助卖方合理定价，避免因信息不对称引发纠纷。若中介存在故意隐瞒或误导行为，可能需承担相应责任（本案中郑涛未举证，故中介未担责）。
二手房交易中，买卖双方均应秉持诚信原则，签约前充分调研，签约后恪守约定。遇纠纷时，应优先协商解决，协商不成可通过法律途径维权，同时注意保存证据，以便法院查明事实、公正裁判。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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