北京律师：安置房买家住 20 年，卖家要 50 万才过户被判令履约

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在安置房交易中，过户环节常藏 “陷阱”。近日北京一起案例中，买家付清房款住了近 20 年，卖家却在能办证时索要 50 万元才肯配合过户，最终法院判决卖家必须履约还得赔偿律师费。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周明

被告：郑涛

第三人：乙公司（房地产开发公司）

利害关系人：郑萌（郑涛之女）

（二）交易始末

2005 年 8 月 29 日，周明与郑涛签订《买卖合同》及补充协议，以 42 万元买下四号房屋及地下室。周明当天付清全款后入住，2005 年 9 月取得《乡产权证明》。

2023 年 6 月，社区通知可办正式产权证，周明多次找郑涛协商过户，郑涛却要求额外支付 50 万元才肯配合。周明无奈起诉，要求：1. 郑涛先办产权再过户给自己；2. 若郑涛拒绝，乙公司协助办证；3. 郑涛支付违约金 1 万元及律师费 5 万元。

（三）各方辩解

郑涛：认为《乡产权证明》已过户，合同已履行完毕，自己仅需提供办证材料。且本次办证仅限安置户，周明作为外人应等政策，自己不算违约。

乙公司：仅负责收集原被安置人郑涛的材料，只能给郑涛办证，无法直接过户给周明。

郑萌：主张四号房屋有自己的安置份额，买卖时未获其同意，反对过户。

（四）关键事实

房屋来源：四号房屋是 2004 年拆迁安置房，被安置人包括郑涛、郑萌等 4 人，总安置面积 250 平方米，共购 3 套房，四号房屋为其中之一，购房款从拆迁款中抵扣。

产权归属：《房屋产权认定书》明确四号房屋归郑涛所有，其与乙公司的购房合同原件由周明持有。

长期占有：周明居住近 20 年并装修，郑涛一家住另一套安置房，郑萌在此期间从未提出异议。

恶意协议：郑萌提交的《家庭房产分割协议》签署于 2023 年 9 月（诉讼期间），约定其分得四号房屋75% 份额，与早年《房屋产权认定书》相悖。

二、案件分析

（一）郑涛有权处分房屋

从安置面积看，4 人总安置 250 平方米，3 套房总面积 260.81 平方米，即使按郑萌所述其有 100 平方米，剩余房屋也足够分配。郑萌近 20 年未提异议，诉讼期间才签分割协议，明显恶意。

《房屋产权认定书》载明四号房屋归郑涛，其配偶知晓卖房且未反对，周明支付全款并善意购买，双方合同合法有效。

（二）过户义务不可免除

合同明确约定，郑涛需协助办理正式产权证。现房屋已具备办证条件，且按乙公司规定只能先办至郑涛名下，故其有义务先办证再过户给周明，乙公司需配合郑涛完成初始登记。

（三）违约金与律师费的认定

郑涛拒不过户构成违约，合同约定违约方需赔偿律师费，周明提交的 5 万元律师费发票真实有效，应予支持。因无证据证明其他损失，1 万元违约金未获支持。

三、裁判结果

乙公司 30 日内配合将四号房屋过户至郑涛名下，郑涛取得产权证后 3 日内过户给周明；

郑涛 7 日内赔偿周明律师费 5 万元；

驳回周明其他诉讼请求。

四、案件启示

安置房交易要明确过户条款：务必在合同中写清办证条件、双方义务及违约责任，尤其要注明 “卖方需协助办理正式产权过户”。

长期占有≠产权保障：即使实际居住多年，未办理正式过户仍有风险，需及时跟进办证进度。

恶意阻碍交易难得逞：诉讼期间签订的 “补充协议” 若与原始约定冲突，且存在明显恶意，法院不予认可。

合理维权成本可索赔：合同中约定律师费等损失由违约方承担的，守约方可凭票据主张赔偿。

安置房交易涉及政策限制，签约前务必核实产权归属及过户可能性，留存好付款凭证、合同原件等关键证据，遇纠纷及时通过法律途径维权。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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