执行异议第183期：非正常死亡事件属于司法拍卖应披露的重要信息

执行异议第183期：房产存在原居住人员非正常死亡事件属于司法拍卖应当披露的重要信息

一、案例背景与基本案情

本案涉及广东省揭阳市中级人民法院（以下简称揭阳中院）在执行被执行人陈某附带民事赔偿、退赔、附带民事公益赔偿、罚金、没收违法所得、没收个人全部财产一案中，对登记在陈某、王某名下的深圳市某路21A、22A房屋（案涉房屋）进行网络司法拍卖。拍卖于2023年6月15日至16日在司法拍卖网络平台公开进行，郭某、贝某以人民币48216726元的最高价竞得房屋，并缴清竞拍款。揭阳中院于2023年7月5日作出（2023）粤52执604号之十八执行裁定书，裁定案涉房屋归郭某、贝某所有。

然而，郭某、贝某在2023年7月25日提出书面异议，主张法院未在拍卖公告中披露案涉房屋曾于2021年11月23日发生原居住人员高空坠楼事件（造成1人死亡），导致其购买用于居住的目的无法实现。他们请求撤销拍卖裁定并退还拍卖款。揭阳中院以“未掌握相关信息”和“瑕疵风险由竞拍者自行承担”为由，于2023年8月15日作出（2023）粤52执异34号执行裁定，驳回异议。郭某、贝某不服，向广东省高级人民法院申请复议。

二、争议焦点

本案的核心争议焦点为：应否撤销对案涉房屋的拍卖行为，并将买受人支付的拍卖款予以退还？具体而言，焦点集中在法院未披露房屋存在原居住人员非正常死亡事件（高空坠楼自杀）是否构成重大信息披露缺失，从而影响买受人的知情权和购买目的。

三、法院裁决过程

执行异议阶段（揭阳中院）：法院认为，执行法院未掌握相关信息，且拍卖公告已声明“瑕疵风险由竞拍者自行承担”，因此驳回郭某、贝某的异议（（2023）粤52执异34号执行裁定）。

执行复议阶段（广东省高级人民法院）：法院于2024年2月23日作出（2023）粤执复769号执行裁定，撤销揭阳中院的异议裁定和原拍卖裁定，要求退还买受人支付的拍卖款。复议法院强调，未披露非正常死亡事件属于重大信息披露失实，导致买受人产生重大误解。

四、裁判理由详析

广东省高级人民法院在复议裁定中，从法律原则、民间习俗和司法解释角度，深入论证了非正常死亡事件应作为重要信息披露的原因。理由可归纳为以下两点：

1. 非正常死亡事件构成房屋重大瑕疵，影响缔约基础

法院指出，尽管法律和司法解释（如《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》）未明文规定必须披露房屋内发生的自杀、凶杀等非正常死亡事件，但基于日常交易习惯和民间习俗，此类事件会使房屋被民间称为“凶宅”。普通民众普遍存在“趋吉避凶”的心理，这种习俗经过历史积淀，已成为影响居住体验的重要因素。非正常死亡事件会引发忌讳、焦虑和恐惧等负面心理感受，显著降低房屋的交易价值和使用价值。因此，它属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款和第十三条第十一项规定的“应当披露拍卖财产的重要信息”，足以动摇买受人的竞买决策基础。

2. “瑕疵不担保原则”不适用于主观情感因素

揭阳中院在拍卖公告中声明了“瑕疵不担保原则”，即竞买人需自行承担拍卖财产的一切已知和未知瑕疵。但法院强调，该原则主要针对房屋的客观物理属性（如数量、质量、结构），而非主观情感因素。房屋不仅是物理构筑物，更是家庭生活的港湾，承载着居住者的情感需求。非正常死亡事件涉及心理影响，不属于“瑕疵不担保原则”的适用范畴。未披露此类信息，导致拍卖财产的文字说明和瑕疵说明严重失实，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的情形（即“致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”）。

综上，法院认定揭阳中院未披露案涉房屋的非正常死亡事件，构成信息披露重大失实，支持买受人撤销拍卖的请求。

五、裁判要旨

本案的裁判要旨直接回应了您的查询：执行中，人民法院拍卖的房屋存在原居住人员非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于应当披露拍卖财产的重要信息。在网络司法拍卖中对该信息未予披露，拍卖成交后，买受人据此主张构成重大误解请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。这一要旨强调了司法拍卖中信息披露的全面性和真实性原则，保护买受人的知情权和公平交易权。

六、法律依据

本案的裁决基于以下司法解释条文，体现了对网络司法拍卖规范的严格适用：

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）：

第十二条第二款：要求执行法院在拍卖前全面调查执行标的物情况，并在公示中说明。

第十三条第十一项：规定拍卖公告应披露拍卖财产的重要信息。

第三十一条第一项：明确拍卖财产说明严重失实，导致买受人重大误解的，可撤销拍卖。

这些条文共同构成了信息披露义务的法律基础，确保拍卖过程的透明度和公正性。

七、案例意义与启示

强化信息披露义务：提醒执行法院在司法拍卖中必须主动调查并披露可能影响房屋价值的非物理因素（如非正常死亡事件），避免因信息缺失引发纠纷。

平衡习俗与法律：法院认可民间习俗对交易心理的影响，将主观情感因素纳入法律考量，体现了司法实践对社会文化的尊重。

保护买受人权益：支持买受人以“重大误解”为由撤销拍卖，有助于维护网络司法拍卖的公信力，促进公平竞买环境。

关联索引：

执行裁定：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52执604号之十八（2023年7月5日）

执行异议裁定：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52执异34号（2023年8月15日）

执行复议裁定：广东省高级人民法院（2023）粤执复769号（2024年2月23日）

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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