北京楼市环比转增，同比仍弱

地产周速达

二手房成交环比由降转增，同比连降十周。本周（8月8-14日），15城二手房成交面积190万平，处于过去四周182-209万平的偏低位，周环比小幅增长4%。同比来看，本周15城二手房成交下滑4%，已连降十周，降幅扩大3个百分点。8月1-14日，二手房成交同比-3%，仍下滑，略好于7月的-5%，持平于6月，但弱于5月的4%。

分城市层级看，一线城市二手房周成交环比由降转增，增幅8%。北京环比增长17%，成交面积30万平，过去四周介于26-32万平；上海环比增长3%，成交面积35万平，过去四周介于34-38万平；深圳环比增长3%，成交面积11万平，过去四周介于11-13万平。同比来看，一线城市连降八周后，连续两周小幅增长，本周增幅4%，其中深圳、上海分别增长9%、6%，而北京与上周持平。

二线城市二手房周成交面积环比连降三周后小幅增长，增幅为1%。二线城市中，杭州和厦门分别增长13%、11%，成都和苏州分别增长7%、1%，而南宁、青岛分别下滑21%、18%。三线城市二手房成交面积环比连降两周后小幅增长，增幅为4%。三线城市中，东莞、佛山分别增长10%、6%，而扬州、江门分别下滑8%、19%。同比来看，二线城市、三线城市均下滑，降幅分别为8%、12%。

新房成交环比连降两周，同比也连降十周。本周38城新房成交面积184万平，过去四周介于185-239万平，环比下滑1%。同比来看，本周38城新房成交下滑15%，连降十周，降幅扩大3个百分点。8月1-14日，新房成交同比-14%，略好于7月的-17%，但弱于6月的-8%、5月的-10%。

分城市层级看，一线城市环比连降两周，本周下滑2%。上海环比下滑21%，成交面积15万平，过去四周介于19-28万平。广州环比下滑13%，成交面积12万平，过去四周介于13-17万平。深圳环比下滑4%，成交面积3万平，过去四周介于3-4万平。而北京环比增长53%，成交面积14万平，过去四周介于9-17万平。同比来看，一线城市连降十周，本周下滑34%，降幅较上周收窄2个百分点，其中深圳降幅最大，达57%，北京、上海、广州同比分别下滑25%、32%、36%。

二线城市环比连降两周，下滑9%。二线城市中，青岛、武汉、成都分别下滑29%、23%、4%，而杭州、苏州、济南、增幅介于8%-26%。而三线城市环比增长17%。三线城市中，眉山增幅较大，为147%，衢州、佛山、温州增幅介于66%-88%。同比来看，二线新房周成交下滑12%，而三线小幅增长4%。

聚焦北京新政落地首周，市场反应较为积极，但持续性仍需观察。北京于2025年8月9日实施楼市限购优化政策，核心为放开五环外购房套数限制，并允许符合条件的单身人士在五环内新增一套购房资格。政策落地首周（8月8日至14日），市场反应较为积极，新房成交面积环比大增53%至14万方，过去四周介于9-17万方；二手房环比上升17%至30万方，过去四周介于26-32万方。不过新房和二手房环比高增，部分受前一周低基数影响，其新房和二手房同比分别下滑25%、0%，仍处低位，政策持续性仍有待观察。

对比广州和上海来看，广州强刺激带来脉冲式放量但不可持续，上海局部优化影响有限。广州2024年9月全面取消限购后，新房周均成交从政策前的18万方快速攀升至10月底的峰值40万方（23年同期仅为22万方），四季度均值维持在31万方高位（23年同期仅为24万方），但进入2025年后成交动能显著回落，显示需求集中释放后动力趋弱。上海于2025年1月30日允许非沪籍居民在5年社保/个税基础上外环外限购一套（崇明除外），因覆盖范围有限，新政前后四周周均成交分别为48万、49万方，基本持平，市场反应平淡。

北京本轮政策力度介于广州与上海之间，首周成交放量释放积极信号。后续关键在于热度能否延续，以及低基数效应消退后，成交量能否企稳于更高中枢。

重点城市观察 一线城市二手房、新房同比均连跌九周

8月8-14日，一线城市二手房周成交面积环比由降转增，同比连降八周后，小幅增长两周，本周环比增长8%，同比增长4%；新房环比连降两周，同比连跌十周，本周环比下滑2%，同比下滑34%。

二手房方面，广州无数据，京沪深周成交面积（8月8-14日）环比增长8%，其中，北京、深圳、上海分别增长17%、3%、3%。与去年高点相比，北京、深圳、上海周成交量分别是去年高点的58%、46%、61%。

同比方面，8月8-14日，上海、深圳分别增长6%、9%，北京基本持平。

新房方面，一线城市周成交面积（8月8-14日）环比下滑2%，其中上海、广州、深圳下滑，降幅分别为21%、13%、4%，而北京增长53%。与去年高点相比，北上广深均处低位，是去年高点的34%、24%、29%、14%。

同比方面，8月8-14日北上广深均下滑，深圳降幅较大，为57%，北京、上海、广州分别下滑25%、32%、36%。

杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长13%、增长26%，分别相当于2024年高点的48%、11%。

成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长7%、下滑4%，分别相当于2024年高点的52%、39%。

房价观察 7月京沪深二手房住宅价格指数环比、同比均下滑

国家统计局公布的房价指数目前更新至2025年7月。

二手房价格环比方面，7月一线城市二手房住宅价格指数持续下滑，降幅为1.0%，较6月的0.7%有所扩大。北京、广州、上海、深圳四地环比均下滑，降幅分别为1.1%、1.0%、0.9%、0.9%。同比方面，7月一线城市二手房住宅价格指数下滑3.4%，降幅扩大0.4个百分点，自2023年6月以来连续26个月下滑。分城市来看，广州7月同比降幅偏高，为6.0%，北京、深圳、上海分别下滑2.9%、2.5%和2.2%。

新房方面，7 月一线城市新建商品住宅销售价格环比下滑 0.2% ，其中深圳、广州分别下滑 0.6% 和 0.3% ，北京持平，而上海增长 0.3% 。 同比方面，7 月一线城市下滑 1.1% ，降幅收窄 0.3 个百分点，自 2023 年 12 月以来连续 20 个月下滑，其中广州、北京、深圳分别下滑 4.6% 、 3.6% 、 2.2% ，而上海增长 6.1%。

附录 地产政策/新闻回顾

天津购存量房提取住房公积金支付首付款；海南支持盘活存量房地产用地和用房，同时加大财税、金融支持力度；东莞征集条件合适的商品房用作保障性住房。

8月13日，天津购存量房提取住房公积金支付首付款，符合条件的缴存人及配偶可一次性申请提取购房合同签订当月之前的住房公积金金额支付首付款；直接使用住房公积金账户金额支付首付款，填补自筹资金的不足，降低交易成本；办理该业务后因购买同一套住房申请公积金贷款的，已提取金额纳入贷款额度计算范围。

8月15日，海南支持盘活存量房地产用地和用房，同时加大财税、金融支持力度；收购存量商品房用作保障性住房、城中村和危旧房改造安置房；盘活存量商服用地和商办用房，支持商服用地转型用于发展鼓励类产业。支持采用房票方式安置，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房；取消普通住宅和非普通住宅标准，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

8月11日，东莞征集条件合适的商品房用作保障性住房，稳步加大保障性住房供应征集范围：已建成存量商品房；纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大且已明确具体竣工日期的在建未售商品房。

本文源自：券商研报精选