北京
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在房屋交易中，为了少缴税款而签订低价买卖合同的情况并不少见，但这样的操作背后可能隐藏着法律风险。北京一起案例中，因父亲以 1 万元低价将夫妻共同房产 “卖” 给子女，引发其他继承人起诉，法院最终认定该房屋买卖合同无效。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张平、张丽（房屋继承人）
被告：张明（房屋买受人）
第三人：张艳（房屋继承人）
关联人物：
张建国、刘桂兰（原房屋所有权人，张平、张丽、张艳父母，张明祖父母）
（二）事件经过
张建国与刘桂兰系夫妻关系，二人育有三个子女，分别是张平、张丽、张艳。2004 年 10 月 4 日，张建国从丙公司购得位于北京市某区某家园的四号房屋，该房屋为张建国与刘桂兰的夫妻共同财产。
2018 年 7 月 17 日，张建国与孙子张明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张建国以 1 万元的价格将四号房屋出售给张明。在不动产询问笔录中，张建国与张明均确认该房屋不是夫妻共同财产。同年 7 月，四号房屋变更登记至张明名下。
2022 年，张建国去世；2023 年，刘桂兰去世。张平、张丽认为，四号房屋是父母的夫妻共同财产，张建国以 1 万元的畸低价格出售房屋，且未取得刘桂兰的同意，在过户时还谎称房屋不是夫妻共同财产，该出售行为无效，严重损害了他们的合法权益，故诉至法院，请求判令张建国与张明签订的房屋买卖合同无效。
张明和张艳辩称，四号房屋确实是张建国与刘桂兰的夫妻共同财产，过户时刘桂兰全程参与且认可，双方是真实意思表示，未侵犯任何人权益。实际上，张建国与刘桂兰原本打算将房屋赠与张明，经与中介沟通，为了少缴税款才选择以买卖的方式办理过户，刘桂兰在过户时签署了同意买卖的笔录并进行了录像，请求法院驳回张平、张丽的诉讼请求。
（三）争议焦点
张建国与张明签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否为双方真实意思表示？
张建国单独处分夫妻共同财产的行为是否有效？
案涉房屋买卖合同是否有效？
二、案件分析
（一）合同意思表示的真实性
张明主张张建国与刘桂兰原本打算将四号房屋赠与他，为避税才以买卖方式办理过户，结合合同约定的 1 万元售价与房屋真实市场价存在巨大差距这一事实，可认定双方并无真实的房屋买卖意思表示，签订买卖合同只是为了完成房屋过户、少缴税款的虚假行为。
根据相关法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此该房屋买卖合同因缺乏真实意思表示而存在无效情形。
（二）夫妻共同财产的处分权限
四号房屋系张建国与刘桂兰的夫妻共同财产，夫妻对共同财产享有平等的处理权，一方不得擅自处分。
张建国在与张明签订房屋买卖合同时，在不动产询问笔录中谎称房屋不是夫妻共同财产，且现有证据无法证明该出售行为取得了刘桂兰的同意，过户文件中也没有刘桂兰同意过户的材料，因此张建国属于无权处分夫妻共同财产。
（三）合同效力的综合认定
张建国与张明签订的房屋买卖合同既存在以虚假意思表示实施民事法律行为的情形，又存在张建国无权处分夫妻共同财产的情况，符合合同无效的法定条件。
虽然张明主张刘桂兰认可该行为，但未提供充分证据证明，且即便存在赠与意图，也不能改变以虚假买卖方式办理过户这一行为的性质，不影响合同无效的认定。
三、裁判结果
法院判决：
被告张明与张建国签订的关于北京市某区某家园四号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
四、案件启示
（一）以虚假意思表示签订的合同无效
房屋交易中，为避税等目的签订 “阴阳合同” 或虚假买卖合同，属于以虚假意思表示实施的民事法律行为，根据法律规定应认定为无效。
当事人切勿抱有侥幸心理，试图通过虚假交易规避税费，此类行为不仅可能导致合同无效，还可能面临税务部门的处罚。
（二）处分夫妻共同财产需双方同意
夫妻一方处分夫妻共同财产时，需取得另一方的同意，否则属于无权处分，相关行为可能被认定为无效。
在房屋过户等涉及重大财产处分的事项中，相关部门通常会要求夫妻双方共同到场确认，以保障另一方的合法权益，当事人应遵守相关规定，如实申报财产状况。
（三）赠与与买卖的法律后果不同
房屋赠与和买卖在税费、法律程序等方面存在差异，当事人应根据实际情况选择合适的方式，并按照法律规定办理相关手续，切勿为了眼前的利益选择不正当方式，以免引发纠纷。
若确实存在赠与意图，应签订合法有效的赠与合同，并依法办理过户手续，明确双方权利义务，避免后续产生争议。
（四）继承人应及时关注遗产状况
继承人应在被继承人去世后，及时了解遗产的数量、状况及处分情况，如发现遗产被不当处分，应及时通过法律途径维护自身权益。
在本案中，张平、张丽在父母去世后发现房屋被低价出售，及时起诉维护了自己的继承权，这也提醒继承人要关注遗产动态，避免权利受损。
本案中，法院依法认定虚假的房屋买卖合同无效，既维护了法律的严肃性，也警示人们在房屋交易中要遵守法律规定，秉持真实、诚信的原则办理相关手续，避免因不当行为导致自身权益受损。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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