溢价22亿！多国企187轮激烈竞价，深圳土拍又热了

8月15日，深圳土地市场再迎重磅交易。位于宝中的欢乐港湾旁的南街坊地块（宗地号为A002-0108）成功出让。

该地块吸引多家国央房企参与，最终经187轮激烈竞价，由深圳市招顺置业有限公司（招商蛇口控股）与深圳市润昆房地产有限公司（华润置地控股）组成的联合体以86.4亿元竞得。

据了解，该宗宅地土地用途为二类居住用地，土地面积42521.94㎡，规划建筑面积145000㎡，容积率≤3.4，挂牌起始价为64.09亿元。按成交价计算，溢价22.31亿元，溢价率达34.8%，综合楼面地价约59586元/㎡，刷新宝中住宅用地单价纪录。

出让规则延续深圳今年土拍“三无”要求：无商品房限价、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制，仅明确125000㎡住宅可分割转让、18350㎡社区商业限整体转让（商业不参与溢价分摊）。

同时，竞得人需承诺“交房即发证”，并遵守“1年内开工、4年内竣工”的开发时限；建设上需满足航空限高（沿海澜路首排≤40米、沿滨江大道首排≤100米），配合建设片区连廊系统，且因临近广深沿江高速，需预留降噪资金并负责减震降噪效果。

事实上，该地块并非首次亮相，其曾于今年4月以“A002-0060宗地”身份计划出让，却因无竞买人应价变相流拍。为适配市场需求，官方在今年7月对地块进行了全方位调整：容积率从5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商业配套。调整后，居住属性更纯粹，地块开发门槛降低，对开发商来说更有吸引力，更符合当前市场对住宅用地的需求。

该地块的稀缺区位，是此次吸引房企争抢的关键因素。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，宝中作为深圳西部核心商务区，近年住宅用地供应较少，此次地块是宝中近五年首个纯居住用地，且是距离海岸线仅300米的稀缺海景地块，且规模较大，市场关注度较高。

截至目前，宝中这块宅地是深圳今年出让的宅地中面积最大的一宗，也是起拍价最贵的一宗。地块周边分布安乐、翻身等旧改项目，按照深圳房票政策，未来拆迁补偿资金将定向流入新房市场，可释放更多购房需求。

她进一步提到，该地块的成功出让标志着深圳核心区土地市场进入品质为王新阶段，招商蛇口与华润置地的联合开发或将重塑宝中高端住宅市场格局。该地块的高溢价表明头部房企对深圳核心资产的长期看好，预示着核心区土地价值将持续攀升，开发商以“联合体+专业化”应对竞争，金融创新与政策合规将成为行业生存的关键。

深圳贝壳研究院数据显示，当前地块周边二手房挂牌均价13.4万元/㎡，成交均价11万元/㎡，熙龙湾、鸿荣源・壹方中心・玖誉等热门楼盘，进一步印证了区域居住价值。

此次宝中宅地的激烈竞价，并非孤立事件。就在不久前，招商刚以21.55亿元竞得深圳前海宅地，以84180元/㎡的楼面价及86.1%的超高溢价率刷新区域纪录。深圳中原研究中心指出，深圳地块供应的趋势是向核心区倾斜，核心区域土地稀缺性推高溢价率。

业内普遍认为，此次招商与华润联手拿下该“王炸”地块，既是两大房企对深圳西部核心价值的高度认可，也将凭借其成熟的高端住宅开发经验，为宝中片区打造新的居住标杆，进一步推动区域人居品质升级，而地块的成功出让，也将为深圳核心区土拍市场注入更多信心。

采写：南都·湾财社记者 孙阳