8000字深度解析！五环外哪些项目可以闭眼冲！

周五临下班北京公布新政，

住建委总是在下班和节前“搞事情”！

本次新政涉及限购+公积金两方面。

限购方面，北京没有选择全面放开，而是用“五环”做了切割。

五环内：维持现有限购格局。

五环外：释放改善&投资需求。

此次政策，“精准松绑”，既避免核心区过热，又充分释放外围需求。

中指数据显示，2025年前7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比为81.6%。

是新房市场的绝对成交主力地区。

短期看，回温现象已经显现。

大中介数据显示，9日、10日看房人数明显提升，分别为15006+14209=29215，环比增长25%。

中长期看，未来再在五环外拿地，开发商会偏向有资格的群体，刚需户型的供给可能会继续缩减。

如果你想在五环外买刚需产品，且买且珍惜。

那么，就目前的政策，对哪些区域会形成刺激呢?

首先就是五环外的热门板块。

比如海淀功德寺、朱房，昌平朱辛庄、朝阳三间房、通州核心区、亦庄河西、顺义核心区等板块。

还有就是一些高性价比的好房子项目。

比如石景山首个好房子“首钢·璟悦长安”，通州区的“招商·云璟揽阅、朝棠揽阅、中建·运河玖院”，以及调规的北京润府云萃、缦云one等。

但这些板块间总价、面积、适合人群有非常大的不同。

总体来说，此次政策释放是一种温和刺激，给了市场一个积极信号，本篇咱们就来盘点下，五环外放松限购，有哪些明星板块、及高性价比项目值得推荐。

顺义区

顺义是一个老北京人无感，但新北京人非常喜欢的区域。新北京人追求“职住平衡”，更喜欢安静和低密度的生活环境。

而且，顺义库库一顿给你上黑科技！

100%得房率+阳台赠送+防火挑檐+露台+花池......

因此，顺义区一直是北京新房市场的扛把子。

上半年，顺义一共卖了2101套房，排名第三（16区）月均350套，按照这个月均速度，顺义目前5490套的库存，需要消化15个月。

这个预期的去库存速度，要比丰台的38个月，大兴的37个月，好太多。

顺义考虑“书包房”，往老城区看，顺义的好学校基本都是分布在这里，比如首师大附小，东风小学，石园小学，西辛小学，黄城根顺义分校等。

依赖地铁出行，在望京、奥森工作，可考虑：花梨坎＞顺义站>石门站。新房>二手房，望京附近上班推荐后沙峪，顺义本地工作推荐就近购买。

刚需上车优选后沙峪，其次是仁和、马坡。

后沙峪是这三个板块内发展最成熟的板块，也是一个重点发展的板块。商业配套上有中粮祥云小镇，整体城市界面非常很干净，适合刚需、改善。

不过，后沙峪星宸和煦率先卖完了，建发观云只剩 213m²，璟上兰园只剩130㎡和150m²户型，后沙峪近期也没有新房供应，今年后沙峪小面积出现的概率也不大，改善还有的选。

仁和马坡肯定是后沙峪没有供应情况下的首选板块，而且也是低总价上车首选板块。

仁和的优势是有本地产业、离城里近，有地铁规划，R4东延线链接地铁12号线和3号线，受到中德产业园的利好，本身有很多产业，算得上一个职住平衡的区域。但板块内配套少，生活设施不便利，安置房回迁房多，道路不方便。

马坡目前的居住舒适度是比仁和更好，但马坡目前没有地铁，这是最大的硬伤。产业人口不足，目前还是以刚需置业为主。

顺义主城区主要以二手房为主，新房和二手房的品质相差很大，没有品质且地段还不好的老破小保值流通属性都比较差，在顺义主城区建议优先考虑新房。

新房方面，比如最近要上新的好房子项目龙湖·宸翰，关注度就很高！小区容积率仅1.8 ，规划17栋5 - 17层洋房与小高层，一共524户。

龙湖·宸翰把花池、挑空、设备平台全用上了，比如97㎡户型算上赠送，实际得房率据说要超100%！

顺义可看的重点新盘。

刚需：城建星誉beiing，颐璟和煦、公园和御和锦华宸、住总青年one。

改善：龙湖御湖镜一二期、璞堤润府，中建宸庐、龙湖宸翰。

终极改善：北京合院、北京庄园、懋源璟標。

近期顺义一些新房项目也在清盘，比如后沙峪的璟上兰园，成交均价在4.8万/平左右，项目在之前折扣的基础上又释放了一到两个点，预计十月份要开现房。对顺义新房感兴趣的伙伴们欢迎添加小企鹅+v:Z-qiexf。

昌平区

买昌平，本质是在买和海淀的价差+距离，主要讲究的是职住平衡。

目前17号线全线即将开通，昌平线南延一期已经开通，未来13号线的A、B支线等线路也将陆续开通，同步提升的还有城市界面，很适合北边和地铁通勤上班的伙伴。

回龙观：紧邻海淀核心产业区，最有价值的，莫过于地铁13号线的拆分。

代表盘：金域华府、公园悦府、国风美唐、新龙城、紫金新干线、流星花园三区、融泽嘉园、首开智慧社。

新房推荐：越秀星樾

朱辛庄：紧邻中关村科学城和未来科学城，小米、紫光等科技公司的入驻，不仅带来了强大的产业支撑，也为这个区域注入了源源不断的活力。

代表盘：领秀慧谷、万橡悦府、北京城建龙樾华府。

新房推荐：中海寰宇未来、大华启宸府。

北七家：在昌平的热度很高，主要原因是未来科学城、在建的17号线，一个关乎产业，一个改善通勤。

代表盘：翡翠公园、北京壹号庄园、东方普罗旺斯、蓬莱苑、北京洋房、威尼斯花园。

新房推荐：北京国贤府及二期。

沙河：适合低总价上车，在沙河买房尽可能不要买距离地铁远的，总价太高的房子。

代表盘：北街家园、玫瑰园、龙湖滟澜新宸、保利罗兰香谷、保利紫荆香谷、北街家园。

新房推荐：住总淸越府、龙湖观萃、梧桐星宸

立水桥：地理位置优越，处在两个片区的交界处，不要买商住。

代表盘：北京北、顶秀青溪、合立方、溪城家园、明天第一城、清水园、佳运园。

天通苑：整个片区很大，居住人口又密集，租户多。

代表盘：卢卡新天地、正辰小区、天通苑中苑、天通公园里、都市芳园、天通苑北一区、天通苑北二区、天通西苑二区。

总体来说，海淀北上班预算又够不上回龙观和朱辛庄的刚需群体，不如往北走看看沙河的新房，差个3站20分钟，品质也可以，对于通勤居住也是个合理选择。

昌平没有学区概念，在昌平上学只能是矬子里面拔将军(对比东西海)，所以如果你是在昌平买房，有孩子上学需求优先考虑回龙观。

通州区

五环外放松限购，很多伙伴问包不包含通州，小编认为，既然没有分开说通州，应该是也包含通州的。

五环外放松限购，通州区是最热的一个板块，毕竟城市副中心在这，配套资源不必多说，每年副中心千亿规模的持续投入打造的重点板块，发展潜力非常大。

目前板块内交通也很发达。已有4条地铁线路通车，规划中尚有多条轨交；高速公路4条及1条城市快速路。

北运河：通州运河商务区核心板块，背靠副中心的金融中心，目前运河商务区已初具规模，加之优越的环境资源，无论是产业量级还是居住舒适度均可很好满足。

北关：位于城市副中心核心，紧邻朝阳，未来发展规划清晰，未来还有多条地铁线路规划，依托现有6号线串联朝阳CBD及运河金融中心，随着副中心持续投入，可以更好享受副中心发展红利。

通州老城：区域内主要以二手房为主，通州老城区品质次新、有优质学校的小区流通不错，也可以保值。但老城区没有重大规划利好，缺乏想象空间，未来板块房价天花板低。

北苑：通州发展成熟区域，有通州人气最高的商场，万达广场，生活气息浓厚，交通便利，有地铁1号线和在建的22号线。

宋庄：适合自住改善，单价低性价比突出，为网红小镇，部分优质配套可辐射（山姆会员店，儿研所等），位置较偏且无地铁，规划中的M102号线动工日期未定。

九棵树：九棵边基础生活配套设施齐备，但整体品质一般，除此之外，区域内仍存在较大的发展空间，板块内学校资源总体一般。

通州当下大热的新房：梨园板块的招商云璟揽阅、中铁建·花语璟云、北苑万达附近的招商朝棠揽阅，以及紧邻市政府的中建·运河玖院。

招商朝棠揽阅西区卖的火热，尤其是小户型，400万即可上车，东地块近期也调规成69-110平的小户型，据说月内可开盘。

中建·运河玖院，临近市政府，有着大运河的最佳观景位，也有一些小户型，本周六样板间即将开放。

石景山

石景山区基本上都在五环外，比如八角、古城、北辛安、苹果园等板块。

都说石景山是外溢逻辑，其核心价值其实还是“价差”。

当西城、海淀新房价格来到9万+、10万+，甚至海淀树村有小道消息要到16万/平。

石景山跟海淀、西城等板块的新房价差从2～3万元/平米，进一步加大。这也促使改善置换或者通勤党来石景山置业。

还有就是石景山的生态优势和生活、交通配套优势，以及良好的城市界面（PS：石景山小伙伴认为在这里生活很舒适，慢节奏）。

当然，石景山近些年走进购房者的视野，最主要的还是产业发展。

首钢整体搬迁后石景山就逐步从第二产业转向第三产业为主，产业转型已经开始了，但是要完成产业升级，石景山还有很长的一段路要走。

八角板块：这个板块是老房子集中区域的区域，通勤主要是1号线、房子不是很多，被石景山路分开，南侧房子相对较新，北侧以老小区为主。

代表小区：

第1梯队：融景城、西引力、拾景名苑

第2梯队：八角南里、八角中里、八角北路、八角北里 、八角南路

新房：璟悦长安，璟悦长安位于八角南侧，是石景山首个好房子项目，备受关注。

位置距离西五环600米，距离长安街800米，前往纵横两条交通主干线均十分方便。同时，一路之隔正在修建中的地铁1号线支线，预计2027年6月通车，与项目交付时间几乎同步，入住即可享受地铁出行的便利。

规划了6-18层洋房+小高层，约80~133㎡全改善的三居四居，使用率基本都在90%以上。

古城板块：该板块靠近地铁1号线古城站、周边有京西大悦城、环宇荟、喜隆多、六工汇、山姆会员店等商业设施，满足居民的日常购物和娱乐需求，要么是次新改善，要么是老旧小区。

代表小区：

第1梯队：中海寰宇天下熙山府、景山府、御山府、天赋

第2梯队：中海金石、金玺公馆、中海长安誉

第3梯队：丁香苑、樱花苑、海棠苑、古城现代嘉园、长安雅苑、曦景长安

第4梯队：古城南里、长安家园、古城西路.古城北路

新房：中海·长安玖章、中海寰宇天下 | 天境

中海长安玖章（指导价7.8万），183平米房源单价低至6.7万，236平米房源总价直降100万，实体园林已正式开放。作为长安街首排的纯改善低密带阳台的产品，6.7万的价格可以说确实不贵。

新首钢：首钢园作为石景山目前重点打造的板块，甚至说是一张新的国际名片都不为过。

首钢园东南区最近几年一直在疯狂供地，从最初的长安云锦、长安云尚到后来的中海首钢天玺、长安润璟、中海云庭以及最新的长安源境，前前后后共计供应了6个住宅小区，所以整个板块目前已经初步成型。

长安源境（指导价7.68万），112平米三居最后17套清栋惊爆价，单价低至5.8万。

同时，首钢园北区也有新项目元玺，临近北辛安地铁站，独一份改善住宅（指导价7.8万），推出了不少特价房，单价低至6万出头。

苹果园板块：苹果园板块是石景山比较成熟的板块，生活配套比较齐全，且很有生活氛围，但是整体界面看上去有点陈旧，给人的感官比较落寞。

代表小区:

第1梯队：远洋天著春秋、

第2梯队：雍景山岚、雍景4季、雍景天成、西山枫林庐师山庄、西山云庐、越秀天玥

第3梯队：叠翠庭院、西黄村北里、琳琅家园、海特花园、金苹阁、金泰阁、金顶阳光

第4梯队：金顶街2区、3区、4区、西山奥园、麓园、教工楼、西井小区、模式口中里北里东里等

值得一提的是，越秀天玥作为准现房销售的状态，实景呈现的比较不错，而且也是双临铁楼盘（1/6号线），对于需要地铁通勤的伙伴比较友好。

目前有98-134平米三居四居，总价700-1000万，比较在意地铁通勤以及周边配套的伙伴可以重点考虑。

另外，苹果园板块还有一个新星，就是中海新城拍下的西黄村648、650、640、649地块，成交楼面价2.75万/平。

其中，640地块，中海要做大平层产品，主力户型200平以上，改善为主。

南侧的648、650两块地是纯住宅用地，容积率只有1.6-1.7，限高45米，两块地都不规则，重点做刚需小户型跑量，主力面积段可能在80-90平左右。

朝阳区

朝阳区有部分板块是位于五环外的，比如崔各庄、东坝、常营、管庄、三间房、豆各庄等。

豆各庄：豆各庄在东南五环边，算是朝阳区的价格洼地，且从未被填平。这地界过于荒凉，只有富力又一城周边能有点人气。即便惠多港购物中心刚开业，新房也会带来些新气象，但终究是个村。抗价能力差了点！

定福庄、双桥、管庄：定福庄、双桥、管庄也是刚需板块，二手房成交均价在4-5万。因为背靠1号线，邻着京通快速路，到国贸在30分钟通勤圈。虽然缺少地标性商业，但双桥万达和各种中型超市还是够用的。

缺点：老旧房和保障房多，城市界面差。从感官上，这几个区域属于卧龙凤雏的水准，没太和改善沾上边。虽然路网交通方便，但早高峰拥堵也是常态，总体看，作为东朝阳的刚需板块，关注度还是强于东南四五环。

常营：比起上述区域，常营的热度明显高一阶。地段上，沿朝阳北路或6号线向西，20多分钟到国贸。

龙湖长楹天街是东朝阳的商业地标，也有口碑靠前的陈经纶保利分校，加上新开的朝阳医院东院区，常营的配套在东五环足以吊打各板块。房子也比较新，常营已经成了朝阳的购房热区。

从20-21两年，区域内住宅一度上涨10-15%，前段时间又跌回去了，年底前算是个二手房淘笋的节点。

新房可重点关注：金茂满耀、保利·朝观天珺。保利·朝观天珺有唯一的小户型，金茂满耀一顿上金茂黑科技，大家就对比着价格选和产品优缺点，总体都还行。

东坝：主要集中于坝河周边，其中坝河北是正在开发的新房，坝河南聚集大量二手房。

好消息是，不少规划将在近两年兑现。东坝万达在9月底已经开业，安贞东方医院也基本完工。加上反复迟到的3号线和12号线快开了，地铁即将从无到有。

东坝不能说以后有多高涨幅，但保值属性总是有的。

东坝新房可看：保利天汇、京投发展北熙区。

孙河：在北朝阳，孙河是个特别存在。毕竟在中央别墅区，配了远洋lavie、财富公馆等房价天花板，圈层不输给海淀万柳。不同点在于，除了西侧的赛特奥莱以外，孙河就没有成型的其他配套，只有公园和高尔夫俱乐部，少了些烟火气。

孙河的豪宅很多以小目标为计量单位，尽管每年成交套数不多，但确实被金字塔圈层认可了。

北苑：最后是北苑板块。北苑也是朝阳区的热门置业板块了，分为老北苑、新北苑、媒体村三部分：

老北苑：就是我们熟知的北苑家园的各种园，以及各类乡产房和军产房；

新北苑：就是次新扎堆的板块，福熙大道、花语城、中铁国际城…城市界面新，居住圈层比较纯粹；

媒体村：就是挨着奥森的板块，万科星园、上元君庭、天X园… 普遍生态环境较好，步行就可以到达奥森公园。

北苑自身没有产业，属于次级外溢，就是个纯居住板块，并且也没有什么学区，但成交量却很大，毕竟无论是在西二旗还是在望京工作的人群，都可以把北苑作为备选。尤其是像新北苑这种板块内都是次新房、圈层纯粹的区域，北京其实不多。

海淀区

海淀区五环外热门板块有永丰、西北旺、清河。

清河西二旗：清河就是整个海淀最炽手可热的板块，即使不出五环外放松限购的政策，关注的人也都是络绎不绝，更别说后面还有五环外彻底放开限购的政策预期。

热门的理由无非三个：靠近各大产业聚集地，有购买力的人群多；房子普遍较新，相比于城里的老破小更容易被年轻人接受；板块内配套成熟，交通发达，有多条地铁线路。

清河一直是小编非常看好的板块，保值能力一直以来也都很不错，推荐买。

附近可看新房推荐：和樾玉鸣、和樾望雲、华润臻澐、建发海晏。

华润臻澐、建发海晏位于朱房村：周边有实验二小以及规划中的清华附九年一贯制学校。

和樾玉鸣、和樾望雲位于功德寺：周边东南侧规划有101中学承办的十二年一贯制学校，也有上地实验小学。

永丰南 永丰北：永丰也是海淀目前重点发展的区域，也是个职住平衡的板块。

永丰北：嘉华天珺+永丰北F4：中海富华里、中海汇德里、幸福里润园、栖海澐颂。加上周边大牛坊社区，以及翡翠书院等小区，外加故宫北院和海淀大悦城的配套，就构成了现在永丰北的全貌。因此永丰北是一个居住氛围很强的板块，穿插了少量产业写字楼。

永丰南：永丰南板块有现成的地铁，永丰南站并且它有自带的商业、产业、写字楼。因此，永丰南，更像是产业板块中的零星住宅区，所以永丰北和永丰南，居住感受上是有细微差别的。板块内新房有：颐海沄颂。

以上！

由于篇幅有限，五环外还有很多板块，像是房山、门头沟、丰台永定河以西、亦庄部分板块等，想了解更多的伙伴们，欢迎私信小企鹅