深圳法拍“老兵”：从“胆子大”到拼专业，全链条盘活不良资产

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

“我最开始是在广西做法拍业务，后面才来到深圳。十年前在广西拍厂房，靠的是‘胆子大’。现在在深圳做法拍业务，更多的是拼专业和资源。”

8月9日下午，朱志强和几位行业人士一起分享近期法拍行业的最新动态。谈到自己从事法拍行业的经历时，他的语气中流露出几分感慨。

作为深耕不良资产处置十余年的“老兵”， 朱志强刚刚参加了某资产管理公司的视频会议，参与讨论深圳某存量资产的盘活方案，他担任法拍顾问的角色。

朱志强向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）表示，在深圳法拍市场，宝能城住宅项目的集体法拍是一个重要转折信号：一方面，法拍人数迎来了显著增长；另一方面，拍卖税费也开始走向“各付各税”。

在朱志强看来，法拍市场历经多年发展，已经从早期线下举牌的“小众游戏”，发展到如今阿里资产平台、京东资产平台等可全民参与的标准化市场。从早期的税费模糊、清场难的“灰色地带”，到法院“包清场”“各付各税”的透明规则，法拍市场越来越规范化。

“法拍的资产类型越来越多，给买家提供了各类可供选择的标的。以深圳为例，在早年市场中，像高端别墅类房产很少进入法拍流程。就算有，价格也高得离谱，因为不愁卖。但如今的法拍市场，给很多改善型买家提供了入场机会。”朱志强说道。

十年蜕变：法拍从小众游戏走向全民“网购”时代

谈及过往法拍市场时，朱志强提到了自己曾参与的多个让他印象深刻的法拍案例。

2015年，在桂林市临桂新区举行的一场厂房拍卖会上，一位柳州老板以总价5700万元成功竞拍下103亩工业用地。然而，仅三天后，由于股市行情突变，该老板遭遇强制平仓，最终连1000万元的高利贷保证金也无力偿还。

这是朱志强早期所经历的“惊心动魄”一幕，亦是当时法拍行业的真实缩影：线下交易盛行，规则含糊不清，参与者多为“敢于冒险”的圈内人士。

十年后，这样的场景已成历史。

“现在买卖法拍房，在操作流程和便捷性上，和淘宝买衣服没太大区别。”他边说边打开手机上的司法拍卖页面，宝能城234套住宅的成交记录赫然在列，操作流程清晰可见。

朱志强协助资方拍下的某法拍资产 图片来源：受访者提供

在朱志强看来，2022年至2023年的宝能城住宅集体法拍，成为深圳法拍市场的一个重要转折点。

他告诉每经记者，在宝能城房源法拍之前，深圳法拍房成交后的税费全由买受人承担。如一套成交总价1500万元的法拍房，可能需要额外垫付高达数百万元的土地增值税等卖方税费，这也让很多买家望而却步。

因为税费问题，宝能城参与法拍的房源曾先后经历撤拍、重新上架等情况。此后，深圳中院调整法拍规则，改为“各付各税”：买方仅付契税，若买方垫付税费后可向法院申请退还。

规则重塑让市场彻底激活。

“以前法拍是‘少数人玩’，现在普通家庭也敢参与了。”朱志强解释，法院推行“包清场”政策后，买家无需担心原房主拒不腾退，“就像网购包邮，付款后法院出文书过户，很大程度上降低了买卖的风险”。

深圳法拍房交易走势图 图片来源：同致诚评估

数据也印证了这一变化。据同致诚评估数据，深圳法拍成交套数已从2017年的823套，跃升至2024年的2055套。豪宅法拍更是打破了“隐秘交易”的惯例，香蜜湖一号、纯水岸别墅等稀缺房源纷纷上线，其成交价格已成为市场价格的基准锚点。

朱志强还提到，如今法拍行业的门槛也较过去有所提高。“以前懂点门路就能做，但现在几乎得覆盖法拍全流程。”朱志强坦言，地产下行导致不良资产明显增长，但竞争早已不是“拼关系”，而是“拼专业”。

朱志强表示，法律知识是基础，需精通抵押权、居住权等复杂条款。“当然，这些都只是最基础的，更重要的是经验积累，以及资源整合能力，一些特殊法拍案例，甚至需要联动银行、律所、资产管理公司，与政府部门沟通解决特殊纠纷。”

从“接盘”到“盘活”：法拍行业的全链条革命

随着法拍行业规模越来越大，对从业人员来说，最大的变化是什么？

朱志强向每经记者表示，“法拍的专业知识其实只是基础，更重要的还是经验积累及资源整合”。

“以前我们干法拍时，基本上能找到资方就很不错了。但现在这只是基础，包括法拍的全链条都得参与，从银行到资管公司再到法院阶段，中间的各个环节都得跟。甚至最后资产成功法拍了，如何运营、盘活现在也需要掌握。”

朱志强指出，资产一旦进入法拍程序，必然会伴随着各种复杂问题。每一宗法拍案件背后都隐藏着不同的故事，从业者必须凭借自身经验，灵活应对并解决各类难题。

例如，深圳南山西丽某单位一套职工的房产，曾让某中介机构的法拍部门陷入困境。原房主态度强硬拒绝腾退，而买受人是一位孕妇。2022年，这个腾退难度极高的案例交到了朱志强的手中。

朱志强参与某法拍房源清楼交付 图片来源：受访者提供

朱志强向记者分享了当时的“解题”思路：先让中介女高管带水果安抚孕妇，稳定其情绪；再与法官沟通解决方案，让法院领导联系房主的单位领导，并从拍卖款中划拨租金补贴。最终，该房主自愿搬离。

“法拍不是单纯的‘接盘’，而是要盘活资产，更要解决‘人’的问题，从而化解矛盾。”朱志强说，这类案例的核心是“全链条介入”——从前期尽调、中期竞拍，到后期清场、运营，每个环节都得有预案。

而这种“全链条思维”，或许与他早期的从业经历有关。

据朱志强回忆，早年在广西时，他通过“银企联合”模式，让桂林某银行直接垫付资金拍下厂房，再以1%股权代持的方式规避风险，最终资产价值实现翻倍。来到深圳后，他将这一模式升级：对接多家资管公司充当顾问角色，然后还会主动参与银行资产推介会，筹备不良资产频道，打通从债权到物权的全流程。

“十年前拍厂房，靠的是勇气；现在法拍市场，靠的是体系。”朱志强说，行业的未来会更规范，一个明显的变化在于，现在资产的法拍价格已经成为越来越多银行的贷款锚点，法院的流程也越来越透明。

“法拍行业在逐步扩大，而对于很多从业者来说，只有继续当好‘资产医生’的角色，才能让更多不良资产找到新价值。”朱志强说道。

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