林中：距离旭辉真正“站起来”，可能还需要三年时间

8月15日，旭辉集团在官微发布内部信：

“从低谷再出发，要二次创业，要走一个轻资产、低负债、高质量的道路；

距离旭辉真正“站起来”，可能还需要三年时间，挑战、困难、压力依然很大”。

从2022年11月到现在，

已经过去了1000多天，

旭辉68亿美元境外债务重组

进入到投票冲刺期。

如果方案通过了，

公司的信用债将直接腰斩，

降到300亿以内，

债务期限拉长到9-10年，

利率降到3%以内，

走出“自救”的最关键一步。

2025年6月4日，

旭辉发布公告披露了债务重组最新进展，

6月3日举行的计划会议上

取得所需的法定大多数计划债权人支持，

共有1250名持有总额79.33亿美元的

计划债权人参与投票，

其中1236名（持有总额73.51亿美元）

债权人支持该计划，

支持率约为92.66%。

该计划预计旭辉境外债务

在重组后将减少约52.7亿美元，

占债务总额约66%。

林中回来了！

5月中旬，沉默900天的

旭辉集团董事长林中首次露面，

向债权人发布了致歉信，

信中表达了对债权人的歉意，

对活下来、站起来的期盼，

反思了过去的发展失误，

畅想了未来的发展之路。

环境真的变了，

以前行业向上走的时代，

大家都有机会，

敢打敢干总能闯出一片天，

闽系“爱拼才会赢”占了一席之地，

活跃在台前。

行业风向突变，

很多企业直接从所谓的高点跌下。

一些企业尽最大能力把能做的做了，

想方设法把债权人的利益维护好，

不能让他们寒了心，

比如融创，比如旭辉；

当然与之形成鲜明对比的是，

有那么一些企业根本不顾债权人利益，

直接就躺平或跑路，债也不还了，

爱咋咋地，债权人反正也拿他没办法，

日子也过的舒服，

道德层面，你肯定也想谴责一番。

在道歉信中有这样一部分内容，刻画了未来旭辉的面貌，还想着重组后再站起来。

（下面摘了一部分原文）

“二、重组后旭辉如何「站起来」？

第一，发展模式上坚决摒弃"三高"，

转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径，

重点构建高质量发展模式。

第二，旭辉未来聚焦三大核心业务板块：

1）稳定的收租业务，持有京沪成都等一二线城市460亿元商业资产，24年租金达到18亿，通过运营提升保持稳定的增长。

2）开发业务深耕少数核心城市，精准把握城市分化中的结构性机遇；

3）大力发展房地产资管业务，结合旭辉的优势长项，积极转型，学习美式开发商的经验，往铁狮门、黑石方向发展。

旭辉的资管板块保留了核心团队和竞争能力，凭借品牌、团队和资源保持行业竞争力，帮助企业恢复造血能力。

第三，开发板块确立五大核心战略：

1）深耕战略，聚焦有效需求和优势区域；

2）精品战略，打造改善精品为产品主要方向；

3）四好战略，打造"好房子-好服务-好社区-好生活"价值链条；

4）竞争致胜战略，以客户和价值为中心进行一体化全流程再造和供应链重塑；

5）稳健经营战略，重质轻速，效益优先；

第四，财务风控体系全面升级：

行业危机的洗礼使我们深刻反思过去的模式，理念，风控。经营策略上颠覆过去的认知，建立更严格财务红线体系，强化周期应对能力，保障公司未来三十年跨周期发展。

第五，旭辉仍保留“三全”核心能力：

1）全链条赋能：25年经验沉淀标准化产品体系与整建制团队，覆盖募、投、建、管、退全周期开发能力；

2）全业态运营和协同能力：可整合物业、长租、商业等多业态运营经验，在复杂市场环境中形成差异化竞争力。

旗下永升服务位列行业TOP9，业务覆盖超百城，管理面积3.5亿㎡；租赁平台瓴寓位居行业TOP4，管理规模13万间，成为政府存量盘活核心合作方。

3）全国化网络：深度布局长三角等经济圈，依托属地资源实现多业态布局。”

我们都很清楚，旭辉已经不可能再回到过去了。

过去快节奏，高规模的模式肯定是要永久告别了。

不管是主动，还是被动，肯定是要慢下来，换一种活法。

旭辉的字眼里已经没有了规模，

而是想聚焦在几个核心的业务：

收租的业务、资管的业务，少数核心城市的开发业务。

这几个方向虽然有难度，但是可行的。

旭辉在过往的发展中，是闽系房企里的佼佼者，

也是行业里的代表型企业，

经验、资源、人才都是有积累的，

这样的一群人有很强的意愿发光发热，

旭辉通过自我调整，业务结构的变化把这些人重新做了安顿，

这何尝不是一件大好事，

这几年从房地产业里出去了多少人，

有的转行了，有的可能还在待业中，

就业的形势很严峻，

能通过业务结构的改变把这些人安顿好，

功德一件。

把商业经营好，养好一帮人也挺好！

旭辉的商业虽然在同行间算不得特别有竞争力，

但是也算是有个努力进步的方向，把现有的一些项目，

比如旭辉MALL经营好，也能养活一大帮子人，

倒也不需要打规模战，把有限的项目经营好就很美。

瓴寓可能会上市！

旭辉的长租公寓品牌是旭辉瓴寓，

近10年时间，旗下管理的长租公寓规模已经突破13万间，

在旭辉资管业务转型的规划里，

长租公寓业务可能是其中的关键一环，

这与开发的业务不同，想要整体盈利还是有难度的，

未来不排除企业将这一业务内容推上资本市场的可能。

开发业务不可能再求规模，

试错成本太高了！

在旭辉的未来业务展望里，还是有开发业务的安排，

只不过方向和重心都变了，

开发的业务就瞄准少数的核心城市。

以前行情好，有一个项目做不好，

还可以通过其他的项目拉一拉，

全盘能打平，影响也不会很大。

现在环境大不一样了，可不敢再照着以前的玩法来，

一个项目废了，可能就全军覆没了，

更不能指望集团来兜底，

这个时候，集团比项目穷。

更不可能再指望其他项目来兜底，可能性不大，

项目的试错成本太高了，

企业是付不起的。

国央企都不敢轻易下手，更别谈民企！

再者说，现在什么行情，

民企哪还能拿出钱来去搏规模，

肯定就是去抓住那些看着就很“安全”的项目下手。

旭辉短时间来很难再去市场上拿新的地、开新的项目，

毕竟债务重组的问题还没有解决，

客观条件还不允许。

旭辉现在还有一大难题要解决，

那就是库存。

到2024年年底的时候，

旭辉的土地储备还有2900万平米，

这其中很大一部分其实是很难处理的，

位置偏，质量没那么好，

自己开发没意义，

开发出来可能还会加速死亡，

想要政府收储也很难，只能是一个字——

等！！

等合适的时机，

企业重启了，市场好转了，

再选择性的开发出来，

或者等政府收储，或给土地转性，

行情不好，确实也没有什么更好的办法来解决库存的问题。

飘在上面不下沉，想要躺平已经不可能了！

以前一个地方的城市总或者区域总，

可能连项目上都没有去过，管理的很粗狂，

精细度很是缺乏。

现在可大不同了，还飘在上面，不往下沉，

还想着躺赢是不太现实的。

想要把项目做好，把当地的消费者服务好，

一定需要管理者以身入局，无限向下深耕，

了解到每一个细节，否则就很容易在现实中出局，

不仅仅是出险的企业，

现在还算稳健的企业也必然要如此。

旭辉现在干了一件事，

自己不拿地，不投钱，

还是能干开发建设的活，

那就是做代建代销。

代建的牌子是旭辉建管，

这个业务这几年发展的也不错，

综合实力排在行业TOP10内

拓展的也是很积极，

2025年一季度拿下了28个单。

合作的客户有不少国资，

国资出钱，出地，

旭辉建管可以承包开发建设、销售，

发挥了所长，给原有的团队找一个好的活计。

代建是一个口碑的生意，有两个比较重要的点，

一个是产品要好，这也是现在的政策导向，

一个是服务要好。

即使是以后，旭辉再重启投资，

在核心城市开新项目，

也是需要有拿的出手的产品和高品质的服务。

在苏州，旭辉正在把产品和服务结合起来向外输出，

2025年新开了两个盘，都是跟国资合作的，

一个是溪前雅居，与苏州太平国有资产投资管理有限公司合作，

一个是蠡棠森屿，这个是跟经开控股（相城经济技术开发区管委会下属的一级国有公司）联袂打造。

据项目工作人员介绍，苏州本地客户买的更多，

特别是工业园区的客群，因为相较于周边竞品，

这两个项目在价格和产品本身是有优势的，

溪前雅居相较于园区的别墅，价格上很香，

蠡棠森屿对面就有一个竞品，

那个项目是央企开发，是三代宅，

从产品本身来说，跟这个四代宅还是有些不同。

溪前雅居是苏州的首个四代墅区，

是一个集叠墅、洋房和高层于一体的综合性住宅项目，

因为集合了好几个业态，

所以项目整体规划容积率是1.8。

均价是在2.8万元/平米，

由于现在苏州也是支持人才购房，

符合条件的人才也能在项目上享受到优惠补贴，

政府会把钱直接打给项目，减少业主买房的首付压力。

叠墅分上叠和下叠：

叠墅：上叠170㎡、下叠185㎡、上叠225㎡、下叠235㎡，下叠有两层，前后各有一个庭院；上叠赠送了超大面积的露台花园，

业主都很喜欢，所以上叠卖的很好。上叠的话是有三层，最上面一层是有个阁楼，再加一个超级大露台花园，在上面BBQ，开PARTY不要太爽。

高层有105㎡和120㎡的户型，洋房有128㎡和140㎡的面积段选择。

蠡棠森屿是苏州的首个四代宅产品，

这个项目位于苏州相城区府旁，总占地面积8.37万㎡，容积率约1.5，

规划了20栋小高层，层高在12到17层之间。

户型面积从150㎡到220㎡不等，

每户都配有约30-50㎡的空中庭院。

项目均价2.95万/平米，把隔壁项目的价格也拉上来了。

建面约220㎡的户型堪称是空中墅居的终极形态，独门独户、前后两个露台，

可以说是前庭后院，前露台向外延伸3.8米，这是经过严格测算过的最佳宽度，从客厅直接延展出去。

建面约185㎡的B户型，双入户洄游动线+约10㎡独立光厅，仪式感拉满。

前后各赠送一个露台花园，可以用来种菜种花，也可以用来饮茶休憩，满足业主多样化生活需求。

建面约185㎡的奇数层户型，南向空中庭院联结客厅，打造“超级庭院”，让客厅与室外空间融为一体。

项目都配有会所，为业主开放，业主可以付费使用。蠡棠森屿项目里有泳池，健身房、瑜伽馆等等，

后期也要找到专业的机构运营，下班后，休息日，去游两圈，跑步机上跑一跑，瑜伽馆里练练，身体都很喜欢。

当然，很多人会觉得四代宅看着很美好，但是大露台大花维护起来却很难，

这个其实也有解决方法，直接付费找物业，项目上用的都是旭辉自己的物业——

永升服务。

一般常理上看，能买得起别墅，买得起大平层的也不缺那点钱。

怎么说呢，两个项目的位置都算比较偏，

但是若是买来退休后养老住，

或是在周边工作，

又或是合适距离跨城通勤，

买在那里也是一个比较合适的选择。

还有非常重要的一点，

那就是交付，

现在没有哪家企业可以说

自己的交付完全没有舆情，

但凡行业内能叫得出名字的企业，

多多少少都有一些交付上的问题，

民企的舆情不少，

国央企也不例外，

放眼全网，

随时随地都能看到各种交付舆情的新闻，

什么漏水，水帘洞都已经是见怪不怪了，

开发商现在也是被搞怕了，

对于产品不敢说太多，

害怕被潜在客户当成交付承诺。

所以，说一千道一万，

交付做不好，品牌很难立住，

其他工作更不好推进，

想要站起来的企业，

更需要先把交付做好了，

可不止按时交付，

更需要把品质要保障好！

摆在旭辉面前的任务是要尽快完成重组，

争取到时间，

用时间来换取改头换面、重新出发的空间。

任务很重、难度不小、挑战很大！

要活下去，站起来，

肯定是艰难的，

但心怀希望总归是有个盼头，

不至于毫无目的，

四处乱撞！