三任白武士 难救华南城

来源：市场资讯

（来源：信报手笔）

内地房企华南城（01668）正式被高院颁令清盘，成为继恒大（03333）后又一家“失救”的内房股，令商界中人甚感唏嘘。该房企其实颇具特色，是由5名本港商人北上创办，堪称为第一代“大湾区概念”公司。此外，在华南城陷困过程中，多个“白武士”尝试出手打救，包括腾讯（00700）、中洲（000042.SZ）、深圳市政府等，可惜全皆无效。讲到底，华南城本身一大价值是在广东省拥有大量工业园及仓库，具条件改建为住宅楼盘，但随着整体楼市低迷，最终“上帝都救唔到”。

01

港厂佬五虎 千禧后创办

事实上，华南城可说是“非一般”内房股，至少具备三大特色。首先，相较于恒大、万科（02202）、碧桂园（02007）等房企早在九十年代创办，华南城则于2002年才成立，在行业中可算是“后辈”。其次，华南城并非由内地枭雄“白手兴家”创办，是由本港5名事业有成的工业家（又称为“厂佬”）联手成立。最后，华南城不是一家住宅型发展商，而是主打展览中心、物流仓库、工业园等业务，住宅某程度上只是“附属品”。

在此需要略述历史，话说中国在2001年“入世”（加入WTO世贸组织）之后，经济前景一片亮丽；郑松兴、梁满林、马介璋、孙启烈、马伟武等5位本港工业家乘势北上“掘金”，于2002年在深圳联手创办华南城。不过，当时恒大、万科、碧桂园等粤省“地头蛇”房企已经非常强势，来自香港的新晋“过江龙”不容易直撄其锋。

与此同时，鉴于华南城5名创办人皆具“厂佬”及外贸背景，他们遂另辟蹊径，选择专攻展览中心、物流仓库、工业园等项目发展。“华南城五虎”的如意算盘建基于中国“入世”后，“世界工厂”地位势必更上台阶，而粤省身为工业重镇拥有巨大发展空间，故此为工商业活动提供地产配套大有可为。再者，当时各地官员皆须大力“招商引资”，华南城在粤省发展工商业地产有助于促进此番目标，可望达致“双赢”。此外，打造工商业地产的同时，华南城亦可向地方政府要求，以低价取得周边地皮以兴建住宅楼盘，实行“一鸡两味”。

上述方程式证实奏效，华南城自2002年成立后发展顺风顺水，一路高歌猛进。及至2009年，该公司在港股IPO上市，集资约32亿元。及后随着中国经济持续增长，华南城的业绩及股价亦节节上涨，其市值在高峰期接近500亿元。

可是，华南城的发展也伴随暗涌，广东省政府自2008年起奉行“腾笼换鸟”政策，推动劳动密集的相对低端产业迁出省外，务求腾出空间孕育中高端产业。这股趋势令粤省工业活动放缓，对华南城的物流仓库、工业园等业务构成冲击。该房企尝试转型谋出路，包括在2014年引入腾讯为第二大股东，后者斥15亿元获得9.9%股权，双方拟携手推动“实体 + 网络”O2O模式变革；然而，正如那些年各大小企业之大量O2O尝试，这趟合作最终未取得显著成效。

随着主营业务放缓，华南城的定位日益尴尬。该房企在2017年再次尝试转型，当时的联席主席兼大股东郑松兴拟以38亿元，出售华南城23.2%股权予深圳老牌地产商中洲控股，后者将成为第一大股东。此举相当于华南城“卖身”予中洲，亦可说是“泊得好码头”。然而，恰逢内地当局在2017年严控外汇流失，大力限制“买买买”对外并购行为，这宗交易未获得中证监批准，在最后一刻告吹。

02

反映广东廿年经济变迁

屋漏逢夜雨，华南城的工商业地产业务走下坡之余，内地住宅市场亦自2021年起“爆煲”，导致该房企深陷困境。华南城的最后一个“白武士”是深圳市政府，前者于2021年12月以每股0.57元发行33.5亿股新股，予深圳市政府旗下特区建发集团，让后者获得29.28%股权，成为控股股东。此举意味着华南城由民企变成国企背景，获得市政府“大水喉”支持，理论上有助其经营起死回生。

可惜，内房市场之下行速度超乎估计，再加上深圳市政府须力保其“亲生仔”万科，没太多余力兼顾华南城。值得留意的是，华南城本身一大潜在价值是在粤省拥有大量工业园及仓库，具条件采用“和黄模式”，将之改建为住宅楼盘以实现“增值”。但因为整体住宅市道萧条，这方面的价值现在也如镜花水月。

截至去年底，华南城总债务超过600亿元，当中411亿元在12个月内到期，而该房企手持现金仅约7亿元，同时全年净亏损额达90亿元。华南城自去年2月开始爆发债务违约，经过连串债务重组努力后，最终宣告“冇得救”，本周三（13日）被香港高等法院勒令清盘。换言之，由腾讯、中洲到深圳市政府，三任“白武士”皆未能扭转华南城命运。

某程度上，华南城在20多年间兴起与衰落，亦反映着广东省工商业以至整体中国经济之变迁。江山代有才人出，现今港人若拟北上大湾区“掘金”，相信不会再染指工业及房地产，却更可能押注于AI和FinTech等领域。