户型“大改小”，北京低总价小户型火了？

刚需客群虽然被挤压，但从未被抛弃。

彭红侠/发自北京

北京朝棠揽阅东地块调规了。

8月6日，北京通州八里桥朝棠揽阅所在的FZX-0401-6044、6049地块再次发布规划设计方案。此次公示的设计方案，调整了6044东地块。

朝棠揽阅规划设计方案

7月20日，朝棠揽阅西区6049地块开盘，当日项目官宣销售18.6亿元，去化近9成。截至8月8日，项目网签202套、均价5.84万元，成交总额破10亿元。

销售如此亮眼，朝棠揽阅为何突然更改东区地块规划？

01
户型“大改小”

从前后两版东地块设计方案来看，朝棠揽阅6044地块地上建面没有变化，仍为5.26万平方米，但地下面积减少了约1800平方米。

楼栋排布也有了变化。第一版设计方案，东区规划了6栋9~17F住宅，共368户；调规后，楼栋增至7栋，总户数变成394户。

第二版规划如何多设计出26户房源？

东北角1#楼整体面宽大幅缩短；2#楼高度从51米增至54米，整体增加了1层4套房源；西北角3#楼拆分成3#、4#两栋楼体，增加了22户房源。

朝棠揽阅东地块第一版与第二版规划设计方案对比

户型设计也进行了调整。

1#面宽缩短，101平方米变成69平方米；2#从124平方米变成100平方米；原3#被拆分成新3#和4#，把101平方米户型改成69/86/89平方米；原4#成为5#，层高升至28.1米，户型做了微调；原5#取消顶层退台，东边3户户型从69平方米变成86/89平方米。

整体来看，新规划取消了124平方米户型，将69平方米户型增至104套，86平方米154套，89平方米64套，100平方米72套，朝棠揽阅6044东地块变成以中小户型为主的刚需盘。

“或许在西区认筹阶段，开发商就已经在研究将东区大户型改成小户型了。”一位房产经纪人对中房报京津冀称，朝棠揽阅开盘当日55套69平方米小三居一售而空，89平方米以下户型均基本售罄，但124平方米四居去化相对较少，一期西区不同户型的销售分化和市场反应，让朝棠揽阅东区有了变更规划设计的想法。

合硕机构首席分析师郭毅认为，从一期认筹和销售来看，市场需求爆发集中于朝棠揽阅69平方米小三居户型，开发商结合市场需求去调整后期产品的规划条件，也是贴合市场的举措。朝棠揽阅调整户型增加69平方米小户型产品，能够满足更多朝阳外溢家庭在通州置业的需求。

在上述房产经纪人看来，朝棠揽阅调整规划设计，一方面是因为小户型产品得到市场验证，另一方面也与“运河八子”有一定关系，中建玖合运河8块地对改善吸引力太大，朝棠揽阅的大户型流速或许会受到影响。

当前，中建玖合“运河八子”规划设计方案已经发布，其中0705和0706地块的户型，主力为108平方米三居和120平方米四居。

朝棠揽阅约5公里之外，中铁建花语璟云户型面积段为94/106/110/126平方米，两项目主力面积段与朝棠揽阅此前规划的东区101和124平方米三至四居重合度较高，竞争压力将进一步拉大。

02
刚需房走俏

在多位受访人士看来，朝棠揽阅走热，离不开69平方米“北京最小三居”产品出圈带来的巨大流量加持。在此之前，北京新房最小三居纪录是住总青年ONE创造的，户型面积72平方米。

朝棠揽阅69平方米能做三房，且配备了独立家政间，能实现这样的空间设计，在于朝棠揽阅较大面积赠送：南向客厅和卧室为开敞阳台，计入一半产权面积，赠送约5.1平方米；北侧送两个设备阳台，赠送约4.6平方米，这4个空间共计赠送约9.7平方米、赠送率14.6%。

与朝棠揽阅同期入市的石景山首钢璟悦长安，均为主打低总价的刚需、刚改流量盘，一经入市就宣布去化217套，点燃京西市场。

璟悦长安与朝棠揽阅都临近地铁，总价门槛较低。璟悦长安离地铁1号线和11号线体育场南街站约300米，最小户型83平方米，实际成交价不到500万元；朝棠揽阅离在建22号线永顺站仅200米，将三居压缩到69平方米，总价400余万元。

在北京，和朝棠揽阅、璟悦长安一样总价足够低且热销的刚需盘并不少见。顺义住总芳华里、青年ONE和星悦时光，都侧重于刚需，起步户型70平方米起，主力户型80~100平方米，截至目前3项目分别网签216套、430套、313套，去化率分别约37.63%、96.85%、29.58%。

昌平国誉燕园、星耀未来、龙湖观萃等刚需户型也进一步走热。国誉燕园二期朗润从67平方米两居起步，主力户型88~104平方米三居；星耀未来75平方米户型起步，主力92~107三居；龙湖观萃户型涵盖77平方米两居至129平方米三居，主力户型93~95平方米三居，上述3项目都凭借低总价刚需户型走出了不错的销售成绩。

刚需流量盘走红，很大程度上源于当前主城区内刚需需求被挤压。

郭毅认为，北京城六区少有刚需产品供给，是因为城区内的土地需要经过拆迁腾挪才能向市场供应。而前期一级开发拆迁成本相对较高，进一步催高了城六区尤其是一些位置较好地块的地价和房价，高房价项目多建设为改善产品，这就造成城区内刚需产品供应稀缺，首置需求被挤压流向老破小的境况。

而伴随城市资源外迁，近郊区优质资源落位，与城市核心区距离不断缩短，生活成熟度和便捷度都有了较大提升，再加之土地成本相对较低，具备一定开发刚需、刚改产品的条件。

以朝棠揽阅为例，地块位于通州八里桥片区，成交楼面价约3.12万元/平方米，地价相对较低，距离朝阳一路之隔，同时又临近地铁，有较好的交通接驳条件和城市配套落位，能够承载朝阳外溢的刚需、刚改购房需求。

从当前市场供应和成交来看，因地价、地块素质等因素影响，刚需客群虽然被挤压，但从未被抛弃。朝棠揽阅、璟悦长安等项目证明了北京刚需市场仍存在韧性需求。

不过在当前市场环境下，刚需客群大多只能被迫接受“用小空间换低总价、用距离换配套”的妥协生存法则。北京楼市能否真正拥抱刚需，取决于此类创新能否从个案演变为可持续供应。