李坤执掌华东半年后 中建玖合要在上海放“大招”

不久前，中建二局旗下地产平台中建玖合在上海打造的玖上琅宸，高调召开了首发产品会。

然而，吊足胃口的是，项目的实景示范区要到8月底才揭开面纱，正式开盘更要等到9月。

这个项目从去年9月拿地算起，已经酝酿打磨超过300天——在同行普遍追求“180天闪电入市”的当下，中建玖合这波“慢操作”显得与众不同。

或许，中建玖合正在憋一个不容有失的“大招”。

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虽然实景示范区还未开放，但首发产品会还是透露了该项目的几个硬核亮点：

叫板20万+豪宅的“面子”：首创“金镶玉”立面，陶板搭配斜切铝板，质感满满。上次看到这种陶板立面还是在单价近20万的豪宅上海壹号院。

公园环抱的“底子”：项目南向直面68万方大宁公园，西侧代建活力公园，南侧内退25米绿化，真是堪称“三园裹藏”的城央秘境。

豪横的99米“神仙入口”：以海派大师吴湖帆《晓云碧嶂》为模板，堆山引泉，打造“藏在城市里的山林”，门厅宽度达到99米，在城央豪宅中，这种尺度极为奢侈。

此外，“顶配”公区可谓碾压总价5000万+豪宅：6~10米超高架空层保障低区住户“视野平权”，4000㎡架空层+3000㎡双下沉艺术会所（含双泳池、行政酒廊等），配置可谓“壕”无人性。

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据说这个项目邀请了22家设计团队合力操刀，每月至少3次一起打磨方案，大到园林堆坡角度，小到陶板釉色浓淡，这些细节不知被推翻多少次重来才呈现出现在的产品效果。

中建玖合如此“磨刀”，背后也折射出其业绩焦虑与内部赛马机制的残酷。

过去两年，中建玖合在上海战绩非常亮眼：

2023年销售额158.73亿元排名第14，创下入沪最佳。

但2024年风云突变，中建壹品以62.92亿元销售额成为中建八子在上海业绩最好的公司，中建玖合以微弱的销售劣势位居其后，当年销售额为61.85亿元。

更紧迫的是，2025年已过大半，在克而瑞发布的的上海销售Top50排行榜上，中建玖合排名倒数第三，权益销售金额仅11.02亿元。

因此，玖上琅宸，成了必须赢下的“翻身仗”。

为此，中建玖合紧急搬来“华东老将”李坤坐镇。这位新任华东总经理身上有着不少标签，其中最瞩目的是“华东拓荒者”。

2020年7月29日，中建玖合华东区域前身——北京中建地产华东事业部成立时，李坤便以区域总经理的身份外派上海，担负起开拓上海市场的重任。

李坤率队入沪，一年内狂揽浦东滴水湖、顶尖科学家社区等5个项目，实现“五子联动”，中建玖合正式在上海扎根。

李坤带领团队在上海开疆拓土的策略，据说在中建玖合内部备受认可。

随后2021年7月，李坤调回总部北京，出任中建玖合副总经理，分管投资，期间主导了北京太阳宫、上海嘉定等重要地块的竞拍，也打造了不少热点项目，如北京中建·玖合府（2022年销售额超80亿元）和上海中建理想之地（2023年销冠、销售额120亿元）。

如今临危受命重返上海，李坤肩负的压力和期待都拉到了顶点。

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可以说，玖上琅宸在中建玖合内部承载着战略级别的期待。

虽然上海是国内房地产发展最好的市场之一，豪宅热销也是事实，但能否一战成名，靠的还得是产品本身。

为了打磨好产品，李坤到任后亲自当起了玖上琅宸的“一号产品经理”，从陶板烧制的窑温到泳池的水循环速度，上千条意见逐条打磨，诚意满满。

然而，玖上琅宸这场仗并不好打。

首先就是价格。

项目所处的大宁板块近五年无核心宅地供应，周边标杆作品大宁金茂府二手挂牌价已突破16万元/㎡，这也是玖上琅宸对标项目。

论产品，其实玖上琅宸超越了金茂府，定位高端豪宅，此前放风价就是16万元/㎡。

但同为竞品的金茂璞元放风18万元/㎡最终开盘16.6万元/㎡，在价格上与玖上琅宸直接构成竞争。

中建玖合能否守住预期价位，目前还是未知数。即使保住这一价格，市场是否愿意为“非传统豪宅区”的新面孔买单？

其次是品牌信任度。

相对来说，中建二局在上海市中心打造豪宅的经验还不是很丰富，而且此前其在临港发展遇挫，项目去化困难，违规降价、质量整改、返佣难结等负面新闻不断，一定程度上影响了开发商品牌形象。

另外，当前上海新房市场上“神仙打架”，客源争夺逐渐白热化。同区域的竞品也都蓄势待发，也会分流客群，直接冲击玖上琅宸的销售表现。

更何况这个项目还有21%办公物业需长期自持且年税收承诺超2亿元，对开发商综合能力简直是极致考验。

结语

当高周转神话破灭，房企的较量终将回归产品与耐心的赛场。

中建玖合这300天的“慢功夫”，是孤注一掷的豪赌，更是行业转向的缩影。

就如李坤在玖上琅宸首发产品会上说的：

“把品质焦虑留给自己，把安心生活交给客户。”

这一承诺能否实现，相信不久就要见分晓了。

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