太古地产抛售迈阿密资产回血

太古地产还在继续收缩美国迈阿密的投资版图。

近日，市场有消息称，太古地产将Brickell City Centre综合开发项目内的一块开发用地以4500万美元的价格出售给迪拜酒店管理公司，这是该集团自从去年以来在迈阿密退出的第三项资产。

资产变现也“美化”了太古地产的财报表现。

今年上半年，其基本盈利增加15%至44.2亿港元，“主要反映出售Brickell City Centre商场、车位、若干共用设施的权益，以及Brickell City Centre商场毗邻土地所获得的盈利”。

迈阿密往事

公开信息显示，太古地产在迈阿密的布局可以追溯到20世纪70年代。

1978年，太古地产与佛罗里达州之Cheezem Development Corporation Limited成立合资公司，以发展在迈阿密蒿莱墩岛（Claughton lsland）的一幅占地33.6公顷的土地，该岛其后命名为碧琪箕。

20世纪80年代，太古地产在Brickell Key开发首个住宅项目One Tequesta Point，标志着该集团在迈阿密高端住宅市场的首次试水。此后，其继续推进Brickell Key的住宅开发，逐步将该区域打造成迈阿密知名的滨水住宅区。

2012年，太古地产启动Brickell City Centre商业综合体开发，涵盖零售、办公、酒店及住宅，项目定位为迈阿密市中心地标性建筑，总投资达10.5亿美元，总面积540万平方英尺，是美国规模最大的可持续发展项目。

4年后，作为Brickell City Centre综合发展项目重要组成部分的迈阿密东隅酒店正式开业，建造周期耗时近三年。

当时的宣传稿中提到，迈阿密东隅酒店是太古酒店东隅品牌在美国开设的首间酒店，拥有352间客房，包括八间套房及89间服务式住宅，均由太古酒店集团管理营运。房间面积从300平方英尺到1800平方英尺不等。

与迈阿密东隅酒店一同完工的还有豪华购物中心、两栋住宅大楼、健身中心及甲级写字楼，这标志着Brickell City Centre第一阶段的竣工，彼时太古地产透露“项目第二阶段将于2017年年底动工”。

时移世易，这个综合体中的一些项目成为了太古地产剥离的对象。

2020年，太古地产将Brickell City Centre项目中的两栋办公楼Two Brickell City Centre和Three Brickell City Centre以1.63亿美元售予Northwood Investors，2021年又将酒店部分以1.74亿美元售出。

今年上半年，其以约5.49亿美元的价格出售Brickell City Centre购物中心75%股权及停车位和某些共用设施的全部权益，并完成出售Brickell City Centre一幅超高层办公楼地块，涉及总建筑面积约150万平方呎，出售价格约为2.1亿美元。7月，太古地产还出售了位于迈阿密Brickell的North Squared用地。

太古地产称，集团将在下半年寻找其他机会剥离更多非核心资产，这些动作可帮助集团回流资金，并投入到更重要的拓展计划中。

（陆家嘴太古源源邸）孙婉秋 摄

十五年来的首亏

2022年初，太古地产宣称未来十年要在核心市场投资1000亿港元，在内地、香港及东南亚几个主要市场寻找新发展机遇，其中半数资金将投向内地。

对于上述计划进展，8月7日的业绩发布会上，太古地产行政总裁彭国邦称，目前67%的资金已经投放，在内地市场投资的500亿港元，目前已经落实92%，较年初90%的进度有所增长。

其还表示，太古地产将继续专注于一线和新兴一线城市的零售主导的多用途项目，到2032年在内地和香港的总建筑面积有望增加一倍，内地六个运营中的购物中心已准备好增加市场份额。

同时，太古地产还将持续投资香港住宅市场，目前在香港已建成两个可售住宅项目，预计年内推向市场展开销售。

今年上半年，太古地产来自零售物业的租金收入依旧跑赢办公楼，当期录得零售物业租金收入36.52亿港元，相比上年同期微跌；办公楼为26.36亿港元，不及上年同期的27.65亿港元；住宅则为2.21亿港元。

内地是重点。受益于项目改造升级、高频营销活动和招商调改，太古地产来自内地零售物业应占租金收入总额同比增长1%至26.22亿港元（撇除汇率影响后），租金收入总额上升2%至22.72亿港元。

报告期内，除广州太古汇销售额录得2.1%的跌幅外，其余商场全部重回增长。比如北京三里屯太古里销售额同比增长6.8%，颐堤港销售额同比持平；成都太古里销售额同比增长0.2%；上海兴业太古汇销售额同比增长13.5%，上海前滩太古里销售额同比增长4%。

（前滩太古里） 左宇 摄

但租金出现不同程度变动。

报告期内，广州太古汇租金收入总额同比下跌1%；北京三里屯太古里租金收入总额同比增长5%，颐堤港租金收入总额同比增长1%；成都太古里租金收入总额同比增长3%；上海兴业太古汇租金收入总额同比下滑6%，前滩太古里租户组合调改之下，租金收入总额同比下滑达10%。

（兴业太古汇） 水芙蓉 摄

香港市场则明显不及内地。上半年，香港零售销售额整体下滑约3.3%，不过太古广场商场、太古城中心销售额实现了1%至2%的增长，仅东荟城名店仓下滑3%。

写字楼业态颓势更甚。

数据显示，截至6月末，太古香港办公楼组合整体出租率为91%，较年初降低2个百分点；来自办公楼物业组合的租金收入总额为24.55亿港元，较上年同期下跌5%。

具体来看，在香港办公楼物业组合中，报告期内出租率最高的是太古广场，为94%；最低的是太古坊二座，只有68%，而太古坊其他办公楼为89%。

这加剧了太古地产的投资物业公平值亏损。其在财报中指出，扣除非控股权益后，今年上半年，集团投资物业公平值亏损为46.8亿港元，而上年同期则为8.79亿港元，“均主要来自香港办公楼组合”。

影响之下，今年上半年，太古地产实现营收87.23亿港元，同比增长20%；股东应占经常性基本溢利同比减少4%，录得34.2亿港元；股东应占呈报亏损为12.02亿港元，而去年同期为盈利17.96亿港元。

这是太古地产近十五年来首次中期股东应占溢利出现亏损。

不过，由于出售了美国迈阿密多个物业，该集团基本营利同比增长15%至44.2亿港元。