房价的预期是什么时候开始出现变化的呢？

房价的预期是什么时候开始出现变化的呢？

如果你看一个大势，就是2021年，2021年是整个中国房地产市场的一个转折点。这个你从各种数据你能看出来，比如说销售额、销售面积、均价。2021年到现在，你会看到这个预期一直是在一个下行的通道。

什么叫下行的通道呢？

价格下降，销售还在下降，销售面积也在下降。这个里面的销售额的下降幅度比销售面积的下降幅度还要大，原因就是价格在下降。因为我们做这个经济研究的，我们经常看这个数据，这个趋势是很明显的。那为什么会出现这个趋势？

那我想这个原因很多，就是在之前2021年之前，大体上来讲，中国的住房购买房子的人是两个需求，一个是投资，一个是买得住。这个买得住就是我们讲的叫刚需。

刚需包括两个方面，一个刚需就是第一套房，第二个刚需是改善性住房，改善性住房其实也叫刚需。第二个是投资。我记得最高的有两年，比如说17，可能18，两年根据有关的数据，当时买房子有超过一半是投资，就是炒作吧。就是以为房价会涨嘛，买了然后赚钱的。那么实际上买了住的需求只有一半，甚至还不到一半。

但是今天是个什么状态呢？今天基本上投资买房的需求已经很少了，有没有？有啊，你比如说还有一些什么日光盘，什么叫日光盘，就是有些豪宅呀。我看到一些消息，比如说上海呀，还有很多城市一些豪宅都是一天就卖光了。这个是什么呢？

有些富人他们买的去理财的，有没有人有，但是这个很少，从全国的大数来看，现在的房子主要是一个刚需还在，但是投资这一块没有了，所以这个预期我觉得还会处在这么一个下行的通道。

当然我前面已经说了房地产的预期是有所改善的。因为我看了北上广深的一些数据，也看了70个大中城市的这些数据。这个改善就是说首付比例下降了，这个房贷利率也大幅下降了。那么现在很多人有刚需的，他其实还是在购买。所以我觉得大家对这个整个房地产市场也没必要那么悲观。

我跟很多企业家朋友讲，我说当然你现在觉得那高峰时期相比你觉得是差很多，但是毕竟这个市场还是很大。当然这个预期我认为还会下行一段时间，什么时候是个底？坦率的说，我觉得也没有一个人能够肯定地说那个底在哪，到底是明年是底，后年是底。

但是基本上有一个判断，就是说房价它要下行到这个房价收入比到一个合理的水平。什么叫合理的水平呢？

就是房价收入比8到10倍，是一个比较合理的水平。那现在很多地方房价收入比还是远远高于这个8到10倍的。所以我认为还会调整一段时间，不可能马上就改变说现在大家又开始一窝蜂地买房。我认为这种情况很难在短期之内再出现的。

当然，随着这些各种新的政策出来，那当然我认为这个下降的幅度，它会收窄，这就是我们讲的叫趋稳。就是不是出现那种飞流直下三千尺这种断崖式的、快速的下降，它会是一个平稳的调整，那我相信这也是一个好的消息。

就是说可能2025年、2026年，我个人的判断啊，就是25、26、27，我相信这几年还会是一个调整。那么也许到了2028年、2029年，那可能房地产市场会进入到一个见底回升的一个态势，开始增长。我认为这个调整还是需要，至少还需要两三年的时间吧。