四川
来源丨南方地产观察
8月12日，因为无法偿还中国工商银行广州分行的金融借款，位于珠江新城的中国奥园总部被送上阿里法拍平台二拍。
（右滑查看更多，图 源阿里法 拍平 台 )
中国奥园大厦的位置寸土寸金，坐落于黄埔大道西段，南边就是珠江新城CBD，北边就是天河北。
大厦总高42层，星级评定为甲级写字楼，其中17-21层为奥园集团总部，本次拍卖标的为17-20层，每层楼为1个标的，4个标的总建筑面积5224.5平方米，44套房。
报名需缴纳保证金400万，8月19日10:00开拍，单个标的建筑面积1306平方米，最低评估价为3751万，起拍价2100万，单价1.6万/平。
（摄@南方地产观察）
奥园总部楼下，还有家正宗的四川火锅店，奥园高管还请我吃过火锅，后来关了，现在总部也要拍了，令人唏嘘。
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资不抵债，奥园总部两度法拍
这已经是奥园总部第二次被拍卖。
2024年，奥园大厦首次拍卖，单个标的最低评估价同样为3751万，结果一拍流拍，二拍在评估价基础上打8折，起拍价3001万，单价2.29万/平。
(图 源阿里法 拍平 台 )
或许是价格没达到预期，最终，奥园作为被执行人提出异议，撤回了二拍。
如今，再度上架法拍，奥园总部的起拍价却打了5.6折，4个标的总价约8530万，单价1.6万/平。
回顾奥园总部的发展史，2010年，奥园1.65亿收购天河区黄埔大道西108号17层至21层写字楼。
同时，奥园买下了物业的冠名权，改名“奥园大厦”。
（奥园大厦，摄@南方地产观察）
此后，奥园在天河奥园大厦办公，发展不断提速，2018年开始提出冲刺千亿目标。
2019年，千亿目标达成，奥园总部搬迁，搬入位于万博CBD的奥园国际中心，整体规划超过200万平方米，涵盖商业、写字楼，酒店等多项业态。
2021年，奥园因高杠杆资不抵债，一笔约6600万元的信托贷款被指违约。
2022年，将天河老总部视为“福地”的奥园，将几个部门搬回了珠江新城，但没想到两年后，便人去楼空。
(图 源阿里法 拍平 台 )
从实拍照片看，奥园大厦物业管理一般，内部格局比较老旧，办公舒适度也相对较低，是起拍价格未达预期的一大原因。
其次是广州多中心化发展趋势明显，写字楼不再是珠江新城一家独大，琶洲、金融城、番禺万博等新兴商务区不断崛起。
察叔认识的一些地产大V，比如广州房产的广哥、广州PLUS的雁姐，以及大家熟知的广汽集团，世界四大会计师事务所之一的普华永道等，都搬离了珠江新城。
新写字楼除了环境好之外，还有租金成本优势。
在珠江新城租用100平方米办公室的月租金，在琶洲、金融城能租到160平方米，在万博甚至能拿下200平方米。
仲量联行的报告显示，2024年珠江新城的写字楼净吸纳量已经出现负增长。
到了今年一季度，珠江新城所在的体育中心商务区，甲级写字楼的空置率更是攀升至18.7%。
背后反映的，是近几年大家都更加“理性”了，不再追求珠江新城IP，也不再执念于核心地段的光环。
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奥园总部拍了，恒大总部还远吗？
恒大，这个已经很久没有出现在公众的名字，昨天又引起了大家的感慨——
香港联交所已决定取消中国恒大上市地位。
恒大集团股份上市的最后一天为2025年8月22日，并将于2025年8月25日上午9时起取消股份上市地位。
此后，虽然股份的股票仍然有效，但股份将不会在港交所上市及不可买卖。
郭老板珠城总部拍卖，许老板的审判也在眼下。
自2023年9月至今两年，中国恒大的债务重组进程都基本处于停滞的状态，未能找到可行的方案。
对比恒大，奥园集团的债务重组还一直在推进。
今年3月11日，中国奥园集团股份有限公司才发布公告，宣布其境外债务重组计划取得新进展，即持有期延长六个月，推迟至2025年9月22日。
但没想到延期未过，总部就被上架法拍了。
据悉，截至2025年1月31日，奥园未能及时清偿的到期债务本金累计433.75亿元，涉及公开市场债务本息未能按时偿付金额分别为0.57亿元和0.13亿元。
而2024年全年业绩公告显示，集团的总营业额约为96.75亿元，较2023年约275.33亿元减少约178.58亿元，降幅为64.9%。
债务重压之下，奥园不得不出售核心资产。
这次奥园总部被低价法拍，对于其他民营暴雷房企的优质资产处置，违约清偿，是很大的打击。
察叔知道一些珠江新城知名房企的核心资产，像富力集团的富力中心、合景的IFP、IMP、one68的商业综合地块、雅居乐的总部雅居乐中心，都被列入优质资产清偿名单。
但这些老板都一直捂盘惜售，各种拒绝，如今郭老板的总部都被卖这么低，这些老板估计更加寒心。
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