通州楼市太卷，有楼盘拿地两年后调规

文/北京进深 林振兴

通州，成为京城开发商调规的狂欢地带。

前脚，8月6日，通州红盘——招商朝棠揽阅东区调规，把户型调小。

紧接着6天后，连躺平盘——北投云帆汀澜也随大流，开始调规。

此次云帆汀澜调规，可谓是一场“大手术”，涉及总平面图、户型、立面配套、技术经济指标调整。

眼下，在通州，不卷不行，不调规真的活不下去。

更早之前，缦云ONE、北京润府也加入调规大军。

其中，缦云one针对收官3栋楼调规，新增架空层 开敞阳台 设备平台；北京润府则是在二期产品上市前，向好房子“三件套”（阳台 风雨连廊 架空层）标准完全看齐。

此外，坊间传闻，中铁建在通州的花语璟云，也要把户型调小。

“亡羊补牢”的调规动作，真的有效果吗？

大兴的中建壹品元启，就用网签数据佐证了“调规总比等死强“的道理。

调规前，元启都开盘七个月，它的网签仅66套；

但“刮骨疗伤”重启后，短短一周左右，元启的网签已经123套，位居北京周度（8.4-8.10）网签TOP1。

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在通州，北投置业的卖房节奏可以称之为“龟速”。

从拿地到取证，云帆汀澜一共用了586天。

2023年6月20日，北投以25.9亿元底价竞得北京城市副中心1102街区FZX-1102-6003、6004地块，销售指导价5.5万元/平方米，开发云帆汀澜。

然而到2025年1月26日，云帆汀澜才取得预售许可证。它推出西区6003地块6栋楼，共495套房源，拟售价格在5.32万元/m²至5.68万元/m²。

更奇葩的是，取证到调规，云帆汀澜都还没有任何开盘动作。

事出反常必有妖。

果不其然。8月12日，云帆汀澜所在地块公布了调整后的设计方案。

调规的依据在于，好房子技术要点文件，鼓励开发商调规。文件曾提及，”近期已批项目可参照此要点修改完善。”

所以，北投置业坚定决心，一定要干出“好房子”，至少不至于遭背刺。

云帆汀澜是怎么调规的？

1、取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅；

云帆汀澜调规前的总平图

根据之前平面图，云帆汀澜西地块东北、东南、西北侧都有东西向住宅；东地块更甚，连西南侧也有。

但大部分购房人都不喜欢有西晒的房子。因为住在这里，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。

2、调整总体布局、户型等；

原来两个地块是“日”字型布局，现在则是典型的行列式排布，多单元设计，最长2#楼东西长78.71米，分了4个单元，每单元两户。

按照之前的指标，项目占地面积约45881平方米，建筑规模约100937平方米，容积率2.2，控高36米。

调整后，项目占地和地上建筑规模不变，地上不计容建面增至499㎡。

建筑高度由此前的36米调高至45米，最高层数提升至15层。

原规划设计12栋5-11F住宅楼，总户数971户，主力户型为75㎡两居、85㎡三居、96㎡三居，120㎡四居和140㎡四居。

云帆汀澜调规后的总平图

调整后，规划24栋住宅楼，东西区各12栋，包括4F-15F洋房及小高层。

两幅地块的西北角2#楼，西侧3个单元为15F小高层；其余22栋楼均为11F及以下洋房产品，多数楼栋带顶退设计。

3、配套商业原方案设于地上，现方案全部集中布置，围绕下沉广场，设于地下一层；

4、结合社区入口位置设置邻里共享空间；

5、根据最新楼栋布置，调整满足规范，控规要求的建筑出入口，小区内的道路，地下车库出入口等；

最大的调整还是，将南向客厅0.5米的飘窗，改为1.5-1.8米的内嵌阳台；

部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。

整体户型使用率将有所增加，小户型扩容有限，边户和大户型赠送面积增加较为明显。例如，75㎡户型的赠送面积至少增加1.6㎡。

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众所周知，顺义楼盘一贯赠送豪爽。

尤其通州今年入市新盘大有反超之势，包括得房率102%的北京城建国誉颂、户均10%赠送面积的招商云璟揽阅等。

如此看来，没调规前云帆汀澜的得房率，在通州不占任何优势。

从原户型图来看，该项目没有阳台，南向通面宽飘窗，北侧有设备平台，可扩展空间不大。

调规前，得房率（不含赠送）方面，云帆汀澜1号楼96平三室两厅约80.3%，2号楼120平四室两厅约82.2%，3号楼140平四室两厅约84.3%。

在通州，北投置业的另一个项目——北投晟景汀澜，也用亲身经历证明了，不调规真的很难活下去。

晟景汀澜的卖房速度更拖拉，从拿地到取证开盘经历了1年9个月。

2023年11月，晟景汀澜取证开盘，官宣成交157套。

打脸的是，截止7月9日，网签才178套，网签率43.4%，成交均价48257元/平方米，较销售指导价5.5万/㎡打了88折，成交金额8.06亿元。

然而，这个项目单单拿地就花了超13亿的真金白银。

为了卖房，项目总崔海亮还亲自为晟景汀澜站台，搞直播。年前，晟景汀澜还推出了特价房，最高优惠92万。

在未调规前，云帆汀澜与晟景汀澜的户型“大撞车”。

例如，云帆汀澜75平、85平户型直接复制晟景汀澜；云帆汀澜96平三居户型和晟景汀澜100平三居户型、云帆汀澜120平三居户型和晟景汀澜115平四居户型的内部格局，可以说基本一致。

而且，云帆汀澜此前有一些设计，让购房者直言“别扭”，比如75平、85平户型中，餐厅直对厕所。

两个项目的设计公司都是北京市住宅建筑设计研究院。

或许是有兄弟楼盘的前车之鉴，让云帆汀澜痛下决心，必须向“好房子”靠拢。

云帆汀澜的开发企业为北京北投宏象房地产，法定代表人为屈晨，经理为曹山山，注册资本为5000万元，由北投置业持股100%。

继续穿透可知，背后股东为北京城市副中心投资建设集团，它由北京国资委100%持股。

目前，项目土地使用权已抵押予中国工商银行股份北京通州分行。