跌破3.5万/㎡！小行仁恒可以“捡漏”了？

雨花小行的仁恒城市星光，成交价跌破3.5万/㎡？

有网友在公开平台爆料，仁恒城市星光近期成交两套房源，价格接连走低：一套为建面约99.1㎡的高楼层房源，成交单价约3.54万/㎡；另一套为建面约166.75㎡的大户型，成交单价仅3.39万/㎡。

要知道，作为南京楼市曾经的“神盘”，仁恒城市星光以约4.38万/㎡（2020年6月）的价格首开、以超4.5万/㎡（2023年4月）的价格收官，是名副其实的区域标杆；交付后，二手房价也基本稳定在3.7万-4万/㎡。

如今成交价接连下跌，仁恒城市星光可以“捡漏”了？

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先了解仁恒城市星光的基本信息。

仁恒城市星光，包括G59、G60两个住宅组团，覆盖建面约75-165㎡户型，销许均价集中在42050-45760元/㎡，精装修交付，没有升级包。

精装品牌有东芝空调、欧文托普地暖、爱迪士新风等，全屋墙纸、客厅背景墙、衣帽间衣柜等均为交付标准。

2020年6月，项目首开销许价约4.38万/㎡，要求5成首付，323套房吸引2300多人报名，中签率低至10.2%。此后更是热度不减，逢开盘必热销。

复盘仁恒城市星光的热销，除了仁恒的品牌口碑与产品实力，也离不开小行的区域优势。

配套上，项目临近地铁10号线小行站，周边有软件大道、机场二通道、凤台南路等；项目自带商业与会所，雨花客厅、宜悦城、河西龙湖天街等也在附近。

教育上，业主更是喜提名校——南京师范大学附属中学雨花台学校。

区域优势明显、生活配套完善的仁恒城市星光，吸引不少软件谷、南站等雨花区域的买家，同时又承接河西、老主城等外溢的改善需求。

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2023年6月，仁恒城市星光G59地块首批房源交付。

仅一周后，就有不少房源现身二手房市场，覆盖建面约99-165㎡户型，挂牌单价4.8万-6万/㎡、总价550万-1000万。

2023年10月，仁恒城市星光在链家成交首套二手房，一套建面约99㎡户型，总价约430万，成交单价约43434元/㎡。

以为是好的开端，却没想到“出道即巅峰”：这首套成交的房源，成为仁恒城市星光的最高单价（截至2025年8月）。

时间来到2024年，仁恒城市星光在二手房市场愈发活跃，全年成交26套房源，从建面约99㎡三房到建面约166㎡大四房，都有多套成交记录。

价格上，整体成交价在3.5万-4.1万/㎡，大部分房源成交价超3.8万/㎡，更有多套房源以超4万/㎡的价格成交。

即便到了2025年上半年，仁恒城市星光的二手房价也维持在高位。

今年4月，一套建面约143㎡房源，以41206元/㎡单价成交，其他房源成交价基本超3.7万/㎡。

可以说，在次新房小区频频跌价的南京楼市，仁恒城市星光的二手房价称得上“坚挺”。

但在今年7月，仁恒城市星光价格持续下跌。7月7日，一套建面约99㎡房源，成交总价351万、成交单价35418元/㎡。

没错，就是开头提到的那套房源，详情页显示该套房源成交周期75天，最终砍价59万。

因信息上传需要时间，另外一套新成交的房源，尚未出现在公开平台。但锐评君跟中介核实，信息属实。

综合信息得知，该套房源于7月底成交，为建面约166.75㎡大户型，位于9楼，卖家因离开南京而急卖，成交总价566.8万/㎡、单价仅33991元/㎡，卖家包税费。

翻阅南京网上房地产，可以发现销售期同户型、同楼层房源的成交总价约761万，不考虑利息、税费等持有成本，该套房源亏本约200万。

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剖析仁恒城市星光近期房价下跌的原因，除了当下冷静的市场因素，还离不开区域内以及周边次新房小区的冲击。

首先，是区域内“竞品”的冲击。

比如紧邻仁恒城市星光的万科朗拾，于去年11月交付。我们知道，今年3月底南京全市范围内取消限售，释放一大波次新房。

公开平台显示，万科朗拾目前有15套房源在售，挂牌价3.7万-4.2万/㎡。今年5月和7月各成交一套房源，分别约3.9万/㎡和近3.7万/㎡。

其次，还有周边区域的次新房冲击。

比如，与小行临近的雨核板块，近年来陆续交付金基嘉玥、云上润府等小区，可比价的房源较为可观。

同时，雨核等周边区域的在售新房的价格“内卷”，也吸引着改善买家的目光。

此外，南京当下新房产品加速迭代，得房率与舒适度更高的低密四代宅层出不穷，难免会对次新房小区的价格形成冲击。

楼市的普跌时代，仁恒城市星光绝非个例，南京成交价持续下跌的次新房小区比比皆是，不乏曾经的“摇号神盘”。

总体来看，当前楼市仍处于挤泡沫和价格调整阶段，自住买家不必被高挂牌价吓退，建议多方比价、大胆议价，购入心仪房源。