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【北京昌平越秀星耀未来】

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2024年10月22日，越秀+未来科学城联合体以底价25.33亿元摘得昌平区小沙河村及周边地块棚户区改造和环境整治项目CP00-1802-0005、0007、0008地块。住宅楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.6万元/㎡，浮动8%。

星耀未来，是昌平南唯一的纯洋房社区，12年来唯一的低密度居住用地，虽然不是传统的朱辛庄核心区域，距离地铁站大概1.8km左右。骑车的话单程五六分钟。

星耀未来八大必选理由

板块难得双轨&繁景&生态皆汇的天赋土地

8号线与昌平线朱辛庄站直线距离约1.7km；3km内荟萃万达广场&超极合生汇&TBD商务圈；位处未来科学城生态绿心中枢；

板块难得职住平衡用地倒计时

朱辛庄坐享海淀北千亿产业巨擎，承接海淀北产业人群职住平衡住宅用地；

板块难得纯粹低密洋房

朱辛庄板块板内难得1.8容积率6F-8F纯洋房；规划一轴一环四园，六大花园秘境，归家即是度假；

板块难得PRO+高定质选

迭代朱辛庄装标，启幕高定PRO+质选时代；

板块难得PRO+得房率

刷新朱辛庄板块内得房率新起点；

板块难得PRO+会所

朱辛庄板块纯粹独立会所，集合运动、会客、休闲、社交空间；

板块难得PRO+圈层

以改善人居为本，朱辛庄板块内难得92㎡三居起步纯粹臻改善社区，圈层更纯粹，更友好温情，更生活。

深耕海淀北的双龙头国企

越秀地产X未来科学城集团双国企匠筑。

基本信息

开发企业：越秀地产+未来科学城

所属板块：昌平朱辛庄

产品类型：洋房

占地面积：5.6万平米

建筑面积：10.13万平米

总楼栋数：17栋

总户数：978户

总层数：6-8层

容积率：1.8

绿化率：30%

物业公司：越秀物业

物业费：5.58元

车位配比：1:1.2

车位数：1287个

梯户比：1梯2户、2梯2户

交房时间：预计2027年上半年

交付标准：精装修

采暖方式：集中供暖

销售指导价：6.6万/平米

户型面积：建面约75-132平米

得房率：

92/97户型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空间，使用率可达88%；

107户型得房率82%左右，加上9.1-9.1㎡延展空间，使用率可达90-91%；

132户型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空间，使用率可达91%。

周边配套

交通

地铁朱辛庄站约1.7km，仅需两站即可抵达西二旗——这里汇聚了国内互联网界的半壁江山；而五站后则可直达腾讯的新总部学知园。8号线贯穿整个北京，途经奥林匹克森林公园、鼓楼、南锣鼓巷和前门等重要地标，为业主的生活增添无限便利。一条线路服务于工作，另一条则丰富了日常生活。此外，未来只需一站即可换乘19号线，快速直达金融街。

尽管从项目步行至地铁站的距离约为1700米，稍微有一点远，但社区提供为期三年的免费班车服务，直接连接至地铁站。由于路线呈直线，沿着回昌东路行驶十分便捷，甚至可能比一些距离更近的项目更快到达地铁站。

三横：北五环、北清路、定泗路纵贯东西，北清路高架快速路基本完工，定泗路扩宽工程也在施工；

两纵：京藏、京新双高速，便捷通达上地、五道口等精粹生活圈。

商业

耀领繁华链｜万达广场、TBD商务区在侧，揽超极合生汇

直线距离约1.7km内尽享朱辛庄商业圈；步出家门，轻松触及万达广场与TBD商务区；

直线距离约3km崭新地标——超极合生汇坐落在侧，繁华与宁静之间，留下恰到好处的相处空间。

教育

项目家门口代建幼儿园，近距北京101昌平实验学校、北京101未来科学城学校、北京101昌平第一幼儿园、北京101昌平第二幼儿园等优教，缔造目送式教育。

医疗

积水潭医院(回龙观院区)、北京大学国际医院、北京大学第六医院昌平院区、昌平中西医结合医院等三甲医院环绕，为居者营造每一份安心。

环境

耀领生态链｜丰盛静谧 城市绿洲会客厅

项目位于未来科学城“生态绿心”中央地带，占据难以复制的生态资源。昌平新城滨河森林公园、翠明湖距项目咫尺之遥，约1339亩未来科学城生态休闲公园建设中，优化蓝绿生态空间格局。居于此，尽享“推窗见绿、出门见园、行路见荫”的静谧与惬意。

北侧一街之隔就是未来科学城生态休闲公园。昌平新城滨河森林公园、翠明湖距项目咫尺之遥，约1339亩未来科学城生态休闲公园建设中，一期二期已经全面开工，整体面积约等于两个故宫，非常大。未来夜跑、骑行都有去处了。配套量大质优，朱辛庄还能自己造血，拥有产业，并非睡城。

产业

未来科学城 “两谷一心一园”创新格局

项目地处未来科学城生态绿心，毗邻西区生命谷。

生命谷：主攻生命健康与医药创新，成为国家级生命健康产业高地；

能源谷：着力突破先进能源技术，推动清洁能源与低碳产业发展；

生态绿心：连接东西两区，构建蓝绿交织、水城共融的生态发展格局；

沙河高教园：打造产学研一体化的科创孵化基地，助力科研成果快速转化。

不仅被生命科学园、西北旺、永丰等科技园区这些科技创新高地包围，自身产业现在也明显提升。距离小米昌平科技园一二期、国际信息产业园，紫光，好未来、中公教育等各种互联网公司，骑个小电驴就能到。海淀北覆盖约30万居住人群和40万工作人群，作为重要承接区域，朱辛庄板块不仅吸纳了区域内的外溢居住需求，更成为科技企业外溢效应的重要载体。

耀领产业链｜海淀北 朱辛庄 科创芯

两大千亿产业极 世界500强巨擘环伺

永丰产业基地：打造最具影响力的空间位置导航服务基地、中关村智能硬件研发和智能服务产业高地，吸引众多高新技术企业集聚。

未来科学城：规划总面积170.6平方公里，汇聚小米产业园、好未来总部、国际信息产业园等高新技术产业集群；华电、中铝等世界500强企业环伺周边，助力北京国际科创中心建设，打造全球领先的技术创新高地。

小区设计&园林

越秀星耀未来外立面是由高颜值铝板、石材立面与玻璃幕墙高窗墙比加部分真石漆的搭配。

小区大门是其打造了一个高约7米长约40米左右的酒店式环岛社区大门，还为大门配套了一个100㎡的门厅，打造酒店式的归家动线。通过“高比例幕墙+首层石材腰线与壁柱+精工铝板线条”三位一体的设计手法，让人一眼观之就有种度假式高品质酒店的现代时尚感。

星耀未来社区大门效果图

在园林美学氛围营造方面，星耀未来同样拿捏住。园区内规划了“一轴一环四园，六大花园秘境”，并在归家动线上设置了200米樱花长林，180米美国红枫林，700㎡的草坪和茶台，而且据悉樱花树和红枫树都将是全冠移植，如此舍得投入，就是要让业主入住时，就能感受到满园春色。

星耀未来樱花长道效果图

星耀未来红枫大道效果图

星耀未来还设计了约700平米的超尺度下沉庭院。下沉庭院中，设计了9米高叠水瀑布，还有280平米的星光水系，还有纯手工雕刻的石材以及元宝枫制造的山林景观。

一个社区的园林肯做水系，那就说明它对业主足够重视。

星耀未来下沉庭院效果图

星耀未来的园林设计中，还有一块约700平草坪剧场，它不设置任何功能标签，意在给未来留更多想象。这个草坪剧场，可以让你不出社区就能充分达到“公园20分钟效应”。

星耀未来草坪剧场效果图

星耀未来是朱辛庄新房首个带会所的项目。这个会所，还是全北京首个新房项目的“运动型会所”。面积大概1400平，配备大堂bar、健身房、棋牌室、轰趴房、和儿童活动区，除了这些同时还带半场篮球和羽毛球场地。项目还配备约140㎡街区临街商业。

星耀未来会所休闲区效果图

星耀未来篮羽空间效果图

主力户型

项目户型面积段为75-132㎡，主力户型为92-97-107-132㎡，南向都有阳台设计和飘窗设计，北向也都有设备平台赠送。6-8层纯洋房，星耀未来的基础得房率本身就超过了80%。加上拓展，得房率在90%左右。

建面约92㎡三居，客厅带阳台，主卧套房带飘窗，北侧一间卧室带设备平台，并配有独立家政间，公卫三分离，北侧两个卧室可分可合，功能性极佳。在入户玄关转向北侧卧室处，设置了一个家政间，不仅在洗衣机上方配备了收纳柜、洞洞板，并且还在洗衣机上方设置了多功能置物板，需要衣服熨烫时可以直接“撸起袖子干”，平时则可以摆放鲜花绿植或放置手办展示柜，为生活氛围增添一份灵动。

建面约107㎡三居，南向三面宽，客厅带阳台，两个南向卧室都带飘窗，北向卧室带设备平台，并在入户门位置做了800库收纳＋通高家政柜，LDK一体化空间达到27㎡，三个卧室空间都很舒适，主卧面积约19㎡，便于全家人安心睡眠。这样的整体空间设计，堪称昌平南在售产品中全优洋房三居产品。

建面约132㎡四居，采用经典的四叶草设计，四个卧室位于房间四角，让家人之间互不打扰。并且南北通透，全明户型，保证了室内时刻与清风相伴。入门处的步入式家政间＋收纳间的设计，可以将各类生活用品、大号行李箱统统归置好。另外，南向客厅和南向次卧都有内嵌式阳台，极大扩展室内使用面积。

两个顶退户型都是面宽大于进深，只有南阳台+飘窗，北边没有扩容空间。

75㎡三面宽，南北通透，全明户型，还有独立家政间，三分离卫浴，可能是全北京两居独一份的格局，全区仅30多套，有想法的得抓紧；

96户型属于两居半产品，只有一个卫生间，北向书房太小，不到7平米，勉强能做个儿童房。

样板间

星耀未来在装修上可以说是满装了，除了常规的地暖、新风系统、中央空调以外。厨房还配备了空调、吸油烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机，西门子平嵌冰箱、反渗透净水机、零冷水热水器、多功能厨盆，全送。

卫生间

的智能马桶、置物恒温花洒、美妆龙头、美妆镜柜都给你配齐了，美妆镜柜里还都帮你做好了美妆冰箱，头顶还安装好了线形浴霸。

进门的玄关柜，都是皮革硬包，家政间的柜子和洞洞板都是给你做好的，甚至鞋柜里的除臭精灵都是做好送你的。

我们平时居住最大的问题就是收纳，越秀星耀除了有玄关柜和家政间以外，还有餐厅的餐边柜、卧室的衣柜，甚至卧室飘窗上的抽拉柜、壁龛、洞洞板都做好了。

客厅用的岩板背景墙、卧室是皮革硬包背景墙、卧室木饰面床头、卧室衣柜的石材置物架。

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