北京律师：买了违规出售的公租房，交易无效可要求返还房款

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公租房作为保障性住房，严禁违规出售。北京通州区一起案例中，购房者购买了开发商擅自出售的公租房，因房屋无法交付诉至法院，法院最终认定交易无效，判令开发商返还购房款并支付资金占用费。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵凯（购房者）

被告：丁公司（北京某某置业有限公司，由原某某建筑集团更名而来）

关联人物：

孙涛（丁公司副总，涉案房屋最初登记在其名下）

梁伟、梁丽（原某某集团实际控制人、总经理）

吴刚（通过司法拍卖受让原某某集团股权的公司法定代表人）

（二）事件经过

2014 年 4 月，赵凯经丁公司副总孙涛介绍，购买该公司在通州区房屋（一号房屋）。双方口头约定总房价为 768120 元。

2014 年 4 月 1 日，原某某集团（后更名为丁公司）向赵凯出具 3 张收据，分别记载收到赵凯交来的一号房屋房款 389935 元、面积补差款 26130 元、土地出让金 30724.8 元、产权变更费 76715.99 元，共计 523505.79 元，收据上加盖了原某某集团的财务专用章。

2014 年 4 月 2 日，赵凯向孙涛账户支付 768120 元（包含上述收据记载的 523505.79 元）。孙涛带赵凯到原某某集团财务处，将房屋登记名字从孙涛变更为赵凯，并告知后续事宜由其与原某某集团时任法定代表人梁丽处理。原某某集团称 2014 年 11 月底可交房，但到期后并未交付。赵凯实地查看发现房屋处于烂尾状态，后了解到一号房屋是不可上市交易的公租房。

此后，赵凯多次与原某某集团交涉，对方既不交房也不退款。2023 年 4 月 27 日，福州某科技有限公司通过司法拍卖受让原某某集团 100% 股权，同年 8 月 1 日，原某某集团更名为丁公司。赵凯遂诉至法院，请求判令丁公司返还购房款 523505.79 元及利息损失并承担诉讼费用。

丁公司辩称：1. 其通过拍卖获得原某某集团股权后，原控制人梁伟、梁丽拒不交接证照文件，无法核实赵凯所述交易；赵凯未提供购房合同及向公司支付房款的记录，双方不存在买卖合同关系。2. 本案已过诉讼时效，且存在虚假诉讼嫌疑，原某某集团曾违法售卖公租房，在政府协调下已返还 80 户购房款，赵凯可能已收回房款。请求驳回诉讼请求。

（三）争议焦点

赵凯与原某某集团（丁公司）之间是否存在房屋买卖关系？

双方的房屋买卖行为是否有效？

丁公司是否应返还购房款并支付利息？

本案是否超过诉讼时效？

二、案件分析

（一）房屋买卖关系的认定

赵凯虽未与原某某集团签订书面购房合同，但原某某集团向赵凯出具了加盖财务专用章的收据，明确记载收到赵凯支付的一号房屋房款、土地出让金等费用，且有赵凯向孙涛的付款记录及房屋登记名字变更的表格单佐证。

孙涛作为原某某集团副总，其行为构成职务行为，结合收据等证据，可认定赵凯与原某某集团之间存在事实上的房屋买卖关系。

丁公司辩称无法核实交易及赵凯可能已收回房款，但未提供证据证明，故其抗辩意见不成立。

（二）买卖行为的效力

公租房是面向特定群体出租的保障性住房，其性质和用途受法律严格限制，擅自出售公租房违反法律、行政法规的强制性规定。

原某某集团擅自将一号房屋（公租房）出售给赵凯，改变了公租房的保障性住房性质和用途，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，该买卖行为无效。

（三）合同无效后的处理

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还；有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。

原某某集团已更名为丁公司，其权利义务由丁公司承继。原某某集团收取了赵凯 523505.79 元，应予以返还。

赵凯主张的利息实为资金占用费，根据相关规定，合同无效后，有权请求返还价款的当事人可要求对方支付资金占用费。故丁公司应按赵凯主张的标准支付资金占用费。

（四）诉讼时效问题

赵凯请求返还购房款的权利基于双方买卖行为无效，诉讼时效应从该行为被确认无效时起算，而非从约定交房时间或知道房屋为公租房时起算。

本案中，双方买卖行为的效力尚未经确认，故诉讼时效尚未经过，丁公司关于诉讼时效的抗辩不成立。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告赵凯与被告丁公司之间买卖北京市通州区范某一号房屋（4 号楼西单元 1005 号）的行为无效；

被告丁公司于本判决生效之日起十五日内返还原告赵凯 523505.79 元并支付资金占用费；

驳回原告赵凯的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）警惕公租房等保障性住房的违规交易

公租房、经济适用房等保障性住房有严格的准入和退出机制，严禁违规出售、转让。购房者应提高警惕，切勿购买此类房屋，以免因合同无效导致权益受损。

（二）房屋买卖务必签订书面合同并规范付款

购买房屋时，应与出卖人签订书面购房合同，明确房屋性质、价款、交付时间、违约责任等内容。

付款时应直接支付给出卖人公司账户，并要求出具加盖公司财务专用章的收据或发票，避免向个人转账，以防出现纠纷时难以举证。

（三）企业变更不影响债务承担

公司发生名称变更、股权变动等情况时，其权利义务由变更后的公司承继，购房者无需因企业变更而担心维权无门。

（四）及时主张权利，注意诉讼时效特殊规定

涉及合同无效的纠纷，诉讼时效应从合同被确认无效时起算，而非从知道或应当知道权利被侵害时起算。购房者在权益受损时，应及时通过法律途径主张权利。

（五）开发商应遵守法律法规，杜绝违规销售

房地产开发企业应严格遵守保障性住房管理的相关规定，不得擅自出售公租房等保障性住房，否则不仅交易无效，还需承担返还房款、赔偿损失等责任，同时可能面临行政处罚。

本案中，法院依法认定公租房买卖行为无效，判令开发商返还购房款并支付资金占用费，既维护了保障性住房制度的严肃性，也保护了购房者的合法权益。这提醒广大购房者要认清房屋性质，远离违规交易；开发商要守法经营，避免因违法销售承担法律责任。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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