北京楼盘，卷到了红线外

文/北京进深 徐迪

拿地半年后，大兴经济开发区0021、0022地块的设计方案出来了。

建设用地面积4.87万㎡，地上计容建面11.66万㎡，建筑高度53.6米。

规划13栋住宅楼，10-17F洋房和小高层产品。

预计面积段150-370㎡，又是一个纯改善的大平层项目。

其中有6栋住宅楼做了首层架空，风雨连廊、邻里共享空间等好房子元素也配齐了。

最赞的还是各种台子：大兴首个内嵌阳台，弧型转角的奇偶阳台，北向挑空平台，还有侧边飘窗、转角飘窗……

赠送尺度大幅突破。

“碳化”总平图，延续大兴项目报规的一贯风格。

给大家调了个亮度，方便查看住宅楼设计，高亮显示不清的部分请查看上面原图。

13栋住宅楼，6栋首层架空

项目包含两幅子地块，一南一北，均为居住用地。

建筑布局方面，按照规划建议，总体打造北高南低、富有韵律的天际线，由北向南形成渐退式高度布局。

沿街建筑通过局部退进、架空等形式结合户外开放空间打造开放界面。

1、北区0021地块：

占地2.84公顷，地上计容建面约6.77万㎡，容积率2.38，规划7栋住宅楼：

北排1#、2#楼17F，首层架空；

中间3#、4#、6#楼16F；

南排5#楼13F，首层为邻里共享公共空间、物业管理用房，与景观大门结合建筑。

西南角的7#楼为17F小高层。

2、南区0022地块：

占地2.03公顷，地上计容建面约4.89万㎡，容积率2.41，规划6栋住宅楼：

1#、2#、5#楼17F，首层架空，设有两处邻里共享空间。

3#楼16F，4#楼17F；西南角的6#楼为全盘唯一洋房，总高10层。

南区大门建在小区北侧，与北区大门隔街相对，内部设有一段风雨连廊，围绕大门景观带而建，不与其他楼栋连通。

小区东侧为公交首末站，与1#住宅楼一墙之隔，或有噪音影响。

花式赠送，突破大兴新盘尺度

总户数约612户，改善户型为主，预计面积段150-370㎡。

起步建面150㎡是主力户型，大约256套，北区1#楼，南区1#、2#、3#楼，都是17F小高产品，首层带架空层。

大户型主要集中在北区，中央3#、6#楼为顶配370㎡户型；

4#楼和南区中央3#楼为290㎡大面宽产品。

户型拓展方面，南向和侧边均有奇偶阳台+内嵌阳台+飘窗，北向为挑空平台。

多种扩容产品叠加，应该是目前大兴赠送最多的项目。

部分户型阳台内侧还有飘窗赠送。

0.5米飘窗外接1.5米阳台，总进深可达2米，如果全部封闭到室内，将成为北京楼市的一项突破。

大兴近两年大平层豪宅扎堆。

2024年3月入市的兴城之星，兴城之星以南的0407-07地块，还有上个月开盘的大兴发展梧桐府，户均建面都在180㎡以上。

当时兴城之星方案出来的时候就很让人费解，南五环外、要商业没商业、要地铁没地铁，这一片做改善大平层的逻辑是什么？

网签是硬道理，卖得好就是逻辑。兴城之星是遭过抢购的，据说是“内部单位”，具体是哪些咱也不敢打听。

一个项目的热卖或许是偶然，但接二连三的立项，开发商显然有自己的逻辑。

从现有规划落地速度来看，新城西片区将是继西红门之后，大兴又一个宜居改善板块。

6000㎡社区商业，红线外建下沉花园

出让文件中提到，0021地块配置地上建筑规模6000平方米的商业设施（含在地块总建筑规模指标内），商业设施结合轨道站点设置。

公示的总平图上，轨道站点的设置没体现，配套楼非常显眼。

按照城市设计引导要求，在盛坊路和广阳大街交叉口处塑造富有特色的街道转角空间。

街角空间、建筑底层、道路空间可布局公共服务功能和景观要素，结合步行、商业、展示、休憩等功能，注重活力引导和底层渗透。

项目6000平方米的商业设施分为4栋楼，南北区各2栋。

最大的一栋在北区0021地块东侧，面向广阳大街，沿街面宽83.8米，进深17米，地上2层，总高10.9米，单层建面超1400平方米。包括其他商业服务、小型商业服务等功能。

北区两栋商业配套楼外围，建有大面积的下沉花园。

其中北侧两处完全建在了用地红线以外，东侧绝大部分在红线外，只有东南角较小的一处在红线内。

在街区规划综合实施方案中，下沉花园所处的地块为公园绿地性质。

把绿化做到社区外，大兴0021地块不是首例。

丰台的中建壹品·花香壹号在红线外做了总面积约1.1万㎡的城市公园，打造出园林式归家礼序。穿过公园才是小区大门，情绪价值拉满。

拿地回溯，南五环外再建大平层

地块成交于1月27日，由北京大兴发展集地开发有限公司以23.2亿元底价摘得。

大兴发展集地，是大兴楼市的熟面孔，背后是兴福临空和万兴建筑集团。

大兴城建、兴福临空背后是大兴国资委全资持股；

万兴建筑则是一家以建筑与市政总承包、装修装饰专业承包和投资开发等为主业的建筑民营企业，实控人为董事长吕保明，持股约95%。

项目位于南五环以南约1公里，邻近规划19号线南延的新媒体产业基地站，步行可达站点。

附近有北京二中经开区学校等多所教育资源，西南侧有龙湖北京亦庄天街。

在0021地块西侧，还有一宗综合性商业金融服务业用地待出让，规划建面约2.86万平方米。

项目周边现状为居住用地、商务用地、工业用地，主要用地单位有中钞信用卡产业发展有限公司、金地威新国际中心、新媒体产业园区创逸公园、北京仪器仪表工业基地等。

现状依托外围道路五环路、京开高速等实现与亦庄新城、大兴新城、临空经济区等地的交通联系，对外出行条件较好。

目前，地块周边部分干路、支路尚未建设，需结合用地开发建设同步实施，完善周边微循环系统。

项目以北隔着南五环，就是壹品兴创·御璟星城元启项目，19栋1052套住宅，销售指导价6.6万/平米。

该楼盘于去年8月份取得预售证后，今年4月进行了调规，增加开敞阳台等好房子设计。

上周开始重新网签，目前已签约110套，共11232.69㎡，网签金额近6亿元。

成交均价5.34万元/㎡，约为指导价81折。