上海“商改住”破冰，商务楼宇终能“解锁新功能”

上海为商务楼宇转型租赁住房正式打开政策通道。

近期发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇可以兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并将建立15年全周期合同管理模式。

业内人士认为，这一政策将使得被禁止多年的“商改住”未来变得合法合规、高效且风险可控，上海核心片区也将迎来高品质的租赁住房供给。

据统计，上海现有约一万栋商务楼宇，部分楼龄超30年的老旧写字楼面临设备老化、坪效低的问题，兼容租赁住房功能将有效缓解核心区域“职住不平衡”难题，同时也给资本市场带来大量新的投资标的。

上海为商务楼宇改造送出“政策礼包”

近日，上海重磅发布《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称“实施意见”）及相关问题解读。

实施意见中提到，要推进商务楼宇功能拓展和融合发展，支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态。

具体来看，在城市主中心和副中心区域，实施意见鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。

在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

这是上海关于商务楼宇出台的又一重磅政策，也是全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，其出台为上海商务楼宇的功能转型和城市空间优化提供了系统性解决方案。

根据上海市人民政府网站，上海的高层楼宇数量约在一万栋左右。南京西路、陆家嘴等片区堪称上海乃至全国最具规模的CBD，但很多商务楼宇的楼龄已经有三四十年了。

部分商务楼宇启用时间久了，面临两大问题：一是设施陈旧损坏，需要更新；二是规划跟不上时代，周边配套不够、吃饭难停车难、职住不平衡。

去年6月，《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》提出，要对甲、乙、丙三个等级的楼宇分类施策进行更新提升，并圈定了10个区域进行试点。

而近期出台的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》则主要解决了配套与功能兼容问题，楼宇可灵活解锁新功能，除了可以用作酒店、教培等，还可以解锁“住”的功能，能够改造为租赁住房、人才公寓、养老公寓等。

为了鼓励商务楼宇的更新与“变身”，上海还送出了“政策红包”，比如：因提供广场、附属空间开放共享等公共空间、公共服务设施等需调整绿地率等指标的，可通过详细规划实施深化程序予以优化；对商务楼宇提供公共空间、公共服务设施、交通设施、市政设施等公共要素的，可按照相关规定，增加相应的经营性建筑面积。

“商改住”将合法合规、高效可控

2017年，上海曾宣布清理整顿商办项目、停止审批公寓式办公项目，时隔8年，上海终于对“商改住”禁令进行了一定程度的放松，允许商务楼宇改造为租赁住房、人才公寓、养老公寓。

同策研究院联席院长宋红卫认为，此次“商改住”政策改革的尺度将对未来整个上海住房租赁市场格局产生重要影响。

回顾多年前的楼市，直到2016年，商办属性的公寓都是炙手可热的一类楼市产品，不但区位突出、价格相对低廉，还不限购、限售，是很多购房者的买房首选。但是，不按规划的建筑物使用性质来建设、擅自改变房屋结构等市场行为，也带来了社会治理隐患。

2017年5月，上海市发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，宣布遏制并惩处商业办公项目开发建设过程中违法行为，成立商业办公项目清理整顿工作推进小组，停止审批公寓式办公项目，加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控，在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。

在上海之后，北京、天津、深圳、厦门等16个核心城市相继发布政策禁止“商改住”。

不过，近几年来，随着楼市行情的转变，不少城市又开始探索放开“商改住”，禁令出现破冰迹象。

有熟悉商办市场的业内人士对记者表示，在禁止“商改住”的核心城市，由于已存在一定数量的存量“商改住”项目，难以一刀切，导致“商改住”实质上在市场中长期存在，在二手商办市场中一直有一个模糊地带。

宋红卫表示，本次“实施意见”的出台，能让“商改住”变得合法合规、高效且风险可控。

实施意见中提到，支持一定时期内商务楼宇功能兼容转换。在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年，建立全周期合同，实施后以楼宇更新后的功能业态进行监管。

宋红卫认为，之前实际操作中的“商改住”在产权性质、规划用途、各部门的审批流程上，还存在着很多不确定性，本次意见出台后，只要是在15年的期限内，可以全周期按照合同管理并且不用改变产证。

“本次政策实际上是‘宽而不乱，要求严格’。”宋红卫表示，虽然“实施意见”对“商改住”进一步优化宽松，但是整体要求严格。

比如，实施意见提出，将从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰。对于已分割销售和分割租赁的，应完善全周期合同管理，加强统一监管。

这一具体政策的提出，实际上就不再允许此前市面上存在的分割整层写字楼、装修为大平层后售卖的模式。对于已经分割销售的存量项目，也作出了具体管理规定。

“实施意见的发布，意味着上海的租赁住房市场将出现一波高质量的供给，这些商务楼宇也许比较陈旧，不再适合用于办公、运营效率比较低，但是它们的地段都很核心，改造为租赁公寓后能缓解核心区域的职住平衡问题。”一位房地产行业内资深资管人士对记者表示。

宋红卫则表示，有些核心区域办公楼楼龄较长，租金很难上去，有些办公楼剩余年限不足20年，从大宗交易的角度来讲，买家也不会介入，一旦“商改住”之后，功能改变带来的产品和服务价值就会被创造出来，上海核心地段租赁住房供应很少，“商改住”可以极大优化租赁市场的空间布局。而且，目前资本市场普遍缺乏好的投资标的，“商改住”也给社会资本打开了投资的空间。