万科物业退出！！！

物业费从2.5元降到1.4元，44%的降幅成为压垮万科物业的最后一根稻草。

近日，万科物业的退场公告悄然出现在湖北鄂州华彩城小区的公告栏上，让4000户业主与物业公司的价格拉锯战浮出水面。

“自8月1日起，项目将按照政府指导价调整服务收费，由此前的2.5元/平方米/月降至1.4元/平方米/月，大幅降价导致企业无法运行。”万科物业在公告中明确表示将于10月31日正式退出。

这不是孤例。在距离华彩城不远的万科五彩城小区，同样的价格危机正在上演。

万科物业连发两份通知，宣布暂时按1.4元标准收取物业费维持基础服务，同时给业主60天协商期重新议价，否则同样退场。

“降费”击退万科物业

鄂州华彩城小区规划总户数超过4000户，一期约1400户。

2021年4月，鄂州市万科物业服务有限公司与开发商签订前期物业服务合同时，约定的物业费为2.5元/平方米/月。

如今，市场环境已发生巨变。2025年，鄂州市出台住文〔2025〕36号文件，重新规范普通住宅前期物业服务收费。

新规将电梯房物业费最高限价定为1.4元/平方米/月，相比万科原收费标准降幅达44%。物业公司被要求在7月31日前完成调价。

面对这一政策调整，万科物业算了一笔经济账：最低基本工资四年间翻倍，小区能耗、物料消耗、外包成本等每年递增。若执行1.4元标准，企业将面临无法运行的巨大挑战。

万科物业曾尝试通过业主共同决议方式解决困境，但华彩城处于滚动交付状态，专有面积及业主人数均未达三分之二，无法推进业主大会。在保盘无望的情况下，无奈发布退场公告。

表面是价格问题，深层是成本与价值的错位。一位上市物企内部人士坦言：“就目前而言，基础物业服务还是占了物业公司收入的大头，退场的核心原因就是算不过账。”

从地产寒冬到物业困局

万科的财务困境加剧了物业板块的收缩决策。4月30日披露的一季报显示，万科A实现营业总收入379.95亿元，同比下降38.31%；归母净利润亏损62.46亿元，同比暴跌1625.63%。

盈利能力持续恶化。万科的毛利率仅6.1%，净利率低至-16.88%，每股收益为-0.53元。三费占比上升明显，财务费用同比激增85.86%。

现金流状况同样堪忧。万科一季度经营活动产生的现金流量净额为-57.93亿元，虽然较上年同期的-94.21亿元有所改善，但资金压力依然巨大。

证券之星财报分析工具警示：万科货币资金占总资产比例仅为6.07%，有息资产负债率已达29.07%，财务费用占近三年经营性现金流均值高达170.28%。

另外，万科的股东也正在撤离。截至一季度末，万科股东总户数为54.86万户，较2024年末减少2.44万户，降幅4.26%。

万科在化险与发展间艰难平衡。2025年1月管理层调整后，公司提出“一手抓改革化险，一手抓融合发展”的战略，加速资产处置和业务优化。

物业板块成为战略调整的牺牲品。在整体收缩的背景下，无法盈利的项目被果断放弃，鄂州两个小区的撤离正是这种战略选择的具体体现。

物业退场潮来袭？

鄂州的万科退场事件并非孤例。2025年物业主动退盘案例较往年显著增加，形成一股行业寒潮。

在鄂州本地，1个多月前中海物业已宣布退出双创之星小区。截至2025年1月底，该小区物业费累计欠费达59.59万元，企业长期亏损且垫资持续增长，无力维持运营。

放眼全国，四至五月间多地出现知名物企撤离潮。4月，杭州万固珺府小区业委会与滨江物业谈判，要求将住宅物业费从2.8元/平方米/月降至最低2.2元，滨江物业直接退出后续选聘。

同期，服务扬州文锦雅苑近6年的雅生活服务宣布撤场，原因是项目财务亏损严重。5月，中铁建物业宣布终止重庆花语佰骊小区的物业管理服务，坦言自入场之日起一直收不抵支，2024年下半年亏损加剧。

物业退场潮背后交织着多重因素：企业策略转变、业主诉求觉醒与行业持续承压。

中指研究院观察发现，物业费收缴困难导致运营亏损是退场主因，而部分业主将拒缴物业费作为“维权工具”，或提出脱离成本实际的非理性降费诉求，加剧了矛盾。

退场后的“服务真空”成为新难题。杭州万固珺府在滨江物业退出后公开选聘新物业，但因缴纳保证金的单位不足三家，招标被迫流标。缺乏企业愿意接盘明显亏损的项目，小区面临服务断档风险。

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