从甲方转向乙方，老牌房企远洋在代建市场如何解题？

一个去化艰难的“滞销盘”，经房企代建盘活后，四个月便实现清盘。近日，远洋集团与媒体交流轻资产业务时，讲述了青岛一项目的代建案例。

远洋集团是一家老牌房企，目前正在推进债务重组工作。在这一“主线任务”之外，据管理层透露，代建业务已经成为公司重要的发力方向。上半年，远洋建管新拓项目33个，签约面积562万平方米，行业排名第八。

不仅是远洋，目前无论是已出现资金危机、地产主业收缩的房企，还是稳健的央国企，都不约而同地将目光投向“轻资产”。其中，“代建”以其相对清晰的盈利模式、庞大的潜在市场，已经成为房企的“兵家必争”之地。

过往高杠杆、高周转的“重资产”时代，房企拼的是资金实力、风险控制，如今转向“乙方”角色后，更重视专业能力、服务输出，最关键的是要“凭本事吃饭”。转型之路上，远洋这家老牌房企的“解题”思路是什么？

“凭本事吃饭”

“代建业务已经成为公司的重要发力方向。”近日，远洋集团副总裁赵建军对第一财经等媒体表示。

远洋集团成立于1993年，2007年在港交所主板上市。一如业内其他同行，这家有央企背景的房企，过往主业是住宅开发、不动产运营及相关领域。如今，集团明确将代建业务作为重要发力方向，背后发生了什么？

赵建军表示，远洋代建业务经历了不同的发展阶段。“早在20年前开始，远洋已零星开展代建项目，主要为股东方和政府机构提供代建服务”，代表项目包括北京规划展览馆、中国人寿金融中心、凯晨世贸中心等。

自2022年开始，房地产行业形势发生巨大变化，各类房企都亟需寻找出路。

期间，远洋陆续落地了十几个代建项目，且“效果都还不错”，这让管理层看到了突围方向。“现在回头看，前20年的代建是自发、带有随机性的；2023～2024年则进入主动调整期，开始主动作为谋发展。”赵建军表示。

中指研究院最新数据显示，2025年上半年，远洋集团旗下代建品牌“远洋建管”新拓项目33个，签约面积562万平方米，一二线城市项目占比接近九成，新签规模从TOP20提升到行业第八位。

值得注意的是，当前入局代建的房企非常多，竞争日趋激烈。数据显示，百强房企中已有八成布局代建，且资源正向头部企业集中。随着赛道变得拥挤，房企获取项目的难度加大，行业已然开启“淘汰赛”模式。

在激烈的竞争环境下，远洋如何拓展新项目、实现竞争优势？

赵建军阐述了远洋拓展代建项目的三个思路：一是，在现有业务基础的主力城市，发挥优势找到突破口；二是，寻找同行未能成功推进的项目进行突破；三是，集团通过扁平化管理，直接深入一线“诊疗”项目。

不过，“大象转身”不易，传统房企要实现业务转向，思维方式、管理模式等都需要根本性的转变。

在赵建军看来，以前房企做重资产开发，甲方的主导性强，核心是控风险、拼资金；而做代建最难也最重要的，是具备“乙方”思维，一线人员要为委托方服务，集团则需为一线提供支持，重心从管理转向服务和协同。

“相较于重资产，代建的路径更清晰，就是凭本事吃饭。”他认为，传统开发业务受内外部环境影响大，而代建成败依赖于团队的自主性和专业性。尽管房地产还在调整期，但大量复杂项目需要代建方激活，市场需求依然存在。

目前，代建业务在远洋内部越来越受重视。赵建军表示，“各方都很支持远洋做代建，希望我们稳定团队、提升能力和品牌影响力。”

转型为“项目医生”

与传统开发业务相比，轻资产代建的最大优势，便是自有资金投入低。远洋方面也表示，代建业务原则上不投入资金，即便需要资金参与，也会寻求合作方或金融工具解决。

看起来，房企做代建不沉淀资金，通过输出专业能力赚钱，且市场上国资、城投、部分民企也有需求，是一门行得通的好生意。但当参与者越来越多时，代建费便不那么好赚了。

中指研究院数据显示，上半年，行业中代建管理费率在1%～3%之间的项目，占比高达81.7%；其中，代建管理费率仅在1%～2%之间的项目，占比为50.5%，较2024年底增加7.8个百分点。

明源地产研究院称，当前行业竞争加剧，代建利润率明显下降，一些企业为了抢占商机，不惜动用“恶性”竞争手段打压对手，部分企业甚至会故意压低代建费，不惜以亏损为代价，将行业带回“低价中标”的老路。

对此远洋强调，在项目投标时会坚持两个原则：一是不盲目追求最低价，二是根据不同项目类型制定差异化方案。谈及代建业务发展目标，赵建军态度务实，“先让它健康成长，不设定不切实际的目标，逐年增长即可”。

对委托方而言，代建的核心价值是带来“增量”，即通过房企“项目医生”般的运作，将深陷亏损或停滞的项目盘活，实现“扭亏”或显著“减亏”。

青岛繁花里项目便是案例之一。这个位于青岛市北核心区的项目，曾因去化艰难被称为“僵尸盘”。四年时间里，前后更换过4个营销代理团队，但去化一直不佳。远洋接手后，调整产品定位，集中资源做好首开，四个月便实现清盘。

目前，远洋建管新增的代建项目中，有大约七成是住宅业态。其中不少是金融机构委托，盘活的出险房企项目，并在政府监管部门支持下，最终实现顺利交付。

“远洋与多家AMC有长期合作。”公司管理层表示。AMC通常折价收购具有优质底层资产、但陷入困境的项目债权，再联合远洋这类专业代建方进行后续开发运营，最终实现资产价值修复与收益获取。

“公司最近在成都、武汉、重庆等地，陆续承接和跟进了一些民企项目，基本都是来自金融机构委托。”赵建军称。随着房企化债需求持续释放，金融机构持有的大量抵押物亟待处置，在未来两三年，不良资产处置规模会快速放大。远洋已具备法务、金融、代建、资产管理等综合能力，接下来要抓住市场机会。

此外，代建的“战场”远不止于住宅。业内如旭辉建管，此前便公开表示，构建了住宅、商办、长租公寓等全业态解题能力。远洋也表示，轻资产在集团内部并非单一概念，而是覆盖住宅、商业、不动产、物业、养老、物流仓储、数据中心、地产基金等全业态。在应对城市更新等复杂工程时，能提供系统性解决方案。

在业内机构看来，随着行业持续调整，房企正集体向轻资产转型，从单纯的地产开发转向“轻重并举”，进入以产品、管理、服务为核心的时代。组织架构扁平化、业务轻型化，将是房企新的发展趋势，有利于降低企业负债，实现快速转型。