北京首个现房楼盘，为何敢设300万验资“高门槛？

在合生汇商圈辐射范围内，这个占地1.3万平方米的社区显得格外"袖珍"。

来源丨资本传记

责编丨刘芸汐

当东三环的晨雾掠过已封顶的楼宇，能建·东誉府的玻璃幕墙反射着朝阳——这个打磨四年的北京首个全现房销售项目，正以"预约+验资"的姿态叩开市场大门。98套房源、10.66万元/平方米的限价、300万-500万元的验资门槛，在期房仍是主流的北京楼市，这个项目的登场更像一场行业实验。

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双门槛背后的供需逻辑

在合生汇商圈辐射范围内，这个占地1.3万平方米的社区显得格外"袖珍"。置业顾问李雪的5人团队每天要应对数十组预约客户，"没有验资的话，可能连样板间都进不去"。这种严格的筛选机制，源自项目独特的市场定位：东三环与东四环之间的双地铁盘（距7号线九龙山站、14号线平乐园站步行均不足10分钟），周边陈经纶帝景分校等教育资源加持，让98套房源成了"卖方市场"的典型样本。

102-160平方米的三至四居户型，按限价计算单套总价在1088万-1706万元之间。这个价格区间与周边二手房形成微妙对比：珠江帝景9.3万元/平方米的挂牌价、广渠金茂府11万-12万元/平方米的行情，让新房的价格优势逐渐显现。更关键的是，10月即可交付的现房属性，省去了期房等待的时间成本——对于置换家庭而言，这意味着能节省2-3年的租金支出。

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现房实验的得与失

2021年拿地时，这块地就被赋予了试点意义。11.4亿元的成交价、2.8万元/平方米的楼面价，在当时的土地市场并不算突出，但"全现房销售"的要求让开发周期拉长至四年。如今实景呈现的社区里，4300平方米的绿化面积略显局促，没有当下流行的会所和架空层，160平方米户型80%的得房率，与近期新盘90%左右的水平存在差距。

这些短板恰恰折射出现房开发的复杂性。在"好房子"标准尚未出台时确定的设计方案，难以匹配四年后的市场需求。但铝板外立面、3.05米的层高（超过现行标准0.05米）等细节，又展现出开发商的品质坚持。社区内63米长的艺术长廊虽不能实现风雨连廊的功能，却为业主提供了独特的公共空间。

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市场分化下的选择逻辑

中指研究院的数据显示，2025年上半年现房销售占比已达35.6%，较去年提升4.8个百分点。这种趋势在核心城区尤为明显——能建·东誉府的案例证明，位置优势足以弥补产品迭代带来的差距。合硕机构首席分析师郭毅认为，城市核心区的小体量地块更适合现房模式，"地段价值能对冲产品调整的风险"。

但购房者的考量更为多元。在样板间内，一位从事金融行业的购房者正在测量客厅面宽："4.55米虽然比金茂·满曜的6.3米窄，但比隅·东序的4.2米强。"这种比较背后，是现房带来的"所见即所得"优势——户型采光、楼间距、社区配套都能实地验证，避免了期房常见的预期落差。

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未来楼市的新变量

这个项目的入市，或许预示着北京楼市的新方向。中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，随着购房者对房屋质量关注度提升，未来5-10年现房可能成为主流。但现实挑战同样存在：全现房模式对开发商资金链要求极高，能建·东誉府11.4亿元的土地成本沉淀四年，并非所有企业都能承受。

在九龙山地铁站旁，中介小王正向前来咨询的客户介绍："这个新盘开出来，周边二手房报价都稳了。"这种市场联动效应，让这个小体量项目超越了单一楼盘的意义。它既是政策试点的成果展示，也是市场分化的微观切片——当现房从"可选"变为"优选"，房地产行业的开发逻辑或许将迎来真正的变革。

9月开盘在即，98套房源的去化速度将成为观察市场的重要窗口。无论最终销售成绩如何，这个北京首个全现房项目已经留下了深刻的行业印记：在安全与效率、品质与成本的平衡中，现房销售正在探索适合中国楼市的发展路径。