北京律师：假卖房套贷款，签订的房屋买卖合同无效

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在资金周转困难时，有人会动起 “假卖房套贷款” 的心思，可这种操作背后藏着巨大的法律风险。北京丰台区一起案例中，当事人为套取银行贷款签订虚假房屋买卖合同，最终合同被认定无效，但房款返还问题却陷入僵局。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈峰、刘芳（原夫妻关系，2014 年离婚）

被告：张莉（陈峰姐姐张英之女）

关联人物：

张英（张莉母亲，陈峰姐姐）

陈强（案外人，参与合同填写）

（二）事件经过

陈峰与刘芳 1998 年结婚，2002 年陈峰用工龄以成本价购买了单位公房 —— 位于北京市丰台区的九号房屋，并于当年 8 月取得房屋所有权证。

2003 年 12 月，陈峰、刘芳与张英签订《房地产买卖合同》，约定将九号房屋以 15 万元价格卖给张英，合同由陈强填写，陈峰、张英签字盖章。张莉称母亲张英已以现金支付房款，房屋也交付使用，但未办理过户；陈峰、刘芳则辩称是在空白合同上签字，以为是让母亲高兴，且刘芳作为共有人未同意，10 万元是借款而非房款。此后，张英和张莉一直使用该房屋。

2009 年底，陈峰因资金周转困难，与外甥女张莉商定 “假卖房套贷款”。2010 年 1 月 12 日，双方签订《存量房屋买卖合同》，约定陈峰将九号房屋以 65 万元价格卖给张莉，张莉向A银行申请按揭贷款 52 万元。1 月 14 日，房屋过户至张莉名下；1 月 18 日，张莉以该房屋抵押获得 52 万元贷款，实际由陈峰使用并按月还贷。

2017 年 9 月 6 日，张莉将九号房屋出售给案外人，合同载明价格 125 万元，张莉自述实际售价 342 万元。陈峰、刘芳认为 2010 年的合同是虚假的，应为无效，要求张莉返还 342 万元售房款及资金占用费。

张莉辩称：2010 年的合同确实无效，但九号房屋早在 2003 年就已卖给母亲张英；陈峰曾向其借款 220 万元，相关借贷纠纷正在审理中；本案属于重复起诉，不同意返还房款。

经查，陈峰、刘芳曾起诉张莉、张英委托合同纠纷，要求返还房款 130 万元，被法院驳回；张莉起诉陈峰民间借贷纠纷，一审判决陈峰还款 250 万元，二审发回重审。

（三）争议焦点

2010 年陈峰与张莉签订的《存量房屋买卖合同》是否有效？

张莉是否应返还九号房屋的 342 万元售房款？

本案是否构成重复起诉？

二、案件分析

（一）2010 年合同的效力认定

根据《合同法》第五十二条，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中：

陈峰与张莉均认可 2010 年的合同是 “假买卖真贷款”，双方并无真实的房屋买卖合意，签订合同的目的是套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的；

套取银行贷款的行为违反了金融管理法规的强制性规定，损害了金融机构的利益和金融秩序；

因此，该《存量房屋买卖合同》应认定为无效。

（二）房款返还的处理

陈峰、刘芳主张返还 342 万元售房款，但其与张英 2003 年签订的《房地产买卖合同》效力及履行情况存在争议，涉及九号房屋的真实权属问题；

张莉出售房屋后向陈峰转账 220 万元，该款项是借款还是房款，双方存在争议且相关借贷纠纷尚未审结；

由于上述基础事实尚未厘清，法院认为本案暂不适合处理房款返还问题，故对该项请求不予支持。

（三）是否构成重复起诉

张莉主张本案是重复起诉，但此前的委托合同纠纷与本案的合同无效纠纷，诉讼标的和诉讼请求不同；

借贷纠纷与本案分属不同法律关系，不影响本案审理，故本案不构成重复起诉。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告陈峰与被告张莉于 2010 年 1 月 12 日签订的《存量房屋买卖合同》无效；

驳回原告陈峰、刘芳的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）“假买卖套贷款” 风险极大

以虚假意思表示签订的房屋买卖合同必然无效，无法受到法律保护；

套取银行贷款可能构成骗取贷款罪，面临刑事处罚，切勿心存侥幸。

（二）房屋权属需清晰，合同签订要谨慎

房屋买卖应以真实交易为基础，签订合同前需明确权属，共有人必须同意并签字；

不要在空白合同上签字，避免因合同内容被篡改而陷入纠纷；

及时办理过户登记，未过户的房屋可能面临 “一房多卖” 或被查封的风险。

（三）关联纠纷需先行厘清

当房屋涉及多份合同、多个法律关系时，应先通过诉讼或协商厘清基础事实（如真实权属、款项性质等）；

避免在关键事实未查清的情况下贸然起诉，导致诉求无法得到支持。

（四）重视证据留存，维护自身权益

无论是借款还是购房，都要保留书面凭证（如合同、收条、转账记录），注明款项性质；

房屋交付、使用、维修等相关证据（如物业费单据、装修合同）也应妥善保存，以备不时之需。

本案的关键在于，法院明确否定了 “假买卖套贷款” 合同的效力，但因存在前期合同争议和款项性质纠纷，未能一并处理房款返还问题。这提醒我们，房屋交易需严守法律规定，任何试图规避法律的行为都可能得不偿失。如果您遇到类似的资金困难，建议通过合法途径解决，必要时咨询专业律师，避免因不当操作导致更大损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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