为什么这次是北京先松绑？

8月8日晚间，北京住房限购政策再次调整，松绑了五环外的限购套数。

一直以来，作为一线城市限购政策最严的城市，北京的政策松绑往往较为滞后。

如去年9月底一线城市限购政策集体松绑，北京就是最后一个跟进的城市，且松绑幅度相对保守。

在这之后，广州全面放开限购，北京、上海、深圳虽然有所松绑，但核心区域限购依然保留，外围区域有条件放开。

如今，受外围市场去化压力影响，北京率先松绑了五环外的限购，预计接下来上海、深圳也将出台相应措施。

2025年8月8日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，主要内容包括两个部分，一是进一步优化住房限购政策，二是加大住房公积金贷款支持力度。

自2025年8月9日起，北京对符合本市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

需要注意的是，这次并不是全面放开五环外限购，只是针对原本就有购房资格的人，即京籍家庭、社保/个税满2年的非京籍家庭五环外不再限购（单身人士按家庭算），而对于在北京没有社保的人，还是无法购买。

自2025年8月9日起，北京住房公积金贷款支持力度进一步加大。

1、首套房认定标准变宽：北京市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。

2、二套房公积金贷款额度提升最低首付比例下降：借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。

3、缴存年限贷款系数变大：每缴存一年住房公积金可贷款15万元，缴存年限不够一整年的，按一整年计算。如借款申请人为已婚的，核算公积金贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

在个人公积金贷款政策上，北京近两年已经进行了多轮调整，如2024年5月18日和2025年5月8日两次降低公积金贷款利率；2024年6月27日起降低最低首付款比例；2024年10月1日起提升最高贷款额度；2025年1月1日起调整贷款借款人年龄上限；2025年7月10日提出支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。

综合来看，此次北京政策调整对改善客户相较影响更大，一方面刚需买房人几乎不受购房资格影响，许多改善买家原本需要卖房腾挪资格，新政后在五环外购房则可以更加从容调配。另一方面公积金也更多集中在二套房调整上。

一直以来，一线城市中北京松绑政策相对滞后，无论是出台时间、频次，还是松绑幅度都较另外三个城市更为保守。

如去年9月底，一线城市集体松绑限购，其中广州成为首个全面取消限购的一线城市，深圳和北京上海一样依然保留核心区限购，但社保要求已降至1年，外围区域不再看社保。上海虽然与北京一样外围区域有条件放开，但与北京相比，上海外环外1年社保即可买房，北京则要2年。

即使是此次政策调整后，北京五环外虽不再限套数，但社保仍需2年。

从目前现行的北上广深限购政策来看，北京仍相对偏严。

从市场层面来看，2024年9月份，一线城市集体政策松绑后，四季度整体销售明显提升。

CRIC数据显示，2024年第四季度30个重点城市新建商品住宅环比微增5%，一线城市环比增幅明显高于二三线城市，达8%。

聚焦到北京来看2024年10月，受9月政策利好推动全市成交环比大涨73.3%，随后一直到2024年底整体成交保持上涨，进入2025年后，经历了1-2月春节淡季后3月又再次提升，但2025年二季度后，增长动能明显不足，7月北京全市成交商品住宅33.92万平方米，较2024年同期下降14.6%。

进一步分析成交结构可以发现，五环外成交长期占北京全市成交八成左右，但近几年随着市场的下行，五环内成交占比上升，尤其四至五环间在整体成交下滑趋势下不降反升。同时从库存来看，目前五环外库存面积已超900万平方米，去化周期超26个月，明显高于全市及其他环线去化周期。

一方面是原本的限购政策就相对较严，另外一方面是北京市场外围项目的去化压力及库存压力，因此北京此次对五环外限购套数进行了松绑。

此次政策调整，将对于五环外热点板块、部分楼盘有短期提振效果。例如海淀的北五环外，上地、清河、西北旺、永丰，朝阳北五环外来广营，东五环外常营、黄渠，亦庄河西，通州运河商务区等板块。

北京作为一线城市的风向标，此次对五环外限购套数的松绑为后续行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。

通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，可以消除投机顾虑，又能满足合理自住购房需求。通过释放郊区购房限制，既能缓解库存压力、提振经济，又能服务于人口疏解、区域协同等战略目标，成为房地产市场因城施策风向标，实现房地产市场平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。

预计接下来上海、深圳也将出台相应松绑措施，如上海目前是一线城市中唯一不能提取公积金付首付同时申请贷款的城市，又如上海二手房交易量已连续四个月下探是否会有指向性支持政策等。

同时，需要注意的是，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市