弃产逐步取消！靠拆迁变现，要行不通了

村民旧改补偿选项，正在减少。

最近，长岭居街道发布了一份旧改补偿公告，提到塘山村旧改新签约村民，将不允许选择货币补偿，也就是村民不得弃产。

值得注意的是，不仅山塘村，包括黄埔、天河多个旧改城中村，也有类似操作。

像 黄埔枫下村、南岗北等，旧改补偿同样没有弃产选项；而天河的部分旧改村，则是严控弃产面积。

这意味着，村民拆迁暴富，要行不通了。

｜黄埔航拍图

｜广州楼市发布 摄

壹

黄埔长岭街道近期发布的长岭居山塘村改造补偿安置方案，透露出了广州旧改的一个巨大变化。

在说这一变化之前，我们先来说说下长岭街山塘村旧改项目。

它其实就是原来的长岭居长平社区旧改，此前由龙湖参与改造，后来退出后由科学城集团接手。

｜广州楼市发布 制图

在今年，长平社区旧改由合作改造模式转为“做地模式”，名称也改为了“山塘社及周边片区城中村改造项目”。

据长岭街道披露信息显示，2020年8月长平社区就以95%同意率，通过了项目的“原拆补方案”。

｜长岭街道山塘村新版拆补方案

｜图源：黄埔长岭居街道

对比原来的方案，新版安置补偿有两个显著变化：

一是“回迁套餐”最高不超过280平。

最新方案显示，山塘村旧改和黄埔大部分做地项目一样，回迁安置指标都是宅基地面积 ×3.5，且最高回迁面积不超过280平。

简单来说就是，签约村民的回迁安置，最高补280平。

而2021年版的补偿方案中，有效补偿面积是宅地 ×4层，且没有明确补偿上限。

｜广州楼市发布 制图

二是整个旧改补偿，只有复建安置、房票安置2种补偿模式。

文件还提到，在《广州城中村改造条例》实施后签约的房屋，原则上不可选择弃产等货币化补偿。

而改造条例前已弃产并收到补偿款的，则不再回迁安置。

也就是说，新人新办法，老人老办法。

接下来山塘村新签约的旧改村民，只能选回迁安置和房票安置。

｜长岭街道山塘村新版拆补方案

｜图源：黄埔长岭居街道

这里因此带来了一个变化：

村民如果要把房子变现，意味着需要多走一个流程。

怎么理解？目前广州主要旧改的补偿方式有3种：回迁安置、房票安置、货币补偿。

而山塘新签约的村民，在失去货币补偿渠道之后，只能通过把房票进行转让，实现变现。

但根据目前的房票政策规定，只有手上有1套房以上的村民，才允许将房票转让，并且只能转让1次。

｜黄埔首张旧改房票

｜图源：广州黄埔发布

如果18个月时间内未转让出去，方能直接向区政府申请兑换成货币。

而在此之前，山塘村村弃产，是直接最高能拿1.2万/平货币补偿，属于一步到位。

｜2021年补偿方案

｜图源：城市更新政策库

官方这么做，意图很明确：

就是在最大程度上，给村民拆迁“换钱”设置一定门槛。希望把旧改专项资金真正运用起来，更好地为城市更新服务，从而推动楼市的复苏。

贰

事实上，除了山塘村之外，广州不少城中村也在同步收紧货币补偿。

楼市君统计了下，包括山塘村在内，已有超6个城中村对弃产进行了限制。

｜广州楼市发布 制图

像前几天刚公布新旧改补偿方案的南湾村、枫下村，同样明确不能选择弃产。

还有中交和科学城集团接手的南岗北旧改，也没有货币补偿选项。

连天河的旧改项目，也在陆续跟进。

比如天河的长湴村、岑村樟木片区等，虽没有完全堵死弃产渠道，却也进行了严格限制，只允许合法产权10%的面积弃产。

举个例子，如果长湴村某村民合法产权面积为200平，那他可弃产的部分只有20平。

按1.6万/平弃产标准算，这位村民能拿到的现金补偿只有32万元。

｜天河城中村实拍

｜广州楼市发布 摄

广州这种限制拆迁“变现”的做法，深层次的原因，是刺激更多的村民用手中的房票去换房，加速新房的去化，将市场内循环进行直接打通。

而房票的威力作用，在市场表现上，已经完全显现。

拿知识城的五村七片旧改为例，它1-5月就通过房票转化，认购了1108套商品房，去化面积高达11.43万平。

而在全市层面，截止到5月份，更是通过房票认购消化了6000多套存量房，这相当于广州新房住宅一个月的交易量了。

因此，限制弃产在宏观层面上，不仅是补偿方式的变化，更是官方推动楼市良性循环的重要一步棋。

｜图源：广州黄埔发布

值得注意的是，接下来限制弃产的旧改阵容，可能会持续增加。

以黄埔为例，目前黄埔没有货币补偿的旧改，大部分都是原来开发商暴雷，从合作模式转为“新模式”的项目。

那些即将“转模式”的改造项目，后续出炉的新补偿方案，很可能也不会有弃产选项。

对于广大旧改村民来说，房地产进入调整期，旧改拆迁的暴富红利期，也已经逐渐远去。

｜广州楼市发布 制图

不同时代背景下，旧改方式也在发生变化。

就目前而言，国企主导下的城市更新，追求的目标不是利润最大化，而是焕新城市界面，改善城中村的人居环境。

如今的做地模式，很显然就是朝着这一目标在前进。