太火爆！首批两只数据中心REITs上市首日齐涨停

《每日经济新闻》记者获悉，公募REITs又现上市首日就涨停火爆景象，并且还是两只产品齐涨停，可谓相当火热。

8月8日，首批两只数据中心公募REITs（不动产投资信托基金），南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT分别登陆上交所和深交所。这两只产品当日上市很快就触及“30cm”涨停，成交数据在当日公募REITs二级市场也是遥遥领先。

视觉中国图

记者注意到，2025年以来公募REITs产品受到资金热捧，年内上市多只产品首日即涨停，俨然已经成为常态。

对于REITs上市首日涨停现象，多位受访人士对记者表示，投资者需要保持理性和长期视角，要认识到首日上涨更多源于短期供需失衡和市场情绪，而非底层资产价值突然提升。相较于短期打新收益，更应关注REITs长期投资价值，以“耐心资本”心态参与REITs市场投资，获取长期稳中有升的回报。

REITs又现上市首日涨停

从8月8日成交数据来看，截至收盘，南方润泽科技数据中心REIT成交额为4.52亿元，换手率为26.46%；南方万国数据中心REIT成交额为2.34亿元，换手率为25.37%。

有业内人士告诉《每日经济新闻》记者，这两只数据中心REITs上市，标志着我国REITs市场底层资产进一步扩容，不仅打通了民营科技企业的创新融资路径，为数字中国建设与算力资源优化配置提供了有力支持，更有望为投资者布局数字基建提供创新工具。

其中，南方万国数据中心REIT首发募集规模为24亿元，购入万国数据旗下位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，2025年预测年化现金流分派率为5.07%。

南方润泽科技数据中心REIT则以润泽智算科技集团股份有限公司旗下国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目为底层资产，项目位于全国一体化算力网络京津冀国家枢纽节点的核心地带，是支撑区域数字经济高质量发展的重要基础设施。

值得一提的是，这两只基金在产品募集阶段均吸引市场高度关注与参与。南方万国数据中心REIT的公众投资者有效认购倍数为455倍，南方润泽科技数据中心REIT为317.95倍，在业内都属于比较靠前的水平。

今年以来，公募REITs屡屡出现上市首日涨停的情况，包括中金中国绿发商业REIT、中金亦庄产业园REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、汇添富九州通医药REIT、华夏金隅智造工场REIT、易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT等产品。其中还有多只产品当日收盘依然封住涨停板，足见二级市场投资者对这类产品的热情与认可。

为何频频出现这种情况？

为什么公募REITs上市首日纷纷涨停？投资者应该如何看待这种现象？

对此，上海瑞思不动产金融研究院研究部杨成琳向《每日经济新闻》记者分析称，公募REITs上市涨停效应背后有多重因素影响。其一，REITs产品发行时监管部门充分压实资产估值，大部分REITs存在“首发抑价”现象，二级市场买入有盈利空间，资金选择入场；其二，目前REITs市场存在优质资产供不应求的情况，战配与打新获取份额有限，大量资金的配置需求难以得到充分满足，一定程度上导致交易拥挤，推高了REITs份额二级市场价格。

相比之下，在海外成熟市场，公募REITs产品上市首日被炒作至涨停的现象其实并没有这么常见。杨成琳指出，由于中国REITs市场起步时间不长，目前上市产品数量较少，单只产品金额更是偏低，“在资金需求旺盛的情况下，供需不匹配推高REITs二级价格”，另外中国REITs市场的资产估值和产品定价体系与海外市场也存在区别。

“在市场发展初期，监管部门为了更好地促进REITs市场平稳发展，一方面严格审核资产的收益稳定性和合规性；另一方面重视对资产估值的压实，也相当于为二级市场留出一定的涨幅空间。相对而言，我国REITs市场的估值和定价体系有更加市场化的空间，在未来市场规模扩张到一定程度，投资者更加成熟后，市场将对估值和定价有更大话语权，届时首日涨停频率可能会逐渐降低。”

“对普通投资者来说，更适合将REITs作为资产配置的一部分，以长期视角来审慎判断REITs投资价值，而非短期投机工具。随着市场供给增加和机制完善，待投资人和市场规则都更加成熟与完善后，短期波动会逐渐收敛，长期价值才会更加清晰。”杨成琳建议。