家里两套房，现金700万，最近纠结要不要重新整合一下资产

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

请问，我现在名下有一套在住的樱花园的中楼层三居，22年6月买在了高点，成本664万（加上装修中介费690万）。我爱人名下一套西华府的小两居 ，买的早，成本300多万。

我们手里现金700万，现金的投资回报率大概5%-10%。我们准备明年生小孩，孩子可以跟我老公落户在八里庄学区上人大附小。

我们最近纠结要不要重新整合一下资产。我们想了三个方案。

方案一是房子今年下半年全部卖掉，樱花园肯定亏了，手里只持有现金，全部投资，不买房，租好品质的三居居住。

方案二是下半年把房子全部卖掉，贷款300万，再添点现金进去，预算1600万买一套三居，但是这个三居买在哪没想好。

方案三，卖掉西华府，樱花园暂时保留，等大盘上涨，房价回来了再卖。请问您更建议哪个方案？如果是方案二，您有推荐的小区吗？

章哥：

1、方案一。樱花园三区664万买的，那应该是单价8万80平左右的。这种户型如果装修的还行，那租金9000上下为正常，也就是坪效120块钱左右。现在樱花园的均价7万多吧，那租售比就是600左右，年化租金回报率约为2%。

西华府的不用算了，丰科园的从来都是北京平均值，1.8%左右。我在这边有个办公室，20年了，虽然很少来，但时不常的会算算周边租售比。

也就是说，现在这两套房的租金回报率都是正常的，房价中没有单独的溢价或泡沫，收益率和同期银行存款利率（1.5-1.8%）差不多。那如果都卖掉投资，就得确保稳妥，而且收益长期超过银行利率。还得是明显超过，否则犯不上这么折腾。

2、方案二，添钱置换。那既然房子是用来住的，就先看自己的居住需求吧，有需求就换。地段儿的话肯定是朝阳区北部，太阳宫亚运村奥园望京等地。因为既没有学区溢价，高总价房产在这里也不算错配。别买南部，总价偏高了，流动性相对弱，价格走势也至少不强。

3、方案三，卖掉一套。两套房从地段儿和小区来讲都没毛病，或者是各有优劣，那就卖掉不自住的吧。但考虑好等待楼市回暖这段时间的资金安排，如果存银行的话未必合适，因为利息和租金收益差不多。

这方案其实和第一个差不多，都是持币还是持房的选择。那就看自己是否有更稳妥+高息的理财渠道了，有的话就套现持币，实在没有的才持有相对稳妥的房子呢。

我是认为北京房价没什么下跌空间了，就因为租金回报率基本等同于银行利率。而利率既是“钱的价格”，也是同期社会投资的平均收益。这几年内地利率是下行通道，说明市场的整体投资意愿弱，钱也越来越难赚，过些日子或许还降息呢。

而房租收益率（或租售比），前些年是明显高于银行利率的，说明泡沫大。现在不是说房价降到合理区间了，而是被其他行业衬托的利率下降，投资什么都不赚钱或风险大，反倒显的之前收益低的北京房子越来越正常了。

现在朝阳区小户型租售比最低有400的了，租金年化回报率3%，净收益2.8%，远超银行利率了。所以我不认为北京大盘还有多少下跌空间，再低就算超跌了。我家是准备好了钱和资格，一直再等待最合适的房子抄底呢，目的是拿租金给孩子当个低保，虽然算不上地主家傻儿子，但好歹也是个托底吧。

4、推荐小区，看看太阳宫的人朝学区吧，太阳公元和红玺台。小区档次高+学区好，但没有溢价，价格走势也相对强。另外学区也可以当作托底，将来用的上人朝中学就用，用不上也不吃亏。

仅供参考。

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