北京楼市新政释放购房需求 更多城市有望跟进

张芗逸

近年来，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市的购房限制性措施不断优化。

8月9日，由北京市住房和城乡建设委员会(以下简称“北京市住建委”)、北京住房公积金管理中心发布的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》(以下简称《通知》)施行。业内人士认为，作为因城施策的“风向标”，北京楼市政策优化具有信号意义，预计未来会有更多城市跟进。

限制性措施不断优化

在四大一线城市中，广州已于去年9月份全面解除限购政策。限购放开后，广州楼市表现活跃。广州市房地产中介协会数据显示，2025年1月份至7月份，广州市二手住宅共网签65575套和657.91万平方米，同比分别增长9.03%和9.02%。

目前，北京、上海、深圳在购房者户籍及缴纳社保或个税年限、购房套数、购房区域方面仍存在一定限制。

具体来看，深圳在去年9月份优化分区住房限购政策后，非本市户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，仍需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

上海也在去年9月份对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房放松限制，将购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对于在外环内购房的购房者，其缴纳社会保险或个人所得税的年限仍需在3年及以上。

本次北京发布的《通知》明确，符合本市商品住房购买条件的居民家庭(包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭)，在五环外购买商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套数。

“当前京沪深三地依然保留核心区限购，外围区域有条件放开。今年以来，京沪外围项目出现销售去化压力，为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，继北京楼市政策优化后，预计未来会有更多城市跟进，上海、深圳也有望进一步优化限购政策，加大住房公积金支持力度。

精准发力稳市场

值得关注的是，《通知》针对五环外地区对限购政策进行了优化，居民家庭购买五环内商品住房的政策则保持不变。

陈文静表示，本次北京对限购政策的优化，进一步体现了限购政策的渐进式调整。放开符合条件的家庭五环外购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在直接利好五环外市场、促进市场修复的同时，可以更好地支持职住平衡。

当前，北京五环外地区房地产市场成交活跃。中指研究院数据显示，今年1月份至7月份，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。

杨科伟分析称，近年来北京五环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购政策调整后，部分高库存板块去化压力将有所缓解。

此前，北京已优化五环外限购政策。去年4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，允许已在京拥有2套住房的本市户籍居民家庭、已在京拥有1套住房的本市户籍成年单身人士等群体在五环外新购买1套商品住房。克而瑞数据显示，2024年4月末政策调整后，五环外二手房成交量同比增长33%。

杨科伟预计，《通知》进一步放松北京五环外限购之后，五环外大多数新房项目将直接受益。通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，不仅可以满足合理自住购房需求，也有利于缓解库存压力，服务于人口疏解、区域协同等战略目标。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，未来，各地需进一步挖掘潜在购房需求。除了支持职住平衡的购房需求外，各地也要重点关注单身大龄青年、“老破小”住户等市场需求。此外，各地也要持续关注二手房挂牌量的消化，推动市场供求关系再均衡，促进房地产市场进一步企稳。