观点与胡懋对话：入华30年，IWG发展新篇章 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈"系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌文商旅暨康养大会也将同步进行。我们通过采访、调研及研究，深入洞察商业地产、零售与消费领域的企业及其代表人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他们的所思、所想与所获。

观点网 2024年，IWG集团（International Workplace Group plc）的收入达到42亿美元，创下历史新高。其中，大中华区的增长尤为可观。

向好的成绩得益于抓住了市场的变化。近年来，大众对灵活办公这一模式的接受度越来越高，使其从曾经的“新兴”概念加速跃升为主流选择。

日益旺盛的市场需求下，IWG趁势加大在华布局力度。

创立于1989年的IWG集团，已发展为全球最大的灵活办公空间运营商，它与中国市场的故事始于1995年——旗下最知名的品牌雷格斯（Regus）在北京燕莎成立第一家中心，自此拉开在中国市场精耕细作的序幕。

三十年来，IWG集团以更丰富的产品矩阵，将灵活办公理念带入中国的更多城市，并在此过程中实现自身的迭代发展。而北京雷格斯（Regus）燕莎中心至今仍在健康运营，成为IWG坚持长期主义理念的最佳印证。

七月的一个下午，我们与IWG集团中国区总裁胡懋再次见面，在他位于上海的办公室内进行了一场深度对话。

这座被称为“魔都”的国际大都市，也是中国的经济、金融与贸易中心，汇聚了全球顶尖企业与创新力量，激发着更为旺盛的办公租赁需求，也因此成为IWG重点布局的城市之一，但IWG的版图远不止如此。

面向更长远的未来，胡懋表示，IWG将继续布局，从深度到广度加速扩张。

在他的描述中，一幅关于行业前景与企业未来的清晰图景徐徐展开。向着这片红海，IWG坚定着加快了前进脚步。

轻资产突围

早年间，灵活办公市场普遍以“二房东”模式开展业务，即运营方自项目业主手中租赁闲置空间，再将空间分割成更小的单位，加以简单装修后转租给客户。

这一模式的门槛较低，在初期能够快速将规模打开，但弊端也随着发展逐渐显现。

一方面，业务模式的核心是依赖租金差价盈利，运营方需要预先支付大额租金，造成资金的长期沉淀，对现金流形成持续压力。

尽管前期的资金投入有助于快速打开市场，不过长期而言，这种重资产运营模式必然使企业抗风险能力减弱。一旦市场需求出现波动，空置率上升，便可能面临严峻的经营压力。若运营方有意进一步扩大规模，也将对其融资能力和资本运作水平提出更高要求。

另一方面，低门槛导致大量竞争者在短期内涌入，同质化“内卷”不断加剧。

在无序扩张和恶性竞争的推动下，部分运营能力弱、资金链紧张的企业难以维持，最终被市场淘汰。

仲量联行曾在2018年发布的一份报告中指出，亚太地区对灵活办公空间的需求增幅位居全球之首。2014年至2017年期间，年均增长超过35%，灵活办公空间运营商数量增长了一倍。

而在2019年，有行业报告显示，年内61.9%的品牌在拿项目、装修等方面受到限制，项目拓展停滞，52.38%的品牌存在物业租金压力大、现金流承压、客户减少、业务骤停等困难。

此后，新冠肺炎疫情的暴发，也对灵活办公造成严重冲击。发展停滞的几年间，于前一阶段幸存的灵活办公品牌冷静下来，进一步调整战略，探索更轻盈、可持续的发展路径，并注重品牌化运营，IWG正是其中之一。

经历过波谷，IWG更懂得如何稳健生存，以委托管理为核心的轻资产模式正是其突围关键。据悉，自去年以来，IWG扩张新网点的模式已全面转变成轻资产，成效显著，签约数量显著增长，业务实现快速发展。

赋能办公新范式

事实上，在这一次与胡懋的交流中，他表现出了前所未有的积极态度。

转变的关键在于外部环境发生的深刻变化。出于业务不稳定性、降本增效等方面的考虑，企业租户对于办公空间越发倾向于采取收缩策略，新租需求持续疲弱的环境下，业主不得不提供更灵活的租赁条件以吸引租户。

而IWG长期以来提供的是小面积、精装修的灵活办公空间，恰好契合了这一市场需求。

据胡懋总结，“灵活”体现在三个方面。首先是租期的灵活，在传统租赁中，对于租期的约定通常以“年”为单位，而在灵活办公模式下，租期可按“月”甚至是“天”来计算。

其次是空间的灵活。出于“小面积”的特点，IWG的项目普遍划分为二到十人间，租户可根据员工数量对所需房间进行灵活配比，从而实现对成本的把控。

空间与租期的灵活相辅相成。随着租户业务的收缩或扩张，必然面临对办公空间需求的调整，灵活办公模式允许租户根据实际需要随时增减工位或更换空间规模，且无需受长期合同束缚，极大提升了使用效率与运营弹性。

第三是位置的灵活。相较于在单一楼宇内占据大面积，IWG更注重提高项目点位的密度，倾向于为客户提供更多选择。通过在不同区域、不同商务楼宇中布设多个点位、不同产品，企业租户可根据业务需求，灵活切换办公场所。

也正是基于以上对市场机遇和客户需求的深刻洞察，相较去年，甚至于过去较长一段时间，IWG在中国的发展策略越来越明晰。

“凭借全球化的网络、运营能力和客户资源，帮助业主赋能闲置空间，这样一种理念、模式，越来越为业主所接受，而租户对于灵活办公的需求也在不断增长。”

作为链接二者的重要纽带，IWG集团能够以专业的运营能力和卓越的品牌影响力赋能业主，以及把握住客户，从而构建起一种稳定的三角关系。三方优势互补，以更稳定的形态共同抵御外部风险和市场变化。

这也成为IWG在中国市场以更快速度发展的底气来源。

驶入灵活办公发展的快车道

从全球版图来看，IWG有将近5000家中心，其中五成分布在北美地区，欧洲等其他地区占到两三成。在中国市场，IWG现已基本覆盖了约45个城市，布局150多个中心，仅在IWG集团内部占据极小份额。

“所以要赶上去，对于我们来说，中国市场的规模还不够，有很大提升空间。”在胡懋看来，市场对灵活办公的需求与经济规模是有相关性的，经济发展到一定程度，市场的需求也是要跟上来。

至于具体的规模指引，他透露了一个具体的数字——2500家，这是IWG在中国市场的长远目标，届时将能够与美国市场的体量并驾齐驱。

不过，想要完成这个目标并非一朝一夕之功。面向未来，胡懋表示，IWG将在广度和深度上双管齐下，加速扩张。

广度上，要在全国范围内的每一个省份、每一个城市，把灵活办公的网络织得更密。

IWG在中国市场落地的项目不仅覆盖北上广深四大核心一线城市，从长三角、珠三角的都市群，到中西部的省会中心城市，再到成都、杭州、武汉、西安等新一线城市，IWG的网点布局持续向全国延伸，深入至二线、三线乃至部分经济活跃的四线城市，逐步构建起广泛而高效的灵活办公网络，显著提升IWG在中国市场的品牌影响力和认知度。

值得注意的是，IWG在全球拥有将近800万客户资源，伴随其在中国市场广度上的发力，全球企业客户得以依托其遍布各地的办公空间，迅速进入目标市场开展业务。

与此同时，本地项目也能借助IWG的全球网络，导入国际客户资源，实现业主与客户的双向赋能。

深度上，则通过引进更多的品牌来切入具体的细分市场，满足多样化、差异化的办公需求。

作为全球最大的办公空间运营商之一，IWG集团旗下有超过20个品牌，涵盖从高端商务到创意共享的多元办公场景，但目前在中国落地的仅有Regus（雷格斯）、Spaces（雷格斯智选）、Signature（雷格斯臻选）、HQ（雷格斯惠选）等4个品牌，其余品牌尚未引入。

这意味着，IWG未来仍有充足的品牌资源可供调用和落地，通过逐步引入更多品牌，匹配不同场景下的办公需求，进一步丰富产品矩阵，深化其在中国市场的布局。

IWG也将根据不同品牌定位与特性，在产业园、商住、写字楼等多种业态中灵活布局，覆盖从市中心、副中心到近郊园区等多元区位。

发展的脉络已然清晰，驶入快车道的IWG正以更稳健的姿态全速前进，迈向灵活办公的广阔未来。

以下为观点新媒体对IWG集团中国区总裁胡懋先生的采访实录（节选）：

观点新媒体：看到IWG去年全球市场表现很好，中国市场怎么样？

胡懋：增长得很不错，尤其是在业务网络的发展方面，比前几年有大的进步。

观点新媒体：现在布局了多少个城市？

胡懋：全国来看的话，基本上覆盖了大概45个城市，150多个中心。首先是在传统的一线城市北上广深，我们很早就有布局，也在大力发展。其次，我们在全国的布点慢慢从中心城市省会城市向二线三线过渡。

比方说上海附近的浙江省，除了省会城市杭州，在宁波也已经大概有十多年了，还有桐乡、台州这些地区。

另外还有江西的上饶，四川的绵阳，北方城市包括河北的邯郸、唐山，还有山东的威海、烟台等，这些地方我们都开始进入。

观点新媒体：哪些地区的表现更好？

胡懋：当然没法跟一线城市、省会城市比。同样是地级市的话，山东还是不错的，威海、烟台出租率成长非常快。

价格没有办法跟一线城市相比，还是要跟当地的经济水平和物价相匹配的。

观点新媒体：现在全部是轻资产？

胡懋：对，我们现在全都是委托经营管理模式，跟业主是合作，相当于说业主把闲置空间根据我们的装修标准和分割设计进行装修，再交给我们，委托我们进行全权的经营管理，负责开业之后的运营，包括招商，客户服务等等。

主要就是业主看中我们是一个全球性的平台、成熟的运营经验和丰富的客户资源。

我们在全球覆盖有120多个城市，一共将近5000家灵活办公的网点，在平台上也有将近800万客户，业主也希望通过我们的全球网络，能够把全球客户资源导入到当地。

我们提供的是精装修、小面积、全服务式的办公空间，所以企业到当地的话是拎包入住，可以马上开展他们的业务。

观点新媒体：业主方的构成是怎样的？地方平台公司占比会是多少？

胡懋：合作伙伴一般是主要是两类，一类是国有平台，一般都是国央企或者地方政府下面的城投、城建平台，大概有占到70%左右。

他们有比较多的闲置空间，希望借助我们的品牌效应，通过我们来引进客户资源。

因为我们有各种不同的品牌，根据选定的品牌和对应的标准进行装修，装修之后交给我们运营、招商。在扣除空间产生的运营费用之后，剩下所有收入都交给业主，他们能获得盘活资产带来的收益。

还有30%左右是私人业主，一般这种企业主营业务为非房地产类别，有其他业务，正好是买了一栋楼或者买自己盖了一栋，除去自用之外还有闲置，希望借助我们的运营能力、招商能力，帮他们管理一部分的闲置空间。

观点新媒体：IWG去年的发展势头很猛。

胡懋：我们的发展是比较快的。在中国，今年以来新签项目大概有50多个，都是以委托管理的模式。

以前业主对于这种模式的接受程度是比较低的，他们更希望是传统的固定租金，不用操心。但是现在市场发生了很大变化，多了很多闲置空间，业主要从市场吸引更多客户的话，不能光靠物理空间去竞争。

现在要在物理空间当中提供服务内容，有增值部分的话，才能够吸引更多客户。所以更注重于运营方面，更注重于服务和内容。

这方面对于传统写字楼来说，他们不是很擅长。我们正好能够帮助业主赋能，帮助运营闲置资产，所以在目前这个情况下，越来越多业主主动找我们。

观点新媒体：与同行拉开距离后，面临的竞争对手是谁？

胡懋：我觉得整体上没有太多可以和IWG的规模和品牌丰富性相比较的。但是在具体某个地方或某个细分市场可能有做得比较好的友商值得我们学习，他们有各自的特色。我们最大的竞争对手是我们自己，我们需要进一步丰富附加增值服务、提高服务质量，更好地本地化运营，满足本土企业的办公需求。

观点新媒体：从去年到今年，普遍觉得整体环境有压力，更多观点会认为不要冒险，但您还是以一种积极的态度发展，是如何平衡机会和风险？

胡懋：正是因为大家都感到压力，很多公司业务前景不那么确定，未来业务和市场需求都是处于不确定状态当中，所以在规划近期甚至长期业务时，更要保持非常大的灵活性。这对于我们来说是一个利好，因为我们是灵活办公模式。

灵活性首先表现在时间的灵活（租期可长可短），第二是空间的灵活（面积可大可小），还有一个是位置的灵活，即签了一个中心之后，可以到我们不同的点位办公。

正是具备了这样的灵活性，在未来业务不确定的形势下，各家公司对于我们灵活办公的模式更加接受，这其实是我们现在能够看到的市场机会。

观点新媒体：现在主要是委托管理模式，未来会不会有更多创新模式？

胡懋：现在这种模式走得比较顺畅，对于双方都是有利的。

我们希望未来以更标准化的模式推广，如果有太多模式，首先很难做到精细化和标准化管理，第二，选择太多反而容易迟缓签约速度，业主可能考虑得更多，就下不了决定。

观点新媒体：IWG会挑业主方吗？

胡懋：当然，在签约之前还是要做很多评估的。

首先是楼宇本身的品质，它的位置和我们哪个品牌比较契合，要有一个基础的定调。第二，要看周边商业的成熟度，交通的便利性，是不是有这方面的租赁需求，要进行综合评估。

业态方面，之前主要是写字楼，未来在产业园方面也会有布局。

观点新媒体：在其他业态上会不会也考虑一些合作方式？

胡懋：集团现在已经在开发不同产品，可以针对不同的行业细分，例如最近与SmartLabs签约推出的实验室产品，是将SmartLabs的高性能实验室解决方案整合至IWG全球灵活办公空间组合，但在国内还没有推出。

还有一些案例是在交通枢纽（Regus Express）布局雷格斯快线，在机场高铁打造类似于像贵宾休息室的空间……根据不同业态有不同形态，我们现在也在不断推出针对行业细分的产品。

大家都说经济不好，但我觉得只要找准方向，总有一个市场可以做。

这几年可能稍微困难一点，大家都要熬，更多公司希望用灵活办公，对我们来说反而是不错的，但是这并不等于将来环境恢复之后我们就会变得不好。

我们已经扎根，建立了网络，市场恢复租金会反弹的比较快。因为我们租期比较短，租金对市场敏感度比较高。这样的话，给到业主的回报也会大于传统办公租赁的回报。

观点新媒体：比较于去年，IWG在您带领下有哪些不同？

胡懋：IWG在中国的发展策略越来越明晰，经过两三年的摸索，已经总结出一些心得。

我们这种模式，借助全球运营能力和客户资源赋能、运营闲置空间的理念，越来越为更多业主所接受。

尤其在经济环境不稳定，业务前景不确定的因素下，我们看到客户对于灵活办公的需求在不断增长，我们正好有这方面的运营能力和把握客户的能力，传统租赁又不善于抓住这方面的机会，所以和业主方正好是一个互补。

业主有闲置资产，急于盘活，把大楼的运营或者租赁以差异化方式推向市场。我们能把这些能力赋能给业主，再借助我们对客户灵活办公需求的把握，引进客户，正好形成三方的优势互补，各方需求都能够得到比较好的匹配。

这是我们现在看得比较清楚的发展策略，也是未来要更快速发展中国市场的底气。

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