厦门探索不动产信托登记试点，“指南式”指引纾解资产传承难

北京商报讯（记者廖蒙）不动产信托试点持续推进中。8月10日，北京商报记者注意到，国家金融监督管理总局厦门金融监管局发布公告指出，近日厦门金融监管局联合市自然资源和规划局、市税务局、市委金融办等部门印发《厦门市不动产信托财产登记试点方案》（以下简称《试点方案》），这标志着厦门成为继北京、上海、广州后第四个开展不动产信托财产登记试点的城市。

公告指出，《试点方案》创新性地将以不动产追加交付信托财产、运用信托资金购买不动产、更换受托人、变更受益人等事项纳入登记事项，按登记事项推出"指南式"操作指引，释放信托制度在养老传承、民生普惠领域的服务功能。

结合此前发布的《试点方案》来看，在登记流程方面，《试点方案》按登记类型提出了七大事由，并根据不同事由分别设计了详细的登记流程。信托产品登记完成后，信托受益人可以向信托登记公司申请办理信托受益权证。

由此，厦门成为全国第四个进行不动产信托财产登记试点探索的城市。早前，北京于2024年12月发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径。2025年以来，上海、广州、厦门相继宣布启动不动产信托登记试点。

用益金融信托研究院研究员喻智告诉北京商报记者，相较于其他地区，厦门不动产信托财产登记试点的特殊性主要体现在制度创新和实用性上。"厦门在北京、上海、广州等地试点经验上有进一步的拓展，在登记事项上更加细化，多部门协同机制更加成熟，整体的操作性更强，为不动产信托服务于民生、养老、慈善等长期需求奠定了基础。"喻智指出。

北京商报记者进一步对比发现，《试点方案》中对不动产信托财产登记提出了更为宽泛的概念定义。《试点方案》指出，不动产信托财产登记是指不动产登记机构依据信托当事人申请，将不动产权利归属、其他法定事项和信托相关事项记载于不动产登记簿，以完成权属登记、信托公示登记的行为。厦门辖内信托机构作为信托受托人取得厦门市行政区域范围内国有土地上的不动产权利，根据信托文件约定管理、运用、处分该不动产权利的，不动产信托财产登记适用该方案。

据了解，将土地、房屋等不动产作为信托财产设立专门的登记制度，主要是为了解决长久以来不动产信托领域存在的权属不清、风险隔离不足、交易成本高且效率低下等问题。

以房产为例，在现行不动产登记制度下，房产作为信托财产只能登记在受托人（例如信托公司）名下，形式上与受托人的自有财产没有区别。而在通过《试点方案》等管理办法进行不动产信托登记后，可以根据实际需求在所有权、管理权、受益权等三方面实现权益分离，同时也能有效隔离风险和财富传承，填补现行登记制度在特殊财产权属登记方面的空白。

喻智认为，不动产信托财产登记试点主要期望解决的是财产独立性公示、业务合规、税收优惠、跨部门协作等行业痛点。从北京、上海、广州、厦门的试点看，信托公司的不动产信托业务实践是监管部门试点的重要依据，未来的不动产信托财产登记或将优先向长三角等不动产密集且试点基础扎实的区域扩容，不断拓展不动产信托财产登记的适用场景，同时推进财产类型扩容、税收优惠、司法等配套制度深化。