通州楼市大混战，中铁建突然神隐，招商要捅二局嗓子眼，还是剪裙边丨规划总图

一石惊起千层浪，通州乱成一锅粥。

当二局通州八子踩着周杰伦的《将军》步伐，哼唱「当头炮 纯粹出于我礼貌的开场」加入战局时，注定了即将到来的通州楼市腥风雪雨。

因为它手持三把利剑，分别是室内拓展青龙剑、超级架空层白虎剑和无敌连廊玄武剑。

这一天，是7月24日，是图谋登基称霸的日子。

这一天，也是通州楼市炸锅的一天，各家开发商惴惴不安中，连夜紧急开小会。

针对二局武统通州楼市的总规公示图，各家开发商不甘心束手就擒，纷纷拿出死战不退的态度。

8天后，也就是8月2日，中铁建祭出16字诀：

避其锋芒 权且忍让 韬光养晦 再夺天时

有信源称，原计划8月初开盘的中铁建·花语璟云，紧急延期开盘

是战略性退让吗？

众所周知，主要吃地缘性客户的通州楼市，往往是「待到秋来九月八，一花开后百花杀」

如果不是消极避战，中铁建肯定在桌子底下的大招。

而坊间有「通州王」美誉的招商蛇口，一直有主场作战心态。所以，招商蛇口则是主动应战，「你横任你横，戳你嗓子眼」

8月6日，有备而来的朝棠揽阅6044地块规划公示。

与之前的方案相比，招商蛇口的策略部署有两招：

• 最大化刚需/首置产品，吸引外溢客群；

• 错位竞争，保持首改产品竞争力。

中铁建的战略性神隐，招商蛇口的戳嗓子眼战术，能否精准狙击玖合八子，且听表弟娓娓道来。

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01.

先来看招商蛇口的最新排兵布阵。

本次公示的6044地块，招商蛇口摆出三个主力面积段产品，也就是三个金手指。

• 中指是69㎡的三室一卫产品，约104户，占比27%；

• 食指是86/89㎡的三室两卫产品，约218户，占比约55%；

• 大拇指是105㎡的四室两卫产品，约72户，占比18%。

相比于之前的方案，招商蛇口本次将整体面积段下探：

①11F以下产品，取消101㎡四居，拆分为69㎡及86/89㎡三居产品。

②11F以上小高层，取消124㎡四居，改为105㎡左右产品。

结合朝棠揽阅去化情况分析，105产品应该为：

原版101㎡四居1T2产品的小高层版。

核心筒变大后造成相应的面积稍增，约增至105㎡左右（户型推测见后文）

招商蛇口临时变阵，是否有更深远的图谋？

从朝棠揽阅一期的分户型网签来看：

• 69㎡产品去化率最高；

• 86/89㎡产品去化套数最多；

• 124㎡产品量价双失。

所以在东地块，取消124㎡产品，最大化69㎡及86/89㎡产品。

为什么偏偏保留100㎡+产品？

表弟推测，招商蛇口可能还是用足容积率考量。

因为69㎡及86/89㎡产品肯定是11F以下，为了地块满容，还需要做两个单元的18F产品。

在平衡得房率、使用空间和面积控制三者困难性选择面前，招商蛇品最终妥协设置了105㎡的小高层。

这是销售导向的做法。

同时，为了保证去化，招商蛇口牺牲了一定利润。

• 户数从368户增长到394户，相应配比的车位也变多。地下面积增大，成本自然增加；

• 最高楼栋51m→54m、17F→18F，楼栋更高，成本增加；

• 2-5#楼由于宽度变宽，为了能够按照塔式1.2倍计算楼间距，招商蛇口将楼高从27m拔升至28.1m，成本增加。

不过这也带来一个问题，2-5#楼的层高会不会是

3.1m？

如果是的话，抢到这栋楼的69㎡和89㎡业主可赚到了！毕竟全小区其他房源层高只有3m。3.1m的层高意味着更高的生活空间

买房买的是平米，但生活需要立方！

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02.

下面我们结合户型推测一下招商蛇口的竞争策略。

朝棠揽阅在通州主要面临的竞品是：

• 中铁建花语璟云

• 中建玖合运河八子

※另外两个通州新盘：

• 招商云璟揽阅项目是「亲兄弟」盘，而且网签已经60%，清盘在即。

• 金隅花溪云锦主力产品125-153㎡，面积段不重合。

不过与花语璟云和玖合八子不同的是，朝棠揽阅可以吸纳更多的外溢客群。

当然，中铁建和ofo深度关系，可以解决外溢客群出地铁后，到小区的最后几百米问题。

但比较下来，还是朝棠揽阅更方便。

朝棠揽阅旁是22号线的永顺站，预计2026年开通；通过这条地铁到国贸CBD很方便。而且永顺站的前一站，其实就是朝阳区的管庄站了。

有没有觉得很眼熟？

没错，2024年的通州销冠、外溢神盘——万科东庐，就是类似的区位。

更类似的是，万科东庐也是120㎡产品去化受阻。

所以，朝棠揽阅到了二期东地块，更加笃定地做更多小户型。

首先是69㎡三室一卫产品

不到70㎡做三室？！这个产品很亮眼！

唯一的问题是，貌似影响了「亲兄弟」云璟揽阅79㎡产品去化。

不过69产品很快会清掉，而且客户还都是招商蛇口收进来。问题似乎不大！

※云璟揽阅网签已达60%，其中

• 79㎡产品去化率49%；

• 89㎡产品去化率84%；

• 108㎡产品去化率62%；

• 128㎡产品去化率54%。

下面是86㎡/89㎡三室两卫产品

其中89㎡产品，其实不会和中建玖合90㎡产生竞争，因为客群不同。

沿地铁的外溢客群，溢不到玖合八子去。

但是就算直面竞争，朝棠揽阅的产品也不虚。

朝棠揽阅拓展面积稍逊，但是南北房间的面宽扳回一城。

毕竟这个面积段的面宽资源，可是很重要的。

到了105㎡产品，情况就有些不同。

中建玖合的105㎡产品，面宽和拓展都更有优势。

所以招商蛇口预计会错位竞争，设置101㎡四居的小高层版本。

居室数不同，意味着客群也产生了错位。

招商蛇口巧妙地化解了与玖合相比的拓展劣势。

他强由他强，明月照大江。

事实上，通过这样的错位方式，招商也巧妙避开了和中铁建花语璟云的摩擦。

当然，这些推测，基于朝棠揽阅6044地块延续之前的拓展尺度。

03.

难道同一宗地，还能有不同的拓展尺度吗？

确实有可能，同样在通州区的北京润府项目，有过先例。

其次，6044地块公示图中，隐藏了很多信息，阳台范围和设备平台未作明确表达。

类似隐藏信息的情况也出现过，比如：

• 中海时光之境，用屋顶造型色块遮挡了设备平台等内容。正常来说，屋顶造型绘制为线条，不应遮挡内容，可参考建发观宸、龙湖宸翰项目的规划公示图绘制方式。

• 三间房两项目的规划公示中，隐去了楼间距离的尺寸。当时楼间距的计算范围，不含阳台部分。

小伙伴们应该记得，当时发生了一些事……

总之，隐藏即「不示人」，不示给谁？不给谁看？为什么不给看？

第三点，一段时期内的方案公示，「想象力」尺度应该是拉齐的。

毕竟7月24日到8月6日，相差还不到两周。

中建玖合公示中1.8m进深的半计阳台，朝棠揽阅有没有可能同样拥有？

如果没有，尺度差异的依据又是什么？

混战中，有些事情越来越变得蹊跷！

不过有信源称，有通州区「汤臣一品」之称的中建玖合运河八子，预计8月中旬正式开放售楼处及样板间（以官宣为准）。

算算时间，应该就是本周末或者下周末了！

既然是混战，总有神秘力量狙击，或是猝不及防的力量加持。销冠100

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附图：规划公示图

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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