“特朗普版QE”有效果！美国关键房贷利率接近6%大关，创三年多新低

随着关键的春季购房旺季临近，美国关键房贷利率创三年多来的最低水平。

房地美（Freddie Mac）周四公布的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.06%，低于上周的6.16%，为2022年9月以来最低。2022年9月迄今，美国房贷利率再没有跌破6%大关。通过可调利率贷款，当前美国借款人已经能拿到低于6%的利率，而这在心理上是一个重要关口。

降低贷款成本是美国总统特朗普提升住房可负担性方案中的关键目标之一。在他上周宣布一项2000亿美元的抵押贷款债券购买计划后，房贷利率随之回落。长期维持在高位的贷款利率，过去几年让不少潜在买家和卖家被迫观望。

Redfin可追溯至2012年的数据表明，去年12月的签约量降至经季调后的历史最低水平，不包括2020年4月疫情封锁期间。

不过分析指出，真正的问题在于，按揭贷款利率下降，是否足以把仍在观望的买家重新吸引回市场。

从某些方面看，购房条件已经在改善：库存小幅回升、房价涨幅趋缓、利率也从2025年初约7%的水平回落。不过，许多住房专家认为，要真正“解冻”市场，抵押贷款利率还需要大幅下降。原因在于，持有低利率贷款的房主并不愿意卖房、再以更高利率购置新房。

据Ice Mortgage Technology的数据，约70%的借款人锁定的利率低于5%。超过一半的借款人利率低于4%。这意味着利率必须降到更低水平，许多房主才会考虑搬家。

在考虑收入增长后，Compass Inc.的数据显示，目前美国住房的可负担性实际上已回到2020年以来的最好水平。但在当前这样的经济不确定时期，买家往往更加犹豫。这是在更低利率与就业不安全感之间的权衡。2026年春季到底哪一方会占上风，还有待观察。乐观的看法是，到春季初，市场状况会明显好于去年同期。

此外，特朗普与美联储主席鲍威尔之间的博弈引发的市场动荡，未必一定会带来更低的利率。风险在于，如果投资者开始质疑美联储的独立性，可能推高美国国债收益率，而这正是抵押贷款利率的重要锚。

凯投宏观（Capital Economics）北美经济学家Thomas Ryan表示，经济状况，尤其是通胀和就业，将是决定房地产走势的关键因素。仅靠特朗普的债券购买计划，未必能给消费者带来太大帮助。“在我们看来，2000亿美元的购买规模，在庞大的抵押贷款支持证券市场中只是杯水车薪，这还不够。”该机构预计，到今年年底，抵押贷款利率将稳定在6.5%，此前的预测为6.75%。

不过需要指出的是，房地产市场的地区差异很大。在房价上涨迅速、库存紧张的东北部和中西部，更低的利率反而可能因加剧竞争而推高房价。而在市场相对疲软、房源充足的地区，尤其是阳光地带（Sun Belt），购房者将更为受益。