全国250+奥莱项目大PK，TOP30妥妥人气王！

来源 · WIN奥莱世界（ID：gh_ce5e7e2bfc80）

作者 · 熊舒苗

图片来源 · 项目官方

中国奥莱商业，高光继续。

麦肯锡预测，2025年中国奥莱市场销售额有望攀升至3900亿元。市场信心高涨，新项目加速入局。

据WIN奥莱世界不完全统计，2025上半年全国新开奥莱项目达15座。华润“万象滨海购物村”、华南最大奥莱文旅综合体“砂之船（广州）超级奥特莱斯”、武汉杉杉奥特莱斯广场、长沙杉杉奥特莱斯广场等重磅项目蓄势待发。

超越传统“折扣场”的局限，优秀奥莱项目面对趋于年轻化的消费客群，积极深耕互动体验、情绪营销、数字化等维度，构建差异化竞争力。

在全国250+已开业奥莱中，这些“王者奥莱”有着什么独特群像？有何制胜之道？

以问为始，赢商股份基于独家大数据模型，重磅推出《奥莱人气项目榜TOP30》。以半年为周期，综合评估全国已开业奥莱项目的线上线下人气表现，以微观视角追踪奥莱发展轨迹，解码行业趋势，预判未来演变。

此为首发，《2025半年度奥莱人气项目榜TOP30》。

01.

奥莱人气项目榜TOP30

特征分析

从全国逾250家奥莱项目中突围，TOP30上榜项目各有优势。剖析其客流表现、地域分布、运营情况等共性特征，可更清晰地洞察优秀奥莱项目之所以优秀的“底层逻辑”。

奥莱消费热潮涌动，客流、业绩向好

据赢商大数据监测，今年上半年，上榜奥莱人气项目客流表现同比明显提升，场日均客流4.8万，增长17.7%；节假日场日均客流6.3万人，增长13.6%。

TOP30项目们可观的客流增长，有效拉动了业绩表现，尤其是大型节假日期间，叠加大力度促销活动，销售额更加“喜人”。

华东区为主战场，郊区型占主导，交通便利是关键

区域分布上，上半年奥莱人气项目TOP30超1/3集中于华东区，华中区次之。

城市分布上，70%分布于商业一线、商业准一线城市。其中，上海与武汉表现突出，各有3个项目上榜；苏州、北京、沈阳紧随其后，各有2个项目；其余上榜城市均仅有1个项目。

基于奥莱的特有经营模式限制，头部优质奥莱项目具有较高的竞争壁垒，稀缺性强，单一城市的容纳空间非常有限。

奥莱人气项目TOP30以城市郊区型奥莱为主导，多由全国连锁型开发商凭借优质且庞大的品牌资源以及运营经验打造，一般采用开放式街区或围合式街区的布局形式，店铺之间相互独立，互不干扰，方便消费者自由穿梭，同时也便于商家进行独立的运营和管理。

TOP30中仅有9个为城市奥莱，如【北京王府井奥莱Up Town】、【武汉武商城市奥莱】、【广州万国奥特莱斯】等。城市奥莱即城中奥特莱斯，选址常在城市中心或副中心，而非城市郊区，主要由本地开发商打造，在本地有较高品牌认可度，精准认知城市人群画像。

但不管是是郊区型还是城市型奥莱，TOP30高人气的核心命脉都离不开便捷的交通条件。占据核心高速路网节点、连接城市主干道/快速路、靠近地铁站及高铁站等公共交通站点，是扩大有效客群覆盖半径的关键，也是奥莱项目成功最坚实基础。

数据显示，2025半年度奥莱人气项目榜TOP30中，2/3位于地铁站周边1公里范围内，不少项目更是直通地铁。

诸如【花桥中骏世界城】、【下沙奥特莱斯广场】、【京津佛罗伦萨小镇】等，交通优势明显，虹吸本地、跨城异地客群，异地客群占比最高超7成。

• 花桥中骏世界城：上海11号线及苏州11号线双轨交汇，上海绕城高速、京沪高速、312国道等路网环伺，辐射花桥37.5万人口，虹吸昆山、苏州、上海客群。

• 下沙奥特莱斯广场：位于杭州绕城高速下沙出口处2公里，周边有杭甬、杭金衢、沪杭等多条高速公路，江浙沪一带消费者都能便捷自驾前往；公交线路丰富，杭州、海宁方向出发均有多路公交直达。

• 京津佛罗伦萨小镇：距离京津城际高铁武清站仅100米，北京南站22分钟直达、天津站13分钟直达；京津高速公路、京津塘高速公路、京沪高速等多条高速路及国道可达。
  

砂之船、杉杉、首创数量占优，成熟奥莱更受资本青睐

运营商分布来看，上半年TOP30人气奥莱中，砂之船商业管理集团、杉杉商业集团、首创钜大凭借规模与质量的双重优势，占据第一梯队；实力派百联集团亦均有2个项目上榜，表现不俗；其余运营商均仅有1个项目上榜。这反映了奥莱业态的高壁垒特性以及资源向头部企业集中的显著趋势。

奥莱人气项目TOP30中，上榜了头部奥莱运营商的多个已发行/已申报REIT的优质商业资产：

• 【济南首创奥特莱斯】、【武汉首创奥特莱斯】：华夏首创奥莱 REIT（内地第一单以奥特莱斯为底层资产的消费REIT）的首发底层资产，两个项目经营业绩在首创奥莱体系内排名前三，该REIT于2024年8月28日在上交所成功上市；

• 【宁波杉井奥特莱斯广场】：目前处于“已申报”状态的中金唯品会奥特莱斯REIT的底层资产；

• 【砂之船（合肥）奥莱】：在新加坡证券交易所上市的首家奥莱REIT——砂之船奥莱REIT的四个底层资产之一。

未来随着消费基础设施公募REITs持续扩容，优质奥莱项目凭借稳定现金流、高竞争壁垒、抗周期性等优势，将持续涌入REITs底层资产池，成为机构投资者资本配置的核心标的。

从运营年限分析，市场明显青睐成熟型奥莱项目。不仅前述入选REITs的4个项目均运营了5年以上，TOP30榜单亦由开业超5年的项目主导，它们具备市场知名度与品牌影响力双重优势，积累了深厚的消费者信任，对品牌商有强大吸引力，形成“高客流-强品牌-优运营”的正向循环。

值得一提的是，开业5年内上榜项目，除乌鲁木齐杉杉奥特莱斯广场、沈阳杉杉奥特莱斯广场外，【北京王府井奥莱Up Town】、【无锡悦尚奥特莱斯】、【贵阳梵华里奥特莱斯】、【苏州昆山花桥中骏世界城】四个项目均是新模式奥莱，以全业态多元品牌矩阵，打造一站式生活方式中心，更“像”购物中心了。

苏州昆山花桥中骏世界城

02.

奥莱人气项目榜TOP30

亮点分析

当前，奥莱项目们的竞争不局限于存量奥莱之间，还要与线上电商、购物中心、百货等不同商业形态比拼。

一方面，要争夺有限的招商资源，另一方面，抢占趋于理性消费同时关注“心价比”的消费者关注。

总体而言，“活得好”的奥莱人气项目需要做到：比传统奥莱更具体验感，比购物中心更有性价比。

业态/品牌组合：可逛，还可吃、可玩

■强化“长板”：持续发力时尚大牌新店，聚焦奥莱首店/旗舰店/原店升级

奥莱“大品牌、小价格”，品牌资源是核心竞争力，尤以奢侈大牌、知名时尚零售品牌为重。

据赢商大数据统计，2025半年度奥莱人气项目榜TOP30共计引进了超6000个零售品牌门店，半数项目零售业态占比在70%以上，其中【武汉百联奥特莱斯】、【武汉首创奥特莱斯】、【京津佛罗伦萨小镇】、【上海青浦百联奥特莱斯】、【成都时代奥特莱斯】等更超80%。这些零售门店高度集中在服装、时尚生活品牌，撑起奥莱“买买买”购物圣地标签。

上半年TOP30人气奥莱时尚零售新开店，一方面持续发力运动装、女装、男装、鞋类等主流品类，另一方面抓住户外用品新热点。此外，一些高档奥莱积极引入奢侈品/轻奢新店。

当中，既有极具稀缺性的奥莱首店、旗舰店，亦有原品牌焕新升级而来新形象店，不断强化品牌矩阵，为项目注入新活力，构建护城河。

【比斯特苏州购物村】今年上半年拿下多个零售大牌奥莱首店，包括MM6 Maison Margiela（全球奥莱首店、苏州首店）、Celine（江苏奥莱首店）、三宅一生（华东奥莱首店）等奢侈品/轻奢品牌，以及Snow Peak（华东奥莱首店）。其中Celine开门迎客首日，销售额创下奥莱渠道单日销售纪录。

■补齐“短板”：对标购物中心，丰富餐饮、亲子、文体娱等业态

传统概念中，奥莱是“折扣卖场”。但单纯强调时尚零售品牌力，已不足以打赢“抢客”大战。

近年，奥莱项目加速融入餐饮、亲子等复合体验，向“生活方式中心”进化，背后有两大因素：

①消费需求迭代，提升盈利能力：Z世代不再满足于单纯购物，更追求“社交+娱乐+体验”的一站式休闲；在“只逛不买”现象普遍的当下，借助丰富体验和趣味场景延长消费者停留时间，场所端才更有机会刺激更多消费冲动。

②打破同质化、挖掘业务增量：零售占比过高，而品牌重复率高，易带来同质化；餐饮、亲子等业态能带来新增长点，创造溢价和黏性。

据赢商大数据，2025半年度奥莱人气项目榜TOP30中，餐饮/儿童亲子/文体娱/生活服务四大业态品牌门店共计2500余家，整体占比约30%。

上述四大业态，餐饮是重中之重。

典型如，【花桥中骏世界城】餐饮占比超40%，项目以“购物中心优选+奥莱零售精选”为特色，引进300+品牌中囊括超120家餐饮，今年上半年带来达美乐比萨、池奈咖喱蛋包饭（昆山首店）、山野板扎（昆山首店）等多家人气餐饮新店。

儿童亲子方面，占比最高的儿童零售持续升温，尤其是安踏儿童、亚瑟士儿童、李宁YOUNG等运动大牌的儿童副牌，成了上半年奥莱人气项目榜TOP30争相追捧的“香饽饽”。

儿童游乐整体数量不足百家，但不乏奈尔宝家庭中心、莫莉幻想、万国体育国际击剑、梦8卡丁等连锁品牌，【北京首创奥特莱斯】更是搬来了欢快刺激的“亚特兰蒂斯ATLANTIS主题乐园”，持续时间长达数月。

此外，TOP30人气奥莱还积极突破传统折扣模式，探索业态创新方向。美术馆、影院、超市、二次元……不再是购物中心的“专利”，亦是奥莱新吸客法宝。

• 【下沙奥特莱斯广场】在去年新开奥莱美术馆，开馆展就是“琳琅萃珍——唐宋元明清典籍特展”，汇集了典籍近150件，其中有大量孤本和珍稀善本，近百件展品为首次公开展览。

• 【无锡悦尚奥特莱斯】是超大体量、打造吃喝玩乐购一站式生活中心的新型奥莱，今年1月新开无锡中影嘉莱影城（引入无锡首个中影科技CINITY LED特效厅）；3月无锡首家盒马NB正式入驻，开业首日客流近1万人次，营业额突破100万元。

• 【武汉武商城市奥莱】接连打造自营新业态品牌，去年11月“WS梦乐园（mini）”开园；今年5月推出“WS国际名品循环商店（奢品小站）”，设置展销、寄售、鉴定护理区域，还有1000㎡折扣仓储店“惠选仓”，臻选高性价比好货；5000㎡家庭娱乐中心即将开放，将引入电玩城、卡丁车、射击、VR等多元业态。

惠选仓

• 【太原北美N1新奥莱】新开潮玩谷子店“集办の社”，汇聚动漫盲盒、手办、挂件、娃娃、扭蛋等；【北京王府井奥莱Up Town】在6月新引进卡游，吸引圈层爱好者关注。

营销：折扣不打烊，花样活动轮番上阵

■SP活动：折扣常态化，无节造节，有节造势

折扣常态化，是每一家奥莱项目的基本素养。相比购物中心，奥莱最直接的差异化优势就是365天不打烊的折扣。

资深折扣活动玩家【广州万国奥特莱斯]非常“务实”，常年都是各种大牌超低折扣、折上折、满减活动，今年新春又一次因“给力”折扣活动火上热搜。

这里的耐克、阿迪达斯等还是全球最大的超级旗舰折扣店，阿迪达斯1月19日共售出上万件鞋服产品，销量相比平日增长100%。广交会期间，消费者手持参展证件，可叠加折上折，吸引大批外国人组团扫货。

今年上半年，聚焦春节、情人节、五一、端午“六一”假期、毕业季、年中庆、周年庆等重大节点，上榜奥莱人气项目积极推出各类主题促销活动。

【武汉首创奥特莱斯】在这半年里打造了新春年货节、”放肆爱 放肆购”情人节特别企划、“3.8来首创携手春日好颜色”、春日狂欢节、7周年庆、“粽享六一”等促销狂欢活动，活动期间除了大牌超低折扣，还有线上团券、满额赠礼、满返抽奖、VIP礼等多重玩法。

其中，“7周年店庆”与“五一”假期重合，项目4月30日至5月5日六天销售额同比提升20%，客流同比提升12%，创项目历史店庆纪录。

此外，项目们还充分开脑洞自创狂欢节，做到“无节造节，有节造势”，实现“淡季不淡、旺季更旺”，带动销售额持续增长。

杉杉奥特莱斯旗下项目在4.17-4.21期间举办了"杉杉奥莱名品节"，首创奥特莱斯旗下项目在3.14-4.13期间举办“春日狂抢节”，砂之船集团旗下项目3.28-4.6期间举办“春购嘉年华”等，均是在非重大营销节点之时打造的促销活动，有效刺激了客流和销售表现。

■PR活动：加码IP展、体育赛事、艺术展等，丰富打卡场景

仅有折扣“呵护”钱包还不够，如今想俘获消费者的心，还需要提供更多有温度的活动，提供情绪价值。

洞察这一趋势，上榜奥莱人气项目们积极向购物中心靠拢，将形式多样的PR活动搬进奥莱场中，通过深化情感联结，持续提升顾客黏性。

聚焦“运动”主题，【武汉百联奥特莱斯】推出“初夏Chill指南——乐活畅玩季”，通过武汉女足冠军见面会、新赛季球衣首发、线上裂变会员互动小游戏等，刺激社交裂变与到店转化；【成都时代奥特莱斯】在五一期间推出“GO！莱潮引力场”，带来四大创意运动装置，同步推出惊喜优惠，引爆人气；【武汉武商城市奥莱】5月开启武汉首场“极限两轮运动嘉年华”，呈现极限运动魅力。

瞄准备受年轻人关注的二次元、粉丝经济，【武汉百联奥特莱斯】1月11日举办了“梦次元动漫游戏嘉年华”，动漫游戏与新春喜庆结合在一起，让年轻人“逛好+玩好”；【北京王府井奥莱Up Town】落地“王者荣耀全国大赛奥莱站”；【沈阳盛京大奥莱】5月迎来李荣浩『黑马」世界巡回演唱会-沈阳站应援活动，歌迷到店购物即送应援发光手环，带动会员数量增长。

艺术展、IP展、音乐会、创意市集、人宠派对等，上榜奥莱人气项目们亦玩得“炉火纯青”。

【太原北美N1新奥莱】带来1500㎡【造·梦】艺术展全国首展、【花桥中骏世界城】打造“Auntie Murmur乐活兔华东首展”（7月）、【北京王府井奥莱Up Town】全新推出“南泊夜肆”夜间市集、【北京首创奥特莱斯】落地Hush Puppies“宠友星派对”北京首秀以及“城市麦田音乐节”等。

Hush Puppies“宠友星派对”北京首秀

■数字化：精准营销，促活会员

头部奥莱项目们积极探索数字化工具，如小程序、微信社群、社交平台等，构建线上线下消费闭环，与线下客群形成互补，促进全域销售；同时打通会员体系，实现精准营销，进一步延伸消费场景，为消费者带来更好的消费和服务体验。

砂之船深耕“夜奥莱”小程序，实现营业时间外36%的销售占比；【成都时代奥特莱斯】打造“大牌直播间”，年均直播超800场，带动线上销售上亿元；【武汉百联奥特莱斯】线上平台集互动小游戏、社交短视频、云店等维度，实现高效会员增长与到店转化，构建“互动-分享-消费”全链路闭环。

武汉百联奥特莱斯“初夏Chill消消乐”互动小游戏，构建“互动-分享-消费”全链路闭环

空间：场景优化，“扎堆”扩建

品牌组合、营销活动外，上榜奥莱人气项目们还要在硬件上下功夫。

• 【郑州杉杉奥特莱斯广场（中牟店）】于去年11月重新定位“以集奥莱+乐园+花园为一体、文商旅体融合的新型奥莱综合体”，新增三期高街潮牌区、一条美食街和一条美食坊，升级70%店面。今年4月宣布完成宠物友好空间的全面升级，设立宠物接待站、百平萌宠社交圈、定期举办萌宠市集，为商业空间注入情感温度。

• 【沈阳盛京大奥莱】精心雕琢A座6楼室外平台，打造集休闲娱乐、交友聚会、露天影院等功能于一体的“云端泡泡岛”，占地面积2000平方米，将空中观景与多元娱乐体验相融合，为城市打造出一处别具一格的休闲空间。

• 【北京首创奥特莱斯】近日披露了未来焕新升级的新计划。据悉，集团已经聘请国际知名设计机构针对北京首创奥莱进行整体焕新升级设计，投资近亿元做硬件和景观升级改造；将对项目未来在数字营销、场景营造、会员互通等方面给予专项资源倾斜，将打造一个兼顾高端消费体验与有趣生活相融合的奥莱新范式。

• 【武汉武商城市奥莱】去年启动业改工程，外立面改造正如火如荼地进行中，灯光全面焕新，更显时尚、动感氛围，未来超大裸眼3D电子屏、超Chill的“城市绿洲”广场将精彩呈现。

“微雕”现有空间之外，一批老项目将扩建提上日程，加速奥莱行业集体“焕新颜”。

• 【上海青浦百联奥特莱斯】去年底二期项目开工，其位于一期东侧，规划商铺数量预计在100家左右，车位整体预计增加约2500个，将于2026年竣工。一、二期项目将跨越新通波塘河道，由两座车行、人行连桥联通，未来整体建筑面积逾20万㎡，完成后有望成为亚洲最大奥特莱斯。

• 【郑州杉杉奥特莱斯广场（中牟店）】四期地块也已提上日程，据悉建成后，不仅将新增约3万平方米的商业运管面积、3500个机动车停车位，还将通过增加公共卫生间数量做好服务及配套补充、增加场内绿化率及景观升级，为顾客提供更好的游逛体验与休憩场景。

• 【比斯特苏州购物村】三期建设今年已启动，预计将于明年春季开业。项目将引进约50个新品牌，用地超过3万平方米，建成运营后将比现在扩容20%，容纳品牌超250家，成为比斯特系列全球12个购物村中面积最大的购物村。

上述重金投入扩建的奥莱项目，均为开业多年、主打微度假的远郊型奥莱，扩建地价成本较低，短期内可直接带来品牌数量增加、巩固龙头地位，同时也能优化体验，拓展空间叙事。后续还能联动周边酒店、游乐场等资源，更好地满足新一代消费者对松弛感与沉浸式体验的需求。

长期看，契合城市多中心化发展、文旅融合趋势，驱动奥莱从“折扣卖场”向“体验型商业生态”跃迁。

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