手里十几套房，卖不掉，租不出去，拆迁户叫苦，早知道还不如不拆

2025年初，浙江某三线城市的拆迁户陈伟站在自家空置的五套回迁房中间，面对满屋灰尘和不断催缴的物业费通知单，第一次萌生了“还不如不拆”的念头。四年前，他位于城郊的老宅被纳入拆迁范围，全家共获得十二套安置房补偿。

如今，仅有三套勉强租出，其余九套在二手房中介挂牌两年仍无人问津。

陈伟的困境并非孤例。在宜宾，今年18个城中村改造释放出6700多户拆迁需求，涉及120亿资金，却撞上当地楼市前五月销量同比下滑28%的寒冬。

为啥手里有十几套房，却卖不掉，租不出去？

1、房产证难办理，价格比周边房子低

“五证齐全”曾是房产价值的保证，但对拆迁房而言却成了奢侈品。合肥滨湖菊园小区的回迁房业主们，自2019年交付后便陷入房产证“难产”的困局。从事保洁工作的王阿姨道出残酷现实：90平米的房子因无证只能卖63万，比周边均价低30%以上。

更棘手的是产权性质带来的法律风险。在无锡，张山花费38万元购买赵斯的农民安置房，却因土地性质仍为集体土地，被法院判决合同无效、双方互相返还。这类案件在2025年呈现爆发趋势，拆迁安置房交易因法律障碍成为雷区。

2、市场新商品房太多，造成了冲击

以宜宾为例。2025年该市推出超15000亩拆迁土地，相当于释放出6700多个购房需求。当这些需求转化为实际房源供应时，却撞上本地楼市持续低迷的残酷现实——前五月没有单月销量突破1000套。

新房多，而且价格还出现了下降，市场上，也有很多的房子出租，而且配套设施也比较好，对于安置房来讲，它们的优势更加的明显。

3、安置房配套设施不符合年轻人的预期

租房的大多是年轻人，调查显示90后购房群体对老旧小区的接盘意愿低于10%，更倾向选择新建商品房。同时全国城镇居民住房拥有率达96%，户均1.5套房，市场进入存量消化阶段。

三四线城市情况更为严峻。人口流失导致大量老旧房屋成为“无主户”，子女宁愿放弃继承也不愿接手需缴纳物业费、供暖费及未来房产税的老房。房产中介内部流传的数据显示，县城安置房5年贬值率超过30%，接盘侠指数接近于零。

4、安置房日后买卖非常困难

农民安置房交易被判无效的案例在2025年激增。法律明确规定：集体土地上的房屋未补缴土地出让金前禁止交易。但拆迁协议中常模糊表述“未来可办理大产证”，诱导业主签署存在法律风险的买卖合同。

产权不明晰成为历史遗留问题的重灾区。上世纪七八十年代由国企建造的老房子，单位改制消失后无法提供产权证明，导致二手房交易彻底冻结。上海某纺织厂宿舍30户居民，因原始建房批文丢失，房产在交易市场沦为“黑户”。

如何解决手里有多套房，卖出去，租不出去的一个困境呢？

部分拆迁户可以转向专业代租。将多套安置房打包委托给长租公寓运营商，虽租金被抽成30%，但省去管理成本，实现稳定收益。郑州十户拆迁家庭组成房产合作社，统一装修、统一出租，使空置率从70%降至20%。

也可以像河北的拆迁户一样，有三个拆迁家庭将无法出售的六套安置房改造为社区养老中心，获得民政部门补贴。每间房月收入从800元租金提升至2500元护理费，资产收益率提高两倍以上。

当安徽县城最后一位炒房客以七折价格抛售拆迁房时，工地围挡上的标语在夕阳下格外刺眼：“拆迁改变命运”——只是这次，命运开了个苦涩的玩笑。