上海@建发海宸官方售楼处发布：建发海宸启华章 执笔杨浦美学宪章

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宝山内环内 开启认购 样板房提前线上预约

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如果问，上海哪个豪宅区将生活与生态结合的更加完美？

我想杨浦新江湾城必须榜上有名！

新江湾城和城市副中心五角场一衣带水，高端资源和人群汇聚。同时涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，生态资源很丰富，天然形成了一个低密住区。

而自新江湾街道挂牌以来，建发、九龙仓、仁恒、华润等头部房企纷纷落子，多元风格社区林立，形成了紧密相连的奢宅群落。

经过十几年的沉淀，一个高端圈层自然天成的低密豪宅区跃然纸上！

不过，近几年新江湾城的新房供应较少，导致市面上的声音并不高。

据网上房地产数据显示，2020年至今新江湾城合计供应新房1221套，却成交了1609套，明显的供不应求。

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2023年供应新房101套，2024年供应122套，2025年至今还没有供应，让希望入住新江湾城的朋友缺乏上车机会！

更重要的，新江湾城的高端居住体验和自然生态氛围是独特的，所以自住是主旋律，造成“惜售”之风，二手市场的挂牌量非常稀少。

物以稀为贵，今年小阳春，新江湾的世纪江湾，连续成交2套洋房，单价都超过14.9万/㎡。上海院子4月连续成交2套洋房小户型，单价在13.6-13.8万/㎡。俨然是上海少有逆势上涨的坚挺板块！

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重磅消息来了，在新房断供二手惜售的背景下，新江湾城迎来全新供应，而且一出手就是地段产品双王炸！

2025年6月，建发房产摘得上海市杨浦区新江湾社区G1-06地块，也就是现在的建发海宸，项目展厅已公开，将推出小高层、洋房和叠加产品，预计9月份首批次入市！

建发海宸位于新江湾正芯，西临江湾城路，南接殷高东路，北贴在建的交大附中杨浦实验学校（在建），东面则是水系，地理位置得天独厚。

项目本身总占地约10.29万方，容积率仅约1.55，门口就是湿地公园，当之无愧的江湾芯低密大盘。

对于偏爱自然逸居的购房者而言，建发海宸的出现可谓重大利好，毕竟，在寸土寸金的上海，能同时坐拥“湿地公园+主城副中心+名校资源+低密规划”等全维高配的除了新江湾建发海宸，几乎再无二处！

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建发海宸的规划设计方面日前已经公示。

很多朋友在纠结朝向，但如果仔细研究项目的规划设计，你会发现建发房产对低密豪宅的打造思路显然在更高层次，通过专业角度一起来看看吧

规划设计方案深度解析：

①区位分析：容积率1.55，三面被臻美绿化景观环抱，区位条件得天独厚！

新江湾城板块以原生生态基底著称，区位条件得天独厚，三面被臻美绿化景观环抱，生态资源丰沛优渥。项目容积率仅1.55，构建低密度住区范本。

社区楼栋规划采用高层区和多层区布局，沿河而建的巧妙设计充分遵循因地制宜原则，最大程度保障每栋建筑均能拥享极致景观资源与开阔视野，让自然绿意与灵动水景成为居者窗前的日常风景。

②布局分析：全人车分流，中央景观主轴贯穿南北大气磅礴！匠心植入风雨连廊、地下会所豪宅气质展露无疑！

从总体规划布局来看，项目涵盖叠墅、洋房及小高层三种产品形制。步入社区，首当其冲的是贯穿南北的中央景观主轴，其中匠心植入风雨连廊、地下会所等多元功能空间，形成复合型生活场景矩阵。以社区入户大门与中轴景观廊道为界，将北侧小高层与南侧洋房/ 叠墅划分为两大居住组团，会所及配套设施居中布局，形成「双区联动、资源共享」的空间结构。

这种独树一帜的配置体系，不仅从维度上升级了社区居住质感，更通过多元场景的有机联动，为业主构建起兼具功能性与仪式感的生活选择，让日常起居与社交休闲在自然与建筑的交融中得以从容实现。

社区配套规划尽显匠心独运，首先配套用房沿市政道路外侧呈线性布局，既保障生活便利性又减少对社区内部的干扰。在交通规划上，严格遵循人车分流设计理念，机动车出入口与非机动车坡道集中设置于社区主入口区域，通过科学的动线规划从源头上隔绝人车混行隐患，为社区构建起安全有序的出行环境。

尤为值得关注的是细节处的品质考量：配电房采用隐蔽式布局，通过合理选址与建筑退让，最大限度降低对住宅的影响，这种对居住体验的精微把控，实则是开发商对品质追求的具象化呈现。

从配套用房的区位规划到交通体系的安全设计，再到设备设施的细节处理，每一处布局皆以提升居者生活质感为出发点，让功能性与舒适性在社区规划中达成完美平衡。

③产品落位：小高层、洋房、叠墅多种产品满足不同需求！北高南低、疏密有致实现河景与公园景观资源的最大化渗透

·北侧小高层组团：采用自西向东楼层数梯度布局，沿河头排楼栋规划约200㎡改善型户型，以 IMAX 级视野占据景观 C 位；后排楼栋则排布中小户型，形成「景观 - 户型」的层级化配置。

·南侧低密住区：沿江湾城路布置少量洋房产品，临河界面全部规划叠墅，以亲水岸线强化低密属性与居住私密性。

·社区入口规划：建发展示性主入口择址西侧江湾城路，依托三面绿地/ 河道的围合态势，打造具有仪式感的归家动线。

·户型配比策略：遵循40%-50%中小套比例要求，小高层主力布置 100-120㎡户型，若体量不足则在洋房产品中嵌入 100㎡户型，最终形成「50% 左右 120㎡以下小户型 + 沿河大平层 + 叠墅」的梯度化户型矩阵。这种设计既满足刚需 / 刚改客群的置业需求，又通过大户型产品锁定改善客群，实现1100余套房源对「刚需到高端改善」客群的全维度覆盖，且刻意压缩中间面积段，强化产品定位的精准性。

·地块限高与规划逻辑
地块整体限高40 米，实则以规划虚线为界形成差异化管控：北侧区域限高 40 米（对应不超过 13 层建筑），南侧大部分区域限高 20 米，形成北高南低的天然地势落差。

·容积率与布局策略
基于1.55的低容积率指标，规划采用「北高南低、疏密有致」的科学擘画：北侧沿限高40 米边界布局小高层产品，南侧临河区域主力规划叠墅群落，并在后排点缀少量洋房。该方案通过建筑高度随地形递降的设计，实现河景与公园景观资源的最大化渗透，将自然界面转化为居住空间的有机延伸。

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④外部景观视野：周边构成三维立体景观体系形成不可复制的生态居住屏障！

项目周边构建起三维立体景观体系，形成不可复制的生态居住屏障：

·北侧：拥揽市政绿化与蜿蜒河景，形成自然生态界面；

·东侧：集公共绿地、滨河景观带与城市生态走廊于一体，构建多层次景观视域；

·南侧：以城市公共绿地作为天然生态屏障，有效隔绝外部干扰。

三面环伺的优质景观资源不仅形成「河流- 植被 - 绿地」的复合生态系统 —— 通过植被吸附有害气体、释放负氧离子，构建天然氧吧；更将流动水系与浓荫绿意转化为窗前的风景画卷。

居民可于室内俯瞰滨河步道的四季更迭，或在社区中漫步于林荫与水系交织的景观动线，实现「出门入画、推窗见景」的沉浸式生态体验。

项目规划深谙景观渗透逻辑，通过建筑布局与景观资源的有机呼应，将城市稀缺的自然肌理深度融入居住空间，不仅最大化实现河景与绿地资源的视觉占有，更通过生态价值转化，打造兼具观赏性与功能性的宜居范本，让自然禀赋真正成为提升居住质感的核心竞争力。

新江湾生态环境实景图

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⑤中轴景观分析：一条景观主轴串联六大主题场景，擘画「起承转合」的尊崇归家礼序，大宅气度油然而生！

项目以「一轴六景」的空间规制，构建从北侧江湾城路至南侧河道的景观中轴，通过一条景观主轴串联六大主题场景，擘画「起承转合」的尊崇归家礼序，让居者在步移景异间邂逅沉浸式景观叙事，重塑东方府邸的空间美学范式。

我们来看景观节点的亮点：

·下沉式庭院—— 光影艺境的立体呈现
作为高端住区的标志性配置，下沉式庭院通过建筑高差营造多维景观层次：不仅为地下车库引入自然光带，打破封闭空间的压抑感；更以「庭院+ 绿植 + 水景」的组合，构建立体景观体系，形成「建筑向下生长、自然向上延伸」的视觉张力。该设计同步拓展地下会所与自然景观的立体联动，让社交空间与生态场景实现无界融合。

·尽端水景—— 自然与美学的共鸣场域
匠心设计的镜面水景与外部河道形成生态呼应，以「水映天光」的美学形态强化景观纵深感。水面涟漪不仅柔化建筑边界，更通过光影变幻增添空间灵动感，营造「静水流深」的治愈氛围，成为居者舒缓身心的心灵栖居之所。

·景观风雨连廊—— 功能与诗意的共生体
采用「灰空间美学」设计的景观构架，兼具遮风避雨的实用功能与曲径通幽的观赏价值。连廊顶部与立柱的镂空设计，让阳光与绿植自然渗透，形成「建筑框景、绿植成画」的视觉韵律。漫步其间，既可感受传统廊架的建筑美学，又能在都市繁华中寻得自然与人文交织的栖居意境，成为连接社区空间的诗意纽带。

⑥建筑风格分析：建发海派东方风格，既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，未来必然是新江湾有一道靓丽天际线！

据悉，项目整体为海派东方风格，融合了中西方建筑元素。海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺，打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，成为高端住宅市场的新标杆。

具体呈现效果，我们可以参考同为上海新落地的第一个海派东方作品建发海阅首府（建发海宸必然还有新的迭代，敬请期待）：

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地段配套深度解析：

比起全市其他板块，新江湾城有2大杀手锏是独有的：生态和教育！

生态方面，新江湾城绿化覆盖率高达约60%，新江湾城公园来一场浆板夜划，安徒生童话乐园探秘丑小鸭村庄，SMP滑板公园体验“贴地飞行”，新江湾城生态走廊观鸟拍鸟，这样适逸的生活没人可以拒绝。

教育方面，建发海宸家门口就是交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖，加速孩子成长。

*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

当然，落位到通勤和配套，建发海宸同样丰盛。

项目直线距离10号线约500米，直线距离在建20号线约700米，直线距离18号线约700米，3轨交汇的格局让项目直通五角场、南京东路、新天地、虹桥枢纽，加上中环北扩，直达市中心、纵横上海，出行、出游说走就走。

商业方面， 项目门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等，想怎么逛就怎么逛；

医疗方面，项目2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗，安全感拉满；

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产业也是新江湾的优势，杨浦2035规划擘画，江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企，这座东方硅谷聚拢的高净值人群，就是新江湾房价坚挺的强力基石。

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低密高端住区的品质新标杆

我可以肯定的讲，建发海宸的品质一定是引领级的。

首先，新江湾低密豪宅盛名在外，业主对品质的挑剔无比苛刻，全市知名的豪宅区再出新盘，品质感拉满是必然的。

其次，建发房产2007年踏入新江湾，如今已经是第六次落子，相信没有人比他更深谙这片土地的密码。

而据悉，建发房产此次将为新江湾城带来上海首座灯塔项目。

灯塔项目作为建发房产高阶造宅的集大成之作，厦门建发宸启瑞湖、北京建发海晏、福州建发紫宸、佛山建发灯湖缦云等灯塔作品发布即“王炸”，燃沸楼市。

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2024年，海派东方风格的建发海阅首府在片区内引起热潮。

2025年，当建发房产遇上的新江湾城，海派东方灯塔作品注定成为2025年上海楼市的“现象级爆款”，更将成为新江湾客群的“上车良机”，毕竟，新江湾城+海派灯塔+低密大盘这样的组合，不容错过。

新江湾正芯，低密水景大盘

建发房产上海首座灯塔作品

建发海宸展厅已开放！

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建发·海宸售楼处电话：4009688923【开发商售楼中心热线】上海·建发海宸营销中心热线400-9688-923上海·杨浦建发海宸售楼处地址400-9688-923，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线 上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打上海·杨浦建发海宸售楼处电话☎400-9688-923✔✔✔

上海城市精神

2024年上海楼市新政与购房指南
随着2024年上海限购、计分制、税费、商业贷款及公积金贷款等政策的调整，上海楼市迎来了新的变化。为了帮助大家更全面、更直观地把握这些新动态，我们精心编制了这份2024年上海购房知识宝典。建议大家务必收藏，以备未来购房之路上的不时之需。

海纳百川，追求卓越，这是上海这座城市的独特气质。在这座城市中，开明睿智与大气谦和的精神相得益彰，共同塑造了上海的繁荣与活力。

A、上海最新限购政策

上海的最新限购政策对于购房者来说至关重要。了解这些政策，能帮助您更好地规划购房策略。

B、上海购房贷款政策

贷款是购房的重要手段，了解上海的贷款政策，能够让您更合理地选择贷款方式和期限。

C、上海新房/二手房交易流程

购房过程中，了解交易流程是必不可少的。掌握新房和二手房的交易流程，能让您更加从容地应对购房过程中的各个环节。

D、上海购房税费明细（含退税政策）
税费是购房成本的重要组成部分。了解上海的购房税费明细及退税政策，能够帮助您更准确地预算购房成本。

E、上海新房摇号积分政策

在新房销售中，摇号积分政策往往会影响到购房者的选房顺序。了解这一政策，能让您在摇号时更有优势。

F、上海新房摇号积分制常见问题
在摇号过程中，可能会遇到各种问题。了解这些常见问题及其解答，能够让您更好地应对摇号过程中的挑战。

G、上海直系更名/赠与/继承政策
这些政策涉及到房产的权属变更。了解这些政策，能够帮助您在需要时做出正确的决策。

9月29日，上海进一步优化了房地产市场政策措施，具体细则如下：

H、公司名义购房相关政策及税费
以公司名义购房也是一种选择。了解相关政策和税费，能够帮助您评估这种方式的可行性。

A. 住房限购政策调整
（一）对于非本市户籍居民家庭和单身人士在购买外环外住房时，只需在购房前连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上。
（二）持有《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数上将享受与沪籍居民家庭同等的待遇。
（三）在自贸区临港新片区，为促进职住平衡，对在新片区工作且存在职住分离的人群，在执行现有住房限购政策的基础上，允许他们在新片区增购1套住房。

B. 住房信贷政策优化
（一）积极响应国家降低存量房贷利率的政策，引导商业银行平稳有序地将存量房贷利率降至接近新发放贷款利率的水平，从而进一步减轻购房者的房贷利息负担。
（二）降低首付款比例，将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，而二套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例则调整为不低于25%。同时，在实行差异化政策的区域，二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%，住房公积金二套房贷最低首付比例也将相应调整。

C. 住房税收政策调整
（一）将个人对外销售住房的增值税征免年限从5年缩短至2年。
（二）根据国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，以降低住房交易成本，更好地满足居民对改善性住房的需求。

B. 9月上海最新购房贷款政策解读
在商业贷款方面，新政策进行了以下调整：

这些新政策自2024年10月1日起正式执行。

降低首付款比例。对于购买首套住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于15%，而购买二套住房的最低首付款比例则降为不低于25%。此外，在部分实行差异化政策的区域，二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%，同时，住房公积金二套房贷最低首付比例也将相应调整。这一举措旨在减轻购房者的经济负担，刺激房地产市场活力。

公积金贷款政策调整如下：

这些新政策自2024年10月1日起正式实施，为上海的购房者带来了实质性的利好。

B. 上海一手房与二手房交易流程详解：
存量房交易流程详解：

此外，在公积金贷款方面，政策同样有所变动。具体来说，购房者在申请公积金贷款时，将享受到更为优惠的利率和贷款条件。这一调整旨在进一步促进房地产市场的健康发展，为购房者提供更多选择和便利。

C. 上海购房涉及的主要税费概览：

在探讨上海一手房与二手房交易流程时，我们首先来看存量房的交易步骤。存量房，即存在于市场上的二手房，其交易流程涵盖了多个环节，包括房屋信息发布、意向登记、合同签订、资金监管、过户登记以及交房等步骤。这些环节相互衔接，构成了完整的存量房交易流程。

在探讨上海购房的相关流程时，我们不可避免地要关注各种税费问题。购房过程中，涉及到的税费主要包括契税、个人所得税、增值税及附加税等。这些税费的计算和缴纳，对于购房者来说，是必须了解和掌握的重要内容。

9月29日调整后的上海购房政策Q&A

关于上海限购的解答：

Q：对于非本市户籍居民家庭及单身人士在外环外（不含崇明区）购买住房，其连续1年的社保或个税单是否允许断缴或补缴？
A：断缴是可以的，但需确保网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：那么，在崇明区，非本市户籍单身人士和居民家庭购买住房又分别需要满足哪些条件呢？
A：在崇明区，非本市户籍单身人士需正常缴纳社保或个税，并满足网签前15个月内在沪的正常缴纳要求。对于非本市户籍居民家庭，同样需要满足这一条件。

Q：如果非本市户籍居民所购住房位于外环线以内，那么其社保或个税单又该如何要求？
A：对于外环线以内的住房，购房者需确保网签前39个月内在沪正常缴纳满36个月的社保或个税单。

Q：对于持有《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年的非本市户籍居民家庭，他们在购买住房套数方面能否享受沪籍居民家庭的待遇？
A：是的，这类家庭在购买住房套数方面确实可以享受与沪籍居民家庭相同的待遇。但需注意，非本市户籍单身人士并不包括在内。

Q：如果非本市户籍单身人士持有上海市居住证且积分达到120分，同时社保或个税单也满足3年的要求，他们是否可以购买外环线以内的一手房？
A：非本市户籍单身人士即使满足上述条件，也不可以购买外环线以内的一手房。该政策仅适用于非本市户籍居民家庭。

Q：那么，对于持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年的非本市户籍居民家庭，他们在购买住房时是否可以剔除限购政策前的共有住房？
A：符合条件的家庭在购买住房时可以剔除限购政策前的共有住房。但需注意，剔除的住房数量不得超过规定的限制。

Q：此外，关于多子女购房政策，是否对子女的年龄有特定要求？
A：本次存量房贷利率调整将在近期内完成。
A：目前，各银行正在紧锣鼓地制定存量房贷利率的调整方案，预计将在10月12日公布具体操作细则，并力争在10月31日之前全面完成存量房贷利率的批量调整工作。

针对住房信贷政策的贷款首付比例调整，新政明确规定了首套商业个人住房贷款的首付款比例不低于15%，而二套商业个人住房贷款的首付款比例则不低于25%。同时，对于实行差异化政策的区域，如嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山以及临港新片区，二套房贷的首付款比例调整为不低于20%。

此外，关于税费政策，新政提到将及时取消非普通住宅的相关政策，但目前尚未公布具体的执行时间。同时，个人对外销售住房的增值税征免年限将从5年缩短至2年，但这一调整仅适用于2024年10月1日后的缴税入库时间。值得注意的是，此次增值税的调整并不影响个人所得税的征免政策，后者仍需满足满5年且唯一的条件方可免征。

对于居住证、积分通知书以及满三年社保等条件等同于上海家庭购房政策的情况，购买二套房产时并不享受人均60平米的房产税优惠，需按原政策执行。此外，个人所得税的缴纳方式也有所规定，包括普通住宅的1%或利润20%，以及非普通住宅的2%或利润20%。其中，利润的计算涉及多个因素，如本次出售的核定价、购入的合同价格、购入所缴纳的契税等。