容积率猛降，低密时代到来，昆明拿出后花园和全国人民共享

去年以来，全国土地市场出现了容积率下降的趋势。

据克而瑞数据，今年年初，容积率2.0以下的在售地块占比达到44%，为近四年新高。

昆明也是如此，去年公布实施了新版城乡规划设计技术规范，调整计容规则，另外明确了城区建设用地五个强度分区，将容积率限定在1.5—3.1。

据克而瑞统计，昆明去年供应土地60宗土地，除了个别城改和安置用地外，住宅用地容积率大多不超过3.1。

今年上半年，降容供地更为明显，成交的9宗商品住宅用地中，仅有2宗城改项目用地容积率超过3.0，其余都在1.6—2.5之间。

优化调整土地规划条件，全面转向低容低密，鼓励房企开发“精细化、品质化”住宅产品。

这才是“好房子”政策的最大抓手。

人们常说，昆明过去长期被困在高容积率之中，一味追求土地效益的思路指导下，高容高密的塔楼住宅被批量建造。

但是好房子时代到来后，房子怎样从“有没有”转变为“好不好”，根子还在于土地规划条件，如果绝对化一点，应该说：

好房子是由容积率决定的。

温泉山谷是什么神仙房子？

虽然全国的容积率普遍降低了，但我们还是很难想象，昆明居然有这样低容低密的好房子。

这就是温泉山谷七期。

上图为刚交付的七期首批次地块，由低层住宅和多层洋房组成，不仅低容低密，而且周边都是依山傍水的环境，一眼看就能感受到极高的居住舒适度。

具体看下来，七期产品有几大亮点：

超高实得：约143.89平米低层住宅有三个户型，总赠送面积达249.88—324平米，实得率273.66—325.17%，洋房的两个户型，实得率也达到了116—124.3%。

全明负一层：由于七期地块为临水坡地，利用自然高差设计出了全明负一层效果，同样属于地下赠送空间，但和普通低层住宅极大不同，温泉山谷的低层住宅负一层全明采光，决定了空间利用不受约束，自由度更高。

前后双花园+屋顶露台：利用坡地，负一层前和一层后各有一个大花园，花园总面积达94.9—97.03平米，相当于一套普通住房的面积。再加上数十平米的屋顶大露台，真正做到了有天有地。

总价仅125万起：很难想象，这样环境一流、实得率超高的低层住宅，总价仅需125万起。随便算一下就知道有多惊人：总价摊入建筑面积计算，单价仅为四位数，如果摊入实得面积，那么单价就到了2670—3180元/平米！

但是离开价格谈产品，或者离开区位配套谈项目，都是没有意义的行为，所以是时候刷新对温泉山谷的认知了。

4.2万亩康养旅居大盘，需要重新认识了

温泉山谷的全称是温泉国际生态旅游康养小镇，是云南康旅集团旗下的重点项目，项目位于距昆明主城仅28公里的安宁温泉镇，总占地面积约4.2万亩，从项目名称、开发背景、规模以及资源条件来看，就知道这是云南顶尖的康养旅居超级大盘。

温泉山谷的名气虽然不小，可一方面项目实在太大，项目约28平方公里的规划面积相当于昆明一环内面积的近两倍，整个项目拥有非常庞大的配套体系，很少有人能全面了解项目，另一方面由于项目分地块分期建设，其工程进度和配套落地一直在推进，一般人也不容易及时更新信息。

如何重新认识温泉山谷？可以从以下几方面入手：

“天下第一”的温泉人文资源禀赋

提起安宁温泉，首先想到的是明代著名学者杨慎命名的“天下第一汤”，以及其蜚声海内外的温泉胜景，温泉水温在42℃~45℃之间，富含重碳酸钙、镁、钾、氡，锶等微量元素，宜浴宜饮，对皮肤病、风湿性关节炎和多种肠胃疾病均有疗效。另外项目所在地海拔1829米，森林覆盖率超80.1%，全年空气质量优良率99.7%，负氧离子浓度3800/cm3，属于天然大氧吧，从资源和生态环境条件说都非常适宜康养旅居。

安宁温泉的历史人文也非常深厚，不仅从古至今吸引了众多名人显贵前来疗养休憩，比如卢汉别墅、龙氏别墅、西哈努克别墅、总理浴室、光美走廊等，另外温泉摩崖石刻、曹溪寺、珍珠泉、云南佛学院、龙山、凤山等人文景观林立等，一同组成了安宁温泉的厚重历史底蕴。

康养旅居大盘该如何打造？

温泉山谷无疑是体量空前的康养旅居大盘。

项目整体规划面积约4.2万亩，其中森林面积占到了约1.3万亩。项目开发已历时十余年，从一期开发到现在的七期和八期，累计竣工面积55.03万平方米，在建总建筑面积63.68万平方米，后续已获取待开发用地约644.07亩。

这些数字可以看出，温泉山谷项目规模之大、分期之多、跨越时间之长，都十分少见，不过作为万亩大盘能持续不间断开发，本身就足以证明开发实力。

温泉山谷整体规划为“一核两轴六区”的布局。

以先行启动区为核心，建立完善的康养旅居配套，体验生态环保与旅游文化相融合的品质人居，融入有一种生活叫云南、有一种体验叫康旅的绿色低碳、环保健康生活方式。

两条轴线为山野景观轴与文化艺术轴，山野景观轴纵贯南北森林，构建六度禀赋的山野景观和宜养地带，文化艺术轴横穿东西，以传承安宁温泉历史文化资源为核心，实现文化艺术与创新内容融合新路径。

温泉核心区、温泉疗愈区、康养度假区、田园艺术区、休闲运动区和创新活力区，六大功能区的规划宏大，承载安宁温泉历史文化，突出现代温泉康养、养老旅居优势，还融入田园度假生活、休闲运动、数智创新等多样化元素。

4.2万亩超级大盘，无疑是长期主义者最理想的实践。

温泉山谷自2008年启动以来，配套快速推进，接连兑现。

康养旅居配套：约3千平米社区卫生服务中心已投用，还规划了合美智慧健康管理中心等体系化配套。

运动康体配套：建成约1100亩运动公园，国际红土网赛中心项目主体建设已完成封顶，包含6700座席的决赛馆、半决赛场和多块练习场的特色红土网球中心已初具规模。项目将积极引入优质的赛事运营和网球培训等资源，将开展丰富多样的红土网球赛事，建成国家级网赛中心。

休闲度假配套：温泉度假酒店、天然温泉SPA、望湖商业区已建成运营，高标准度假酒店建成封顶，与实力国企无锡建发合作，将建设定位高端的凤山精品民宿群和森林温泉浴场。

教育配套：今年初，温泉国际生态旅游康养小镇高中学校项目1号楼主体结构全面封顶，学校拟引入昆明优质名校合作办学。

此外，依托康旅集团旗下多元产业布局，小镇居民可坐享遍及全省的文旅、医疗配套资源，省内外围绕热门旅游资源而运营的景区、酒店一应俱全，包括普达搭国家公园（5A）、普者黑国家湿地公园（5A）、梅里雪山（4A）、西双版纳·傣族园（4A）、北京新云南皇冠假日酒店、抚仙湖希尔顿酒店、昆明洲际酒店。在医养康护方面，昆明市第一人民医院甘美医院、昆明市第一人民医院、昆明市第一人民医院星耀医院、昆明妇女儿童医院将护航业主健康。

从居住社区升级为康旅生活方式体验社区

从传统房地产开发角度看，规划合理、进度顺利、品质有保障、配套全面且兑现快，就足以成为一个成功的地产开发项目了。

但在温泉山谷看来，这还远远不够。

温泉山谷的“造城观”可概括为：以“一个在地资源与产业融合发展的创新地标”“一个国际级森林疗愈康养度假目的地”“一个产业驱动实现乡村振兴的标杆示范”为目标，打造成为年轻人的网红打卡地、老年人的康养桃源、都市人的心灵疗愈之所，成为城市与自然和谐共存的典范、国际旅游文化的交汇地。

为此，项目引入安馨松茂“WST”健康社区理念，从硬件（健康住宅空间）、软件（健康社区平台）、服务（健康服务支援）入手，全方位打造国际标准的Wellness Smart Town智慧健康生活，构建可持续发展的健康社区。

可以看出，健康社区的内涵较传统居住社区更丰富，注重软件、硬件和服务三位一体的支撑，注重业主生活体验和精神文化需求，本质上说，是由传统的开发思维向运营思维的转化，并由此实现小镇项目的IP化，打造有康旅特色的生活方式体验社区。

这种模式和路径我们很熟悉，比如阿那亚、麓湖国际等知名“神盘”项目，而温泉山谷对标国内顶尖项目，聚焦旅居生活服务、康养度假服务、运动健体服务打造项目IP，已初步形成了温泉山谷生活方式和精神文化的品牌效应。

仅今年入夏以来，温泉山谷就组织了多场居民社群活动，包括端午节包粽子送艾蒿、邻里市集、采摘节、夏日音乐狂欢节、火把节、徒步温泉、徒步森林等。

温泉山谷能打的牌不光是“温泉+森林+文化”，作为康旅集团旗舰级旅居大盘，还能整合康旅集团旗下全省文旅康养酒店资源，为业主带来更多的体验和福利，比如项目已推出多条“大美康旅行”旅游线路，业主可专享优惠价格。后续还将推出更多定制专属精品旅游线路，覆盖短途游、深度旅居体验，实现“一处置业，全省畅玩”。

是昆明的后花园，也是中国的后花园

温泉山谷的资源禀赋有目共睹，但最可贵的，是项目将先天优势与领先的开发运营理念进行了完美融合，以旅居、康养、运动三位一体的全面功能，塑造出现象级的生活方式体验社区。

某种程度上说，温泉山谷已不是一个单纯的旅居盘，凭借其紧邻主城的区位和交通优势，也成为了昆明改善人群首选的“第二居所”。

在昆明人心目中，安宁一向是昆明的“后花园”，这不仅因为温泉和生态资源出色，也源于便捷的交通和安宁与昆明的同城化发展趋势，驱车半小时可达，是昆明人周末度假、康养休闲的理想去处。

在昆明主城，高端市场大平层趋势愈演愈烈，而随着容积率限制放宽，选择郊区低密住宅作为家庭度假、休闲、养老的第二居所，也将成为更多高端人群的选择。

另一方面，温泉山谷积极响应“旅居云南”战略，不断提升项目配套和运营服务能力，强化输出健康生活方式特色，在全国高端康养旅居市场打响IP，吸引了大量长期定居或候鸟式旅居客户。

温泉山谷不仅是昆明人的“后花园”，也是全中国旅居人群的“后花园”。