北京买房：理清思路，购房建议1616

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我对学区房未来的投资趋势跟您有所不同，我认为是既然现在孩子多的时候在派位情况下都能有30%溢价，那将来孩子少了，只要买房就能对口入学，那溢价就应该更高了，因为确定性增加。我想听听您的分析。

A：

1、打个比方吧，前些年春运的火车票很抢手，也就出现了黄牛加价，这就相当于溢价。但从黄牛手中买的票未必保真，就算保真，上了车也未必有座。

但在过了春运之后呢，只要买票就能上车，而且还肯定有座。请问，此时还有人愿意多花钱找黄牛吗？甚至说还有人倒票当黄牛吗？

2、再打个比方，光棍儿相亲找老婆。在男女比例严重失衡的地区，彩礼动辄几十万。这都未必娶到多好的，甚至连小寡妇儿都未必同意下嫁，也就是即便承诺了高溢价都未必能成功。

那请问，如果过些年男女比例平衡甚至是倒挂了，您觉得高额彩礼的现象还会持续吗？

我认为会出现两极分化的情况，自身条件不太强的就不敢要高彩礼了，而大家闺秀白富美仍然是条件非常高。

这对应学区房就是在高峰期拐点之后，普通学区不太宜居的房子，溢价部分有可能受影响比较大。而牛校旁边的宜居房产，或许仍然受追捧，毕竟房子是用来住的，老婆是用来爱的，都是基础功能更重要。

3、这也可以参考妇产科和幼儿园。前些年人口高峰期，妇产科恨不得都没床位，而现在呢，只要是个孕妇就能享受VIP。

幼儿园在前几年报名的时候，动不动就是几天几夜的排队，各种托人送礼给赞助费的更有的是，这都相当于溢价吧？但这两年呢，还有这种新闻吗？几乎没有了吧？或者说牛叉的顶级幼儿园仍然不好进，而普通幼儿园就只能搞促销拉人头儿了。

4、另外还可以预测一下过些年的大学和工作单位，人口下降之后，有可能清北985依然很难考，而三本民办校估计就更没人稀罕了。工作单位呢，有可能是某些单位依然是拎着猪头找不到庙门，而又苦又累+工资低的单位或许就更没人爱去了。

5、总之这是我的看法，我认为是商品价格由供需关系决定，而商品功能虽然有可能影响需求，但不能决定供应量。随着一年年的孩子们毕业，必定空出大量的教室+教师+学位，那就算是对口概率增加，也未必能撑住溢价。

对了，再打个比方，买彩票。两块钱或许中500万，或许梦里中500万，但就是有人动辄几百几千的掏钱，赌的就是个预期。那请问了，如果将来彩票改成“明码销售”了，是否中奖和金额都公开的亮在彩票上，还有人愿意多花钱吗？

仅供参考。

二

Q:

请问，我是山东人，今年落户没成功，预计明年必定能落实，想在北京买房让孩子小升初过来。看了很多的分析，感觉西城区和东城区不适合我们。因为我家儿子属于天分不错而且还很自律的，自鸡娃，应该更适合海淀。

现在纠结一个问题，海淀阳光招生据说很严格，那我们这种转学小升初的还能参与点招吗？如果不能，请问怎么用房子来确定学校？

现在的房子在昌平北七家，价值300万左右（含80万组合贷），准备明年落户后卖掉，增加120万左右首付，贷款200万-300万买在海淀，如果有合适的学区房源请推荐。

A：

1、点招的规则我也不知道，每年都不太一样，而且越来越隐秘。这最好找朋友给拉入海淀虎妈群，群里各种消息满天飞，只有圈儿内人才了解内幕呢。无数个群呢，找朋友问问吧。

我认为如果孩子的成绩非常好，那跨区并不影响点招，毕竟谁都想要好苗子。但前提是真得非常突出，否则人家犯不上提前留出学位，因为你们参与点招时还不是海淀的学籍。

2、我没房源，这只能找海淀的中介，根据总价匹配房源是他们的常规业务。

3、我要建议就是没必要买溢价高的学区了，反正也用不上小学的学位，而且目标还是牛中点招，房子在哪儿不重要。

可以看看海淀的北太平庄，学院路，花园路，清河西三旗，这都是相对溢价低的，居住的性价比也就相对高了。

仅供参考。

三

Q:

请问，我昨天刚给天通苑的二手经济适用房交了定金，还没正式办手续呢。但昨晚上老婆非常的揪心，都哭了，就怕房价继续下跌，我们这可真的是六个钱包凑出的首付啊！

万一来个腰斩那就倾家荡产了。所以还是想听听您的意见，是继续走过户手续还是及时断腕？当然，所有决定都是我们自己做出的，肯定是自己承担责任，您不必因此而多虑。

A：

1、沃天，既然都交了定金了，那这会儿再说后悔就晚点儿了吧，谁敢给出什么建议啊？

2、我建议是算账吧，看看定金交了多少，然后预测一下房价最多下降多少。如果认为降幅达不到定金的损失，那就继续走手续。否则就干脆放弃吧，只当是止损了。

3、另外也可以算算租售比和租金收益率，看看如果买下这套房出租，收益率是否会接近银行同期利率？接近的话就走手续，差的多的话就止损。我认为应该是差不多的，因为天通苑没有溢价，租金收益一直是北京平均值。

4、腰斩是不可能的。现在北京平均的租金收益率是1.8%左右，已经接近或超过同期银行利率了。如果腰斩，但租金不变，那这收益率就是3.6%了，远超银行利息，那手里有个几百万闲钱的会不会买了房子当理财产品啊？

5、总之还是自己决定吧，如果是我的话继续走手续，就因为租金指标已经很高，北京房价没什么下跌空间了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是***的公务员，刚入职的收入很低，但是想买房，请问在不用公积金的情况下，银行贷款怎么解决？可以用我的资格买房，然后由父母的资格贷款吗？能贷款多少？

A：

1、呵呵，甭说部委的公务员了，就算是北京市的刚入职工资也不高啊。

理论上贷款都费劲，额度都不高，但现实中银行一般不跟公务员较劲。除非是贷的额度特别高，否则差不多的都能审批。

2、不用父母的贷款资格，就用自己的，让父母作为共同还款人就行。如果父母也是公务员或央国企职工的话很好审批，都是稳定收入。

如果收入不太稳定那有可能让提供担保物，房产为主，您家是北京的吧？那应该父母名下有房，办手续就没什么难的。

3、能贷多少？那看自家的月供能力呗，收入高就多贷。现在银行的钱多放不出去，巴不得的有人来多借钱呢。

仅供参考。

五

Q:

请问，我觉得你在暗讽我们，我只是想买到合适的学区房而已，您却跟我们扯了一大篇的豪宅干什么？明知道我们的钱少买不起，这么冷嘲热讽的有意思吗？能体现您给有钱人服务的优越感吗？

A：

1、天地良心，我是真的已经很注意用词了，就怕刺激某些人的玻璃心。但很多事情是没办法，钱是量化标准，怎么聊都是绕不开的。

2、您确实是预算不高，但您提出的要求是豪宅的预期啊，我怎么避开？打个比方就是有100块钱想吃饭，希望豪华酒楼，鸡鸭鱼肉+海鲜，最好还有茅子名酒，那我只能聊几千块的大餐呗，否则怎么聊啊？拿着长安的预算要买豪车的配置，那就只能聊奔驰了。

您所认为的“合适学区房”，几乎就是金德月1500万以上的，甚至都未必能都满足。可您就想出500万买到，那我是直接说您的钱少呢，还是聊聊符合标准的价格高？哪种聊法儿的刺激性更大？我觉得是第二种，比直接戳短儿要委婉一些。

3、总之我没讽刺您，也犯不上，更谈不上什么优越感。但是否相信在您，感受是自己的，外人改变不了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。