北京
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在农村房屋交易中，非本村集体经济组织成员购买房屋，签订的买卖合同是否有效？北京一起案例给出明确答案：非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，因违反法律强制性规定，应认定为无效，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：郑华（卖房者，北京市顺义区某镇某村村民）
被告：刘杰（购房者，非涉案房屋所在村集体经济组织成员）
（二）事件经过
郑华在北京市顺义区某镇某村有一处宅院（即四号房屋），集体土地建设用地使用证登记的宅基地使用权人为郑华，其户籍为该村农业户。
2004 年 5 月 1 日，郑华与刘杰签订《农村房屋买卖合同》，约定刘杰以 33300 元价格购买四号房屋的地上正房三间半、西厢房三间。合同签订当日，刘杰付清全款，郑华交付房屋及集体土地建设用地使用证，刘杰与家人入住该房屋至今。
现郑华以 “刘杰非本村集体经济组织成员” 为由，起诉请求：1. 确认双方于 2004 年 5 月 1 日签订的《农村房屋买卖合同》无效；2. 本案诉讼费由刘杰负担。
刘杰辩称：双方签订合同系真实意思表示，应遵循诚实信用原则履行；其已付清房款并入住多年，且对房屋进行了翻建和新建，原有房屋已灭失，郑华无权主张合同无效，不同意原告诉求。
另查：刘杰及其家庭成员自合同签订时至今均非四号房屋所在村的集体经济组织成员，户口也未曾迁入该村；经法院释明，双方均表示因合同无效产生的法律后果另案处理。
（三）争议焦点
非本村集体经济组织成员购买农村房屋，签订的《农村房屋买卖合同》是否有效？
房屋已翻建、原有房屋灭失是否影响合同效力的认定？
二、案件分析
（一）合同效力的法律依据
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。
《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。农村房屋附着于宅基地之上，与宅基地具有不可分割性，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权的转让。
依据相关法律、法规及司法解释，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，以认定无效为原则，以认定有效为例外。
（二）本案合同效力的认定
本案中：
刘杰非四号房屋所在村的集体经济组织成员，其购买农村房屋的行为，实质涉及宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让依法受到严格限制，仅限本集体经济组织成员内部；
双方签订的《农村房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项 “违反法律、行政法规的强制性规定” 的合同无效情形；
刘杰主张房屋已翻建、原有房屋灭失，这属于合同履行后的事实状态，并不影响对合同签订时效力的认定，不能成为阻却合同无效的事由。
综上，郑华与刘杰签订的《农村房屋买卖合同》应认定为无效。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告郑华与被告刘杰于二〇〇四年五月一日签订的《农村房屋买卖合同》无效。
四、案件启示
（一）农村房屋交易的主体限制
严格遵循身份要求：农村房屋买卖的受让方需为房屋所在村集体经济组织成员，非本村成员购买农村房屋，合同存在被认定为无效的极大风险；
警惕交易陷阱：非本村成员切勿轻信卖方关于 “合同有效” 的承诺，避免因合同无效导致自身权益受损。
（二）合同无效后的风险提示
返还与赔偿：合同被认定无效后，一般会产生返还财产的后果，买房人需返还房屋，卖房人需返还购房款；同时，可能涉及过错赔偿，如因一方过错导致对方损失，过错方应承担赔偿责任；
翻建扩建的处理：买房人对房屋进行翻建、扩建的，可就添附价值主张补偿，具体需结合双方过错程度、投入情况等综合认定。
（三）交易前的审慎核查
核实身份信息：买房人在交易前应核实自身是否为房屋所在村集体经济组织成员，确认符合购房条件；
了解法律规定：充分了解农村宅基地及房屋买卖的相关法律规定，知晓交易的法律风险；
完善合同条款：若确需交易，应在合同中明确约定合同无效后的处理方式，如购房款返还、损失赔偿等，以降低纠纷发生时的损失。
（四）诚实信用原则的考量
虽然本案合同因违反法律强制性规定被认定为无效，但这并不意味着可以忽视诚实信用原则。在合同无效后的处理中，法院会综合考虑双方的过错程度，对于违反诚实信用原则、恶意主张合同无效的一方，可能会在损失赔偿等方面作出不利认定。
本案明确了非本村集体经济组织成员购买农村房屋的合同无效原则，为农村房屋交易划定了法律边界，提醒交易双方严格遵守法律规定，防范交易风险。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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