楼市，接下来要注意了…

刚刚，楼市大新闻。

北京推出新政，“全面放松五环外限购、加大公积金购房力度。”

具体到细节，北京户口家庭、交够2年社保的非北京户口人群，单身人士，可以在北京5环外，想买几套买几套。

外地人可能对北京五环没有概念。

这么说吧，北京五环有很多产业驱动的热门板块，比如互联网产业成群的海淀北、阿里所在的朝阳北、中央商务区东坝、京东和小米所在的亦庄开发区等等，都属于五环外。

为什么放开呢？

很简单，北京楼市压力位出现了。

据统计，2025年7月，北京新房成交量环比下降超20%，创下今年单月新低；二手房市场挂牌突破16.5万套，处于历史高位，而月成交量却持续低迷，去化周期持续拉长。

五环外非产业地段新盘去化率不足，很多楼盘出现了“开盘即滞销”的情况。

成交低迷+库存积压，导致五环外房地产传动链路陷入停滞。而目前对于北京来说，5环外正是高速发展期，已经承接了全城一多半的人口，1/4的地铁线路。

大基建都在开工，需要真金白银的支撑，所以必须放松限购，盘活链路，才能继续基建配套大开发。

其次预期管理非常重要。

在今年上半年全国楼市小阳春草草结束后，房地产就陷入了静态期，这时候管理市场预期和信心，非常重要，否则连北上广深的价格都扛不住，那么价格还得往下出溜。

对于北京购房者来说，接下来五环外的重点板块，可以重点关注一下，除了上文提到的产业核心板块，还有平原新城的（顺义、大兴、亦庄、昌平、房山的新城等地区）的地铁房，毕竟价格已经跌得很扎实了，如果成交涌进来，价格肯定会抬头。

但对于非产业板块，可以继续观望。五环外的老破小已经距离最高点，跌去了50%，即使放开限购，也很难对整体兑现利好。

因为这次松绑，目标很明确，就是把有买房需求的人，尤其是改善型的，驱动到五环外的非核心高库存板块，去补窟窿。

除非对五环外无差别全面放开限购，不要求社保，那么势必虹吸北方人群，扎堆买房，冲入京城，但这好像又违背了北京对楼市的一贯态度。

毕竟北京是帝都，不希望太多的人进来抢资源。

其实这两年，房地产一直都没有预防性政策托举，只是靠“根据当前情况做决策”，所以彻底陷入了被动。

按照目前国内的房地产状态，普通的政策已经很难奏效，唯一好转的逻辑是，9月大降息+进出口+消费数据一路走强，形成的合力，人们的收入预期扭转，才会映射到楼市上。

看了一下，近两个月，进出口数据还不错，上半年中国进出口总额超21.79万亿，同比上涨了2.9%。其中，出口13万亿元，增速更是高达7.2%，贸易顺差达4.21万亿元，同比扩大1.4万亿元。

只要接下来中美和谈没问题，进出口大概率还会持续走强。目前中美正在处理一些技术问题，继续延期90天的可能性在60%以上。

其实问题出现在俄罗斯石油上，印度因为购买俄罗斯石油，被川普加了25%的关税，而东大其实也是俄罗斯石油的大金主，目前川普可能试图以此威胁东大，但吃不吃这套，还要看我们这边的回应。

逻辑上，东大手里有反制牌，就不可能因为贸易战，而放弃俄罗斯石油战略。接下来的24小时非常关键。

消费刺激，应该会在降准降息后，货币流动性增强，地方有钱了会进行大规模刺激，起码全面恢复两新资金支持。

而降息，基本会跟着美联储走，目前给出的消息是，会在9月底左右落地。因为37万亿美债，让川普很煎熬，现在每天都在研究如何换美联储主席。

所以这段时间，购房者要保持中性，不要太乐观，也不要太悲观。

基本面上，房价已经跌了好几年了，向下的空间有限，库存小的城市，房价已经跌到很扎实的位置了。

而经济如果能反弹，那么房价在明年扭转的概率其实是很大的。

经济反弹，在历史上出现过很多次，都是在很短的时间内完成的，比如98年亚洲金融危机之后，2008年的四万亿计划之后，2016年的全国大棚改政策后。

每一轮全球量化宽松周期打开，全球性降息之后，都是经济迎来反弹的好时机。

而现在发达国家大部分都存在通胀现象，届时欧美国家出现新一轮物价上涨，中国产品的相对价格更具竞争力，跨国企业为降低成本会更倾向于选择中国供应链，从而增加中国出口，缓解国内产能过剩问题，减轻通缩压力。

而且，到时候输入性通胀可能伴随国际资本流入，若汇率缺乏弹性，美元收汇和资本流入会通过外汇占款创造基础货币，推动中国投资需求增加，外资会到人民币资产市场捡筹码。

目前全国打响的反内卷、控价、控产能运动，也是为了到时候，一起结束通缩环境。

当外贸订单涌入全产业链的国内沿海城市后，会对当地房价形成支撑力，而后向内陆城市传播。其实2021年上半年，国内就出现过这样的行情趋势。

外需拉动经济车轮后，才能为刺激内需创造时间和空间。

归根结底，这么多年来，经济还是吃的改革开放红利。而房地产一旦硬着陆，内需就彻底萎靡了。

但外需，只能算短期的重要 “助力”，而内生性动力才是经济长期增长的 “根本”。只有夯实内生动力，才能在全球经济波动中保持稳定，实现从 “规模增长” 到 “质量增长” 的跨越。

所以这段时间，又是育儿补贴，又是上幼儿园大班免费，都是为了补民生，提收入的，但这远远不够，所以年底之前，应该还会有大动作出来，大家再熬一熬。

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